Categories趋势

巴生谷产业转型 展新力量

2022年03月21日

报道:李治宏

发展商蓄势待发,
房市赶搭好景周期列车。

在各种新趋势的涌现、新科技的运用,以及许多建筑物更改用途的推动下,巴生谷产业市场正在转型。

无论是住宅、工业产业、办公空间、零售单位及酒店,都在个别领域供需因素和疫情洗礼下,进行不同程度的转变,有者是为了迎合消费者的最新需求,有者则但求在激烈竞争下继续求存。

以下是巴生谷个别产业领域巡礼和展望。

房产:蓄势待发

房产市场的复苏,将取决于本地购屋者,他们是推动住宅市场的火车头。

因此,了解和迎合他们的需求,将是房市长期复苏的关键。

事实上,巴生谷房产市场目前正复苏,而可负担房屋和40%中产阶级(M40)预料将引领市场反弹。

纷收购优质地皮

多家发展商也在看好房市复苏前景下,纷纷收购地点优越、交通便利的地皮,填补公司地库之余,也抢先卡位,以适时坐上房市下个好景周期的列车。

其中,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就以8900万令吉,购入吉隆坡文良港云顶吉冷路5亩地段,命名为M Astra的综合产业发展项目,发展总值初步估计为6亿1800万令吉。

马星集团也以9500万令吉,向Nation控股私人有限公司(Nation)收购占地8.09亩的空地,发展总值超过7亿9000万令吉,命名为M Nova的综合产业项目。这也是该集团在甲洞的第三个发展项目。

双威(SUNWAY,5211,主板贸服股)以2亿3339万令吉,接手莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)位于吉隆坡葛京路(Jalan Cochrane)6.59亩永久地契地皮。双威计划在该地发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

双威也出资4200万令吉购买一块3.34亩,位于吉隆坡珍珠花园(Taman Mutiara)附近的永久地契土地,计划开发一个包含联排别墅、公寓的住宅项目,该项目预计今年上半年动工,2026年竣工,并从今年起对双威的盈利作出贡献。上述收购也是双威产业2021年第一项土地收购活动,因该公司有信心房产市场将迎来复苏。

UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)以1亿9700万令吉收购蕉赖康乐花园捷运站旁6.86亩土地,准备用作房地产发展,预计项目发展总值将达10亿令吉;首阶段发展计划将在2022年推出。

度身定制新楼盘

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)则出资2亿6800万令吉收购81.9亩的土地,计划在巴生谷发展5项不同类型的产业项目,包括公寓、办公楼等,项目版图涵盖雪州双文丹、金銮镇,吉隆坡孟沙南城和赛城。

该集团正进行和未来规划的发展项目,去年和今年这2年内的发展总值将达37亿3000万令吉。

事实上,去年新推出的新房产项目有限,意味着今后两三年的新楼盘将相对大增。

一些规划中的新发展项目,是特地针对购屋者已改变的新需求度身定制。

有地房产仍主宰市场

在高档房产方面,发展商目前的策略是小量推出新单位,先试水温,而且是以购屋者预订方式推出。

不仅发展商看好新屋市场,即使是二手房屋市场,也已在去年明显复苏。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),巴生谷二手屋市场去年首9个月的交投已恢复疫情爆发前水平,更呈价量齐升势头,成交量和总值分别按年上扬13%和28%。

同样的,平均每间住宅交易价格也按年增长13%。

威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,有地房产依然主宰市场,占总成交量63%,雪州八打灵县、乌鲁冷岳和巴生县是成交量最多的地区。

截至去年第三季,巴生谷现有房产供应量为197万间,比2020年同期按年增长2.8%。新落成单位按年增长12.2%,达30万8000单位,其中大部分是共管公寓和服务式公寓,占总数71.7%。

