Categories贴士

申请永久地契 需要团结……

2022年09月7日

俗话说得好,
团结真的是力量!

地契快到期,很多业主想申请转换成永久业权,原来不是随便找个律师就能轻松“解决”的。

其实,这种申请程序繁杂,而且业主要集体行动,一起申请,成功率才会比较高。

国家消费人行动议会产业及屋业与地契组主席邓杰威指出,申请转换永久地契费用高,且手续复杂,鼓励业主集体申请。

吉隆坡甲洞武吉马鲁里花园居民,近期掀起转换永久地契热潮,居民还发起说明会,邀请议会代表和律师团出席。

沈雯瑜律师团队为武吉马鲁里居民讲解转换永久地契程序。

别被第三方骗了!

邓杰威说,转换永久地契主要是屋主和律师之间的交易托付关系,过程不应涉及第三方。

他指出,之前就接获不少相关投诉,因此出席说明会,也是为了监督和提高人们的意识,避免堕入骗局或被人敲诈。

武吉马鲁里花园及孟加拉拉有5000户,出席当天说明会的才约200户。

邓杰威认为,有必要持续办类似说明会,提高业主的意识及避免不法之徒诈骗得逞。

同时列席的律师沉雯瑜解释,揭转换地契成永久期限,先要由律师代表业主向高等法院提出申请,等法院发出庭令就可向土地局申请和注册。

可能耗时1

一般来说,整个过程需时4至12个月。

要办理申请,业主需准备的文件包括身分证、门牌税及付税收据、地契、买卖合约等。

当中涉及的费用约5000令吉,业主必须预付3000定金以启动申请程序,若申请失败,律师费会全额退款。

有些业主可能因为借贷的关系,地契还在银行,要领出需付500令吉手续费。

万一申请过程中业主逝世,若已提呈法庭就先照程序进行,待转换成功后才办转名手续。

Categories问诊室

缺陷保修期,只有60天?

2022年08月23日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我最近在发展商那里下定了一套已建好的双层排屋,售价约45万,贷款已经批准了,只差还未签房屋买卖协议(SPA)。

但我发现SPA上的缺陷保修期(DLP)条款有异样,即只有60天的保修期,而不是跟着房屋发展法令(HAD)所规定的24个月。

请问这是合理的吗?或是发展商有权不跟从HDA?

第二个疑问,假如缺陷修复之后,60天以后,问题重复出现,我的权利还受到保障吗?

Chin


答:

Chin,您好!

如果合同是在HDA的监督下,DLP应该跟从SPA里所规定的时间。

如果60天后该缺陷重现,虽然您的DLP已经过期,但您又不满意,可以考虑聘请专家调查缺陷的严重性。

如果是潜在缺陷(Latent Defect ),业主可以在首次发现缺陷之日起 3 年内,就其房屋中发现的缺陷对发展商采取行动,即使缺陷发生已过去 6 年。但是第6A(3)条确实规定缺陷发生 15 年后不得采取任何法律行动。

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Categories趋势

迟交屋 发展商要求豁免赔偿…

2022年04月22日

若发展商逼你签豁免赔偿同意书,
该怎么办?

根据法令,若发展商延迟交屋,买家有权追索赔偿金。但有一些发展商尝试“扭曲”买家,要求他们放弃自己“追数”的权利。

马来西亚购屋者协会(HBA)名誉秘书长拿督郑金龙近日在EdgeProp.my的专栏中就提醒,买家们不应放弃自己获得赔偿金的权利。

他在文中提到,一些发展商在未能按时完工时,会想办法避免向买家支付逾期迟交房屋赔偿(LAD)。比如说,尝试通过误导买家的方式或向房屋管制处(Controller of Housing)寻求延期,若皆失败,还可能通过房政部长寻求批准。

买家可以“放弃自己的权利”?

他们会提出各种藉口来试图拖延或拖延责任,包括让买家签署“豁免赔偿书”。

那问题来了,当买家已经签署了这“有约束力”的豁免赔偿书,自行放弃自己的权利,发展商就可以依靠此类的豁免赔偿书来逃避支付LAD吗?

