黄伟益
产业管理顾问

发展商走捷径获批准信，
从而不必如期移交分层地契？

我国于2012年修订1985年分层地契法令，主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时，能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A（分层地契转名表格）交予购屋者，进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而，经过这么多年后，有许多新完成的项目，仍无法在包空交屋时，把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事，这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径，获取房屋管控官的批准信，从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认，房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信，但对于一些与当局关系良好的发展商，要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展（管制与执照）条例H附表有规定，只有发展商在包空交屋的当儿，将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时，他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过，对于许多大型发展商来说，这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契，这个2.5%款额即可从HDA控制户头，转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时，当中一些修订包括规定发展商在售屋之前，必须从土地局取得单位面积方程式的证明书（SiFUS），然后向建筑总监提交这份证明书，始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前，向土地测量及地图局（JUPEM）取得所提议之分层图测证明书（CPSP），并在完成顶楼建筑后3个月内，向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定，可面对不少过1万令吉，或不超过10万令吉罚款，以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法，则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

当局须严厉执法

同样的，对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物，法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP，包括申请分层地契，但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响，不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心，否则再多针对分层地契法令的修订，若当局没有严厉执法，就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘，土地局依然可以要求原地主（若跟发展商属于不同人或公司）或清盘师（或是政府所设的报穷局）遵守法令，并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契，主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘，而原地主不愿主动提出分层地契之申请，甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候，发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令（Caveat）作为借口，要求购屋者移除他们所注册的冻结令，否则就不为他们申请分层地契。

事实上，根据1985年分层地契法令第9(2)条文，除了抵押令（Charge）或留置权（Lien）外，冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题，业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助，其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一，包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题，其一就是向申请拥有这个政府地，或向私人地主收购其地段，再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段（作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地）要切割出来并转移给州政府，则必须尽快完成。

总而言之，关于土地或地契相关的任何问题，州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证，或出现非法扩建等问题，则可以自行拆除或寻求地方政府执法，再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令，则须要求负责注册抵押令的银行移除，或是要求银行给予通融，让土地局先移除这些抵押令，并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上，才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然，最终的问题还是个别楼宇的管理委员，会否采取主动来解决这些问题，包括安排所需要的一切经费。否则，这些问题即使再耗上另一个10年或20年，始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契，无疑是一件好事，但一些发展商却利用该法律空间，继续主宰或控制分层建筑物的管理权，让业主无法早日选出代表本身权益的管理层，当然也不能召开大会成立共管机构（JMB）。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文，一旦发出分层地契时，这个分层建筑物之管理机构（MC）即宣告成立。不过，管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后，发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会，让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别，当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税，使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓，有者甚至要耗上两年甚至5年，才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内，发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权，而2013年分层管理理法令亦赋予发展商，能以管理机构的名义开设银行户头来收费，包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令，土地局一旦发出分层地契时，就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下，发展商就能以管理机构的成立证书，以管理机构名义，通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理，但实质上这个管理机构只由发展商主导，而且在作决策时往往无须征询任何人的意见，导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。