计划中的新高楼住宅减少,令巴生谷计划中的房产供应量放缓3.9%,但仍多达约18万5000单位,其中吉隆坡仍是巴生谷高楼住宅焦点。

相反的,计划中的有地房产增长8.4%,达4万9000间,而且大部分坐落在巴生谷南部,即雪州半城乡地区的瓜拉冷岳和雪邦两县。

由于大马国门持续封锁,去年底重启的马来西亚我的第二家园(MM2H)收紧门槛,令外国人持有房产比重收缩,高档房产销售也日益依赖本地购屋者。

工业:一枝独秀

电子商务井喷式的增长,推动了货仓空间的需求,也带动了吉隆坡、巴生北区和莎阿南发展成熟工业区货仓的交易。

此外 ,企业和商家们对改善存货规划的要求与日俱增,以减低供应链中断带来的冲击。

员工宿舍是工业产业领域的新推手。疫情令员工宿舍的各种问题,包括空间拥挤、设施老旧和简陋不堪、卫生条件欠佳等缺点一览无遗,也令当局加强对员工宿舍的管制,刺激企业和商家们为符合防疫条件,兴建全新员工宿舍或改善与提升员工宿舍的需求。

沈颂能

交投升温租金率持稳

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能认为,短期至中期内 ,大马经济重启及经济活动恢复正常,料将刺激工业产业需求,令该领域延续去年下半年的强劲走势。

他指出,就巴生谷而言,莎阿南和巴生发展成熟工业区的工业单位,今年的平均租金率料将持稳。

截至去年下半年,莎阿南和巴生特定制造业设施与物流/配送中心的平均租金率保持稳健,其中莎阿南有关产业月租估计保持2020年的每平方尺1令吉80仙至2令吉20仙水平,巴生则从2020年的1令吉30仙至1令吉50仙,稍微走强到1令吉30仙至1令吉60仙。

与此同时, 自去年10月11日放宽行动管控,重启经济后,工业产业领域的交投也于去年下半年升温,出现数宗重大交易。

这包括WCT控股以1亿2500万令吉,收购雪州双文丹一片占地382.76亩的工业地;大稳控股以3500万令吉收购巴生占地4亩的独立式工业建筑物,以及Greenway Links以4500万令吉收购八打灵县占地4.92亩的独立式工业建筑物。

回首去年上半年,八打灵县和巴生县继续占据巴生谷工业市场半边天,分别占这期间工业产业总成交量的24.2%和22.7%。

新工业产业巴生居冠

截至2021年6月底,巴生谷累积现有工业产业共有4万6316单位,兴建中的工厂和货仓共有1289单位,规划中的单位则有1716个。

同样的,大部分的现有工业产业坐落在八打灵和巴生两县,分别占31.1%和18.5%。

不过 ,在未来新增供应方面,巴生是巴生谷之冠,兴建中的单位为411个,规划中的单位则是934个。

屈居第二位的八打灵县兴建中的单位有302个,但没有任何规划中的工业单位。

沈颂能指出,这或显示八打灵县的工业发展已经饱和,未来可供工业发展的土地有限。

办公:提升体验

尽管经济已几乎全面重启,但办公市场预料仍将耗费一段时日,才能恢复疫前水平。

大马莱坊指出,这是因为一些企业,尤其是跨国公司,仍在评估未来的职场作业策略。

随着越来越多的企业朝向混合式工作安排,即部分员工居家作业,以及部分员工回公司上班,提升实体办公体验非常关键。

符儒仁

共享空间更红火

符儒仁指出,共享工作空间(Co Working) 的供应与日俱增,它非但可根据企业租户的需求灵活调度,而且租约配套也是可以灵活调整,今后料将成为国内办公市场的的新趋势。

为了永续的经营,一些企业已设立替代的工作场地,并和居家作业方式整合。

莱坊同样指出,共享工作空间料将更为红火,因为它允许企业随时增加或缩减所需的空间,以及在有关空间作业的人数,无需被长期租约捆绑。

但莱坊认为 ,无论企业的员工工作模式如何转变,人与人之间的接触和协作,仍是不可或缺的一环,尤其是那些讲求团队合作的职场更是如此。

因此,实体办公室还是可继续存在,但人们对办公环境的要求将会更高,提高办公环境素质,以及设施需更为齐全。

在个别领域租户方面,疫情以来一直表现很好的电子商务、物流、医疗保健与卫生、保险、科技和商业流程外包(BPO)领域今年料继续强稳,对实体办公空间的需求更大。

短期内 ,全马各地尤其是巴生谷办公楼的租金率和租用率料将持续下行。

双租料持续下行

由于许多企业在疫情期间缩小营运规模,或是搬迁到租金较为廉宜的办公空间,有更多的办公楼面临许多空置问题。

截至2021年下半年,巴生谷累计办公空间供应量约为1亿1260万平方尺。其中,吉隆坡市区特建办公楼的租用率从2021年上半年的67.9%,估计于去年底进一步下滑至65.5%,雪兰莪州则从75.8%走低至74.2%。