对此,郑金龙表示HBA极力反对。

在他看来,房屋发展法令(或称118法令)多年来历经数次修法,无论是修法时或是后来的一些法庭判决,都明确该法令旨在保护购房者的利益,而且涉及的是公共利益。

必须履行SPA中的规则

只是这法令似乎和其他普通法一样有一般原则,即一个人可以放弃成文法授予他的权利。由于法规没有明确规定购房者不能放弃此法令赋予他的任何权利,所以给了一些不道德的发展商“走漏洞”的空间,误导粗心的买家签下豁免赔偿的文件。

根据1989年房屋发展(管制和许可)法令,规定了所有住房买卖协议(SPA)的格式,除非获得房屋管制处的批准,否则不能进行任何修改。也就是说,SPA是一项必须遵守当中所有规定的法定合约。

在SPA的附表G(Schedule G)的第22(2)条款,以及附表H(Schedule H)中的第25(2)条款中,若完工时间延迟,买家立即拥有获得LAD赔偿金的权利。

若同意豁免 损及大众利益

那这项“法定权利“可以由买家同意豁免吗?根据联邦法院,这胥视此类豁免会否造成立法的原意被破坏。

郑金龙解释,过去的庭案都明确认为,相关的住房法令都是为了保护买家而设,而且这不属于私人权利,而是关乎公共利益。若买家能单独豁免此权益,那国会为了保护买家的权益的原意就落空了。

“因此,结论很明确且简单,不能让买家通过书面同意豁免赔偿,这样的文件必须宣布无效。发展商必须停止规避支付LAD。”

被迫签豁免书?

他强烈建议买家们,不要为了避免和发展商发生不必要的法律纠纷,就签署了此类豁免赔偿书。

倘若发展商在交钥匙前,要求买家先签署这份豁免书,若不签就无法获得钥匙,那买家该怎么办。

买家不签署此文件,也可以训责在这文件上写明“不同意放弃获得LAD赔偿的权利,或在上面写此份文件无损自身在SPA下的权益(”without prejudice” to his rights under the SPA)。

如果发展商拒绝接受买家在文件上作出此修改,那买家为了拿钥匙而被迫签约后,应该立即向发展商发出信函表明,他是别无选择,不同意放弃LAD和其他权利。然后,马上向房政部的执法单位提出投诉,并通过房屋仲裁庭寻求赔偿。

记得,这两项都必须尽快完成。

如果买家是在发展商拒绝交屋的情况,而被迫签下文件放弃自身权利,由于是受到胁迫,那不能视之为有效放弃其自身权利。那要“恢复权利”,买家只需要提供他在签署发展商准备的豁免书前,所提出的赔偿文件。

 

Categories问诊室

发展商似要“跑路”了 怎么办?

2022年01月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我新买了个公寓单位,但发展商工程延后,一直迟迟没有更新进度,打电话过去也只是敷衍了事,令人担心,万一发展商跑路就惨了。身为买家我该怎么办?

Melissa


答:

Melissa,您好!

根据 1989 年房屋发展(控制和执照)条例附表 H(Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989),发展商从签订买卖协议(SPA)之日起,有 36 个月的时间完成上述项目。

如果房子未在规定时间内交付,您可以向发展商要求违约金。

此外,如果发展商在买卖协议执行后,拒绝执行或延迟工程连续 6 个月或更长时间,您可终止您的买卖协议,并根据 1966 年住房发展(控制和执照)法则,8A 条(Section 8A of Housing Development (Control and Licensing) Act 1966) 要求全额退款。

但是,要行使此权利,需要满足 2 个要求:

(1) 需获得您的银行的书面同意;

(2) 获得房屋管理人员(Housing Controller)的证明,证明发展商拒绝在 SPA 日期后 6 个月内开展/延迟工作。

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Categories意见

签署及付订金后 SPA即生效

2021年11月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

合约在买方向发展商支付第一笔款项时立即成立。

买方是否可以在签署了买卖合约后,只支付销售表格所规定的500令吉,作为取消费用?

