分层有地房产的利与弊，
你了解吗？

分层产业项目，是指将建筑物或土地划分为多个地段，或分割成许多小片的土地，并置于一个管理系统之下。组屋、公寓和共管公寓等高楼住宅，是非分层有地房屋的典型例子。

另一方面，有地房产通常属于个人地契，但连栋住宅（Townhouse）除外，连栋住宅是多个业主共用一座建筑物，所以属于分层有地房产（Strata Landed Properties）。

也就是说，分层土地开发项目正日益成为常态。如今，在针对中高收入群体的双层排屋、半独立式房屋和独立式洋房中，都属于围篱与保安（Gated and Guarded）项目，而这类项目一般都属于分层有地房产。

分层有地房屋有其一定的吸引力。例如，位于吉隆坡甲洞的城市花园（Desa Park City）自2000年推出以来，一直享有我国最成功分层有地房屋项目之一的美誉。

购买分层有地房屋好处

1）法定保护

属于分层地契的土地，受2013年分层管理法令（757法令）和1985年分层地契法令管辖。2013年分层管理法令阐明，分层发展项目的所有业主，必须缴纳维护费和储备金（Sinking Funds）。

该法案进一步为所有单位业主提供了通过建筑总监和分层管理仲裁庭解决争议的途径。后者是一种在没有法律代表的情况下，更快、更实惠和使用解决争议的方式，让业主们有机会尽速解决问题。

与上法庭相比，这是更好的选择，因为上庭涉及的法律费用和程序，可能既昂贵又耗时。

2）更美观、更安全

分层有地房产通常是统一的，这使得有关社区在视觉上很有吸引力。由于外墙装修受到限制，业主们可期望他们的视野保持畅通，而邻近的房产多年来也不会改变。

由于维护工作是由一个私人管理机构负责，发展商还能提供更好的景观美化和公寓式设施，如健身房和游泳池。

另一个好处是安心，这要归功于位于房屋项目周边的警卫和闭路电视摄像机等安全功能。如果你选择封闭式社区，你还可以获得额外的保护。

较早期的个人地契房屋项目，在达成共识以过渡到有围篱与保安的社区方面面临障碍，或遭遇一些居民不支付保费费用的困扰。分层有地房产从一开始就避免了这些问题。

连栋住宅被视为分层物业，因为多个业主共住一栋建筑物内。

3）更好的管理

物业管理机构获得法规授权，以拟订章程或追究拖欠付款的人。

在私人管理机构的管理下，社区街道和公园也往往得到更好的管理，而非一味依赖地方议会处理。

在年度大会期间，业主可以对管理委员会成员进行投票，然后管理委员会可以任命或更换没有完成社区维护任务的物业管理公司或服务供应商。

分层有地房产缺点

1）潜在的高额维护费用

2013年分层管理法令（757法令）规定业主们必须支付维护费和储备金。那些设备越富丽堂皇的单位，业主所需支付的服务费就越高。

个人地契房屋的业主只需在房屋贷款摊还期限内还贷，还清房贷后，未来可完成转名手续，将房子转让给近亲。

相对之下，分层有地房产的业主必须支付维护费，只要该房产归他们所有。继承房屋的后代也将继承这些每月付款。

此外，随着通货膨胀和设施或公共区域老化，维护成本增加，维护费用长期会持续上涨。

更令人沮丧的是，一些业主支付了维护费，但发现他们的社区由于管理不善或收款率低而恶化。

2）根据土地面积大小收费

业主需支付多少的维修费等服务费，是根据单位土地面积的大小计算。因此，与中间单位的业主相比，由于土地面积更大，终端单位和角头单位业主支付的费用更高。

即使终端单位和角头单位的建筑面积和中间单位一样，这2类单位仍需支付较高的费用。

3）业主负责本身单位维修

分层有地房屋业主期望管理机构维护他们的单位，但不幸的是，业主们无权依据分层管理法令提出这项要求。反观非有地分层房屋（高楼住宅）业主则可要求管理机构这么做，因为根据该法令，管理机构负责维护有关单位。

因此，分层有地房屋业主在必须支付维护费的当时，还必须自费维修和保养本身的物业。

4）装修工程的限制

根据分层地契，购房者在法律上被视为购买了有关房屋所在的土地，而不是有地房产。有关土地受分层管理法令监管，对翻新工程有严格而全面的限制。

这意味着，未经物业管理委员会事先批准下，业主不得擅自更改建筑物的外墙或扩建房屋。外墙包括外窗、阳台、露台和建筑物的其他可见部分。

即使业主想更改本身单位的正门，也需要获得许可，并遵守管理章程。

角落单位还带有大片土地，如果没有其他业主的同意，这些土地将无法进行扩建。由于分层有地房屋住宅区中的大多数单位都是中间单位，因此角落或终端单位的业主往往会发现，他们要扩建房屋的努力徒劳无功。

相对之下，传统个人地契的业主只需获得地方政府的许可，即可自由翻修和扩建住宅，以满足家庭成员不断增加的需求。

5）火灾保险受保范围

在非有地分层房屋项目中，管理机构必须负责为整个细分建筑（包括个别建筑单位所在的土地）购买火灾保险。

然而，分层有地房屋项目却截然不同，个别单位的业主必须自行购买火险。

尽管面对以上种种限制和出现一些缺点，分层有地房屋仍是日益受市场欢迎的房屋项目。

（本文获得PropertyAdvisor.my产业资讯网站授权转载）