然而,吉隆坡市郊则相对持稳,租用率从去年上半年的85.9%,进一步攀升至86.1%。

目前是租户主导的市场,因此许多业主为了留住租户,保持办公空间租用率,更愿意和租户洽谈,并提供更具竞争力的租约配套,这已导致巴生谷尤其是吉隆坡市区租金处于下跌趋势。

截至去年底,吉隆坡市区办公空间平均租金率从2021年上半年的每平方尺6令吉87仙,估计于去年底下滑至6令吉79仙。

吉隆坡市郊办公空间月租从每平方尺5令吉69仙下跌至5令吉60仙,雪州则从4令吉15仙走低至4令吉10仙。

然而,中长期而言,雪州办公市场相对持稳。

这主要由3大利好因素支撑,即:

(一)租户更多;

(二)租金和租约富吸引力;

(三)公共交通网络改善,继续推动市郊的办公空间需求。

酒店:适者生存

国门迟迟未全面重开,酒店业过去2年来只能全靠本地游客求存。

去年上半年,入境游客按年暴跌85%,只有区区5万人。

酒店业要继续存活,唯有削减营运开销,以及开拓替代收入来源,例如餐饮部门推出各种配套。

零售:见招拆招

地点优越,内部各类零售应有尽有的购物中心,仍保持良好的人流量。

商场内空间庞大 ,并进行小型展览和促销活动,已是购物商场的过去式,如今不再管用。

然而,商场却可善用这类空间,通过灵活租约扩大餐饮区和销售,来取得额外的营收。

 

Categories趋势

双威购6.59英亩永久地契地皮

2021年04月27日

双威(Sunway)以2亿3339万令吉收购位于吉隆坡柯克伦路(Jalan Cochrane)占地6.59英亩的永久地契地皮,准备扩大在柯克伦地区的势力,并奠定和巩固双威的实力和地位!

双威计划在有关地段发展综合项目,包括服务式公寓及零售单位,发展总值至少11.5亿令吉。

有关商业地皮位于策略性地点,位于双溪毛糯至加影航线的柯克伦捷运站对面,与位于敦拉萨国际贸易中心的敦拉萨捷运转换站仅“一站之遥”,乘搭单轨火车则可前往吉隆坡市中心,以及其他主要郊区如蕉赖和白沙罗。

随着敦拉萨国际贸易中心崛起,吉隆坡标志塔、保诚大厦和大马汇丰总部陆续完工,预料可吸引数千人的专业和高收入群体,预计新发展项目推出后,将会有强劲需求。

此外,双威在附近200米地段,早已发展占地23英亩地段的双威伟乐(Sunway Velocity)综合项目,该发展总值超过40亿令吉的项目,包括购物中心(拥有100万平方尺可出租面积)、酒店(拥有350间客房)、医疗中心(拥有240个床位)、双威大学、2座办公楼(建筑面积37万5000平方尺)等。

如今,双威也在毗邻占地8.5英亩地段,展开最新发展项目即,发展总值达20亿令吉的双威伟乐TWO。

双威产业董事经理谢燕蒂说,这项收购计划令人振奋,双威之前已开发和投资双威伟乐和双威伟乐TWO项目,如今这项收购计划可加强及巩固集团的地位,此外,该集团认为随着敦拉萨捷运转换站完工后,有关地区的未来发展更指日可待。

较早前,双威是通过子公司Sunway Rahman Putra私人有限公司,从莫实得间接独资子公司Mutiara Rini私人有限公司,以2亿3339万令吉价钱收购。这项收购计划是该公司今年第二次地皮收购计划,反映出公司对房地产市场未来复苏的信心。

目前,双威在国内的总发展地皮达3339英亩,在未来15年的发展期,潜在发展总值达521亿令吉,铺平该集团的稳健增长道路。