以下是有关Country Garden Pacificview Sdn Bhd & Anor V Anand Raj Giri A/L Haripasar Giri诉讼的分析:

 

1. 根据撤销契约,从总额8万零445令吉20仙中,扣除10%的购买价6万7038令吉40仙, 以及发展上的费用4491令吉,发展商于是退还了8916令吉68仙给买方。

2. 买方在向发展商提出诉讼时声称,根据销售表格的第(f)项,只需扣除500令吉 (1万令吉的5%),以及他有权获得7万9945令吉20仙的退款 (8万零445令吉20仙 – 500令吉)。

3. 地庭允许买方提出的索赔。因此,发展商则向高等法庭提出上诉,该上诉获得批准,理由如下。

4. 买方案件的关键在于双方合约生效之日,更确切地说,生效之日是否是在买方表示不再希望受其约束之前,还是之后生效。

5. 因此,关键问题是 SPA 是从 11/10/2017 还是 7/8/2018 开始生效,以及销售表格是否优先于 SPA 。

6. 买方坚称相关日期是 7/8/2018,该日期是发展商签署SPA的日期,因此,买方声称他已根据销售表格第 (f) 项“取消了”购买,也因此, 有权获得7万9945令吉20仙的退款。第(f)项规定:

f. 假设我/我们因任何原因取消购买,我/我们在此确认,并同意您有权收取订金的 5%作为管理费,以及订金余额将无利息退还给我/我们,此后我/我们将不对您和/或该物业提出任何索赔,并且您有权以您认为合适的任何方式处理该物业,而无需进一步通知我/我们

7. 发展商辩称SPA已于11/10/2017生效, 当时买方已经签署该SPA并支付首期付款。

8. SPA于 11/10/2017 年生效,当时买方一并签署了SPA与销售表格、特别促销配套,并在同一天支付订金时,即11/10/2017。因此,该合同则在该日期生效。

9. 联邦法院在PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor And Other Appeals 案件裁决:
“在支付预订费时,已做出了议价。根据我们的判决,立法意图是,以订金的方式支付的首期付款, 是足以构成订立合同的意图及协议必须同时签署。”

10. 因此,买方是在合同于 11/10/2017成立后,才解约。

11. 买方还强调,由于发展商于 7/8/2018才签署了SPA,因此该协议自该日起生效,而不是更早。这个论点是很难维持的,因为根据法律, 在合同即使在仅由一方签署的情况下,如果有证据表明另一方选择被合约绑定, 该合约仍然可执行。

12. 在本案件中, 双方的行为则强化了发展商的论点,即双方有意从 11/10/2017日起受 SPA 的约束。这可以通过买方承认了分期付款是用来支付购买该物业,以及买方随后于 2019 年 1 月自愿无条件签署撤销契约的行为来证明。

13. 撤销契约的相关项款:

然而……

C. 双方则根据下文所载的条款,同意终止买卖协议和相互解除其所有义务和责任的所有。

现在特此同意如下……

3. 买方有责任支付发展商:

(a)如果买方支付了高达购买价格的五十巴仙 (50%) 的金额,购买价格的10%将作为违约金

14. 因此,这案件是在双方以契约式的同意,有关于双方该如何处理买方对 SPA 的撤销。依据高庭的观点,发展商只是根据撤销契约行使其合约上的权利。由于这些条款已由双方共同商定,因此买方现在否认该合约,并提出其他主张是不合理的。

15. 依据高庭的观点,地庭应考虑买方自愿签署的撤销契约,因为在法律上, 当合同的一方拒绝履行其在合约里的义务,另一方将拥有选择权,继续执行合约,或通过解约来终止合约。

16. 房屋法令1966 和房屋规章是属于社会立法,目的是保护买方的利益。然而, 这样的立法肯定不能让买方在改变对合约义务的想法时,肆意践踏他人的权利,并要求全额退款。正义是双向的,买方应承担在已经生效的合约中撤出的后果,以符合发展商合理的期望。

