林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

向发展商索赔，
买家可要注意仲裁庭的权限。

案例背景

一家发展商在最近的一宗上诉庭案件：GJH Properties Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 Ors中上诉得直， 推翻了房屋仲裁庭的裁决。

案情摘要

1）上诉者是持有执照的房屋发展商 [“发展商”]。

2）第一答辩人是房屋发展（买家索赔仲裁庭）[“仲裁庭”]

3）第二答辩人是一名购屋者。 [“购屋者”]

4）根据2012年2月23日签署的一项房屋买卖协议 (“SPA”)，发展商同意出售，而购屋者同意以46万令吉，购买双层半独立式洋房 [“该房屋”]。

5）依据2013年10月24日的交屋通知信， 购屋者于2013年11月4日领取了该房屋的入住权，并进行翻新与扩建工程。

6）2016年9月19日， 购屋者向仲裁庭提交了表格1，原告诉状，向发展商索赔。

7）在该表格1里，购屋者以“房屋周围的土壤下沉问题 (Soil Settlement)”作出投诉， 即购屋者的双层半独立式洋房是建造在填土上（“earth filled”）， 并且没有正确地把泥土压实，而导致约6处损坏，以及损坏据说是由于发展商疏忽 （negligence），未能正确地把泥土压实，而导致墙壁和地砖龟裂、房屋侧面和后面的混凝土围栏裂开，以及房屋的柱子破裂。 购屋者索赔数额为2万5300令吉。

8）2016年11月21日， 仲裁庭官员则对购屋者的房屋进行了技术检查。 从技术检查， 房屋仲裁庭的建筑主任助理则准备了技术检查报告 (“技术检查报告”)， 其中注意如下：-

“注:- 任何草图和图表以及被提出的技术建议仅基于技术检查而已。 所有的详细设计和建筑结构则是取决于发展商的原始设计和地点协调。 任何决定则须服从仲裁庭主席。”

9）在听取购屋者的投诉后， 仲裁庭裁定发展商需支付3万2500令吉予购屋者 (“仲裁庭裁决”)， 其裁定额则超出购屋者在表格1的索赔额。

10）由于发展商对仲裁庭的裁决不满， 而申请对有关裁决进行司法审核。

11）高等法院在听取了发展商的司法审核申请后， 则减少了仲裁庭所裁决的赔偿额至2万5300令吉，即购屋者原本索赔的数额。

上述庭判决重点

12）上诉庭认同发展商的论点，高等法院法官没有考虑和理解到仲裁庭的权限仅限于SPA的明文条款所引起的诉讼，以及仲裁庭的确超出了1966年房屋法令第16N(2)项所规定权限，由于仲裁庭处理了购屋者针对发展商的疏忽索赔 （tortious claim）, 因此裁决触犯了法律上的错误，因此该裁决金额是不成立的。

13）1966年房屋法令第16N (2)项，规定了仲裁庭的权限， 内容如下:-

“(2)仲裁庭的权限，仅限于基于购屋者与发展商之间签订的买卖协议所引起的索赔。”

14）根据购屋者的表格1的诉状和技术检查报告， 购屋者的索赔基于发展商的疏忽，此类疏忽并不在SPA里的范围， 因此则超出了仲裁庭的权限。

15）购屋者所提出的索赔不是基于SPA的明文条款，而是疏忽索赔。因此，很明显的，买卖协议所引起的索赔并不包括购屋者所投诉的疏忽索赔。因此， 当法院或者仲裁庭作出超出权限的判决， 该判决则无效。

结语

16）在对发展商提出诉讼之前，买家应注意仲裁庭的权限。 向仲裁庭所提出的索赔必须是因买卖协议而引起的。仲裁庭并没有权力处理疏忽索赔的案件。