结论

17. 销售表格在买方和发展商签订 SPA 后,是已经无关了。

18. 尽管在买方签署 SPA 并支付分期款项后,发展商尚未签署 SPA,但买方仍受 SPA 的约束。

19.合约在买方向发展商支付第一笔款项时立即成立。

Categories贴士

付清MOT房产才属于你

2021年06月22日

身份证是我们个人的证明文件,
房子主人的终极证据就是地契,
老一辈的人叫它做“牙兰”,其实是马来文Geran的音译。

所以,当你买房子,即使签了买卖合约(简称SPA),这房子还不是你的,因为这只是买卖有关房产单位的证明。

房产的业权由一人转到另一人,不管你向发展商买新房子,还是买二手房,地契必须转名,并需付一笔费用处理地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer,简称MOT),一天没付清费用,文件当然不会自动在土地局里头换名,那房产还不是你的。

如果你向發展商买房子,MOT就是把业权从發展商那裡转到你名下;如果买的是二手房,地契必须从原有业主转到你名下才算完成业权转让。

记住,记住,记住,付清MOT费用,地契转到你名下,拿到地契,房产才算是你的。

没付款处理MOT,你还不是真正的合法业主,所以不能把房产脱售、转让或抵押。

MOT转名涉及各种专业的法律文件,不能掉以轻心,建议交给律师处理。

地契也分个体地契(Individual Ttitle)和分层地契(Strata Title)。

分层地契法令出炉后,除了围篱楼盘的单位外,大多有地房产都是个体地契,当发展商转给你之后,你就是所在土地的唯一业主。

而公寓、组屋都是分层地契,有些有地的围篱式房产在新法令生效后,也依分层地契归类。

这种房产,地契是属于总地契(Master Title),拿到房子后,发展商向州政府申请分割地契,地契内也会阐明屋主获分配的土地或建筑空间等业权。

MOT一般都有特定格式,有發展商的抬头信纸,就是发展商向州政府提出申请,会列出转让中涉及的人、单位的具体细节,还要提交其他相关文件,包括要约函、双方买卖合约和设施协议。

最后,买家还要签署14A表格和MOT。

办理换名手续勿掉以轻心

这里要特别提醒,地契才是证明房产主人的真正文件,换名手续千万不能掉以轻心。

处理MOT转名毕竟是一个法律程序,涉及各种专业的法律文件,除非你本身是专业的法律人士,否则还是强烈建议,把工作交给律师处理。

律师会负责起草或检查各种复杂的法律文件,同时检查各种条款平衡公正;确保过程顺利,也可保障自己的权益。

律师还会确保所有涉及的文件都有盖章,在规定的范围内符合法律要求。

最最最重要是,律师楼还会处理和检查全部的复杂事物和资料,例如在土地局的登记资料库搜索,确定你购买的房产原有业主的确是属于卖方等等。

至于何时才需要处理转名,一般上,发展商申请MOT的信函文书都会致你和律师楼一份,只要地契准备好,律师会通知,费用付给律师楼就得了。

如果你不确定自己是否已经付了MOT的费用,最简单是向发展商了解,再来也可通过律师通过土地局的业权资料库搜索。

MOT印花税一般由买家负责

处理地契转名或MOT,除了涉及的律师费,还要缴付换名的印花税,费用依据房价计算。

MOT的印花税一般是由买家负,但现在很多发展商销售新楼盘,都会承担MOT费用,那买家就不要再掏口袋。

为刺激房产买气,并消化建竣但滞销房子,政府去年推出的拥屋计划(HOC),售价30万到250万的房子, MOT首100万免费,100万以上馀款才需付费。

这项优惠原本到5月底截止,政府在优惠期最后一天宣佈,特惠延长至年底。

也就是说,如是你是去年6月1日至今年底签SPA买房,房价首100万就可免MOT费用,超出100万则以3%计算。

下面是MOT原本的收费制,如果发展商没有承担这费用,又或不是在HOC期间签约,那就自己算算时间先备好弹药吧!

案例:房价RM500,000***
MOT 费用 = RM500,000 x 2% – (RM1,000)
= RM9,000

案例:房价RM800,000***
MOT 费用 = RM800,000 x 3% – (RM6,000)
= RM18,000