拜登，可能高兴得太早了……

美国第三季经济增长率达2.6%，出乎意料强劲，可能让美国总统拜登高兴不已。但事实上，老百姓的生活已经被高达8.2%的通胀率折磨不堪。

《环球时报》报道，一名美国房产经纪人珍妮受访时透露，年初有客户通知她要卖房子，但是因为阳台有些损坏，有两处不符合社区安全规则，若不维修就无法上市，珍妮马上联络装修公司维修阳台。

却没想到，这个装修阳台的工作竟然耗时了快1年，年初客户和装修公司签了合同，最近才完成，主要是因为建材到货延期、也欠缺维修工人，这一拖延，反而让客户失去了卖屋的黄金时期。

如今卖房难有好价

她说，若是在5月份挂牌的话，这名客户的房型一定会遭到哄抢。但如今随着美联储多次升息造成抵押贷款利率攀升，房价也很快凉了下来，客户也心灰意冷不准备卖了。

“我们房地产中介的好日子到头了。”

老百姓的生活同样饱受高物价的折磨，有普通民众受访时透露，以前一束玫瑰花卖9.99美元，现在已经是18.99美元了，工资却没有涨，生活苦不堪言。

彭博社指出，第三季的国内生产总值（GDP）数据显示，美国经济可能还没到最糟糕的时期，因为第三季的消费支出仅增长1.4%，低于次季的2%，表明这重要的经济增长引擎正失去动力。

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经济衰退，要来了吗？

美国通胀高居不下，逼得美联储只能不断升息，让去年此刻还非常火热的房市迅速冷却。

不过，房市的复苏之路恐怕没那么轻易，因为经济是房市繁荣的主要支撑力，但经济学家却估计，美国经济有60%的几率在明年陷入衰退。

这是来自于彭博社的最新月度调查，在9月时经济学家预估的衰退几率为50%。而在10月时，42位经济学家认为衰退的可能性再度提升，而且时6个月前的两倍。

被牺牲的需求……

而且接受调查的经济学家们，还下调了他们对明年消费者支出的预期。

同时，预计明年平均每季度的新增就业人数不足7万人，失业率预计在2024年达到4.5%的平均峰值。

意味着这些专家们估计，就业市场和需求将成为美联储抗击通胀的牺牲品。

资产价格下跌

荷兰国际首席国际经济学家詹姆斯奈特利指出，金融环境紧缩对经济增长不利，而且此时消费者和企业都正承受生活成本升温，以及股债和房地产价格下跌的压力。

受到美联储极为关注的不包括食品和能源个人消费支出价格指数（PCE），料在本季度按年涨4.7%，比上个月的预估高于0.4个百分点。

这些预测，都是在美国发布9月通胀率报告之前统计的。9月核心消费者物价指数（CPI）重新加速道40年来的最高点，远超市场预期。

资料来源：彭博社、新浪财经、智通财经

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美国的租客们，
正面临苦日子……

有屋一族因为利率高升供房负担加重，无壳一族付租金付到手软，这情景在美国感受尤其深刻。

据房地产网站 MyEListing.com一份新报告，全美国约15%家庭或600万户，这个秋天会拖欠租金。

当中最大诱因是租金快速上扬，之前因为疫情停租以及供需不足，许多业主唯有加租来填补之前的损失。

北美最大的租房网站 Zumper数据显示，这导致一居室全国租金中值达到1503美元，二居室租金攀上1845美元，双双创历史新高。

美国9月消费价格指数年增8.2%，连续放缓3个月，但按月涨0.4%却是市场预估的2倍。

美国劳工部劳工统计局（简称BLS）公布的数据，扣除食品和能源价格波动的核心通胀，月比上扬0.6%，但按年是升6.6%，写下40年来新高。

可怕的是，核心通胀劲扬，最主要是由住房和租金价格攀升而拉抬，CPI 中的住房指数（包括租金、屋主等值租金）年增6.6%、创1982年8月以来最高，佔核心CPI超过40%的涨幅。

BLS统计显示，美国9月屋主等值租金（OER）月增率（经季节因素调整后）报0.8%，是1990年6月以来最高；而未经季节性因素调整报6.7%，创1986年4月以来最高。

综合BLS数据和达拉斯联储，租金年增率今年6月为5.8%，明年5月会飙升8.4%。

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玩过多米诺骨牌吗？
只要一张牌倒，陆续全部就会倒塌。

而美国房市，就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌，却开始倒塌了。

在这份报道中提到，过去数月以来，美国房市已经开始出现裂痕，但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌，最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌，跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%，但远低于6月时的18.1%涨幅，看来放缓的势头似乎来的更加猛烈，可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点，而是起点。

这是因为，这几个月来房市开始出现疲弱，主要源自于美联储的升息，但实际上利率上升对房市带来的真正影响，需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策，也就是低利率的时期，房地产是备受追捧的明星资产；但当利率上升时，房价就会受到影响。

在疫情期间，美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多，且正值低利率环境，大家一窝蜂涌入房市，将房价大幅推升，甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光，如今跌得就有多惨重。

房价将跌15%？

报道中指出，在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况，最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场，美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响，现在就轮到房地产了。

安联也警告，房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位，但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%，会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源：新浪财经、参考消息网

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虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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新屋销售意外增长，
只是暴风雨前的晴天？

美国商务部最新公布的数据显示，8月新屋销售按月大涨28.8%，原本市场看衰会下跌2.2%，没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势，还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月，当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道，8月新屋销售数据并没有让市场人士转态，普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前，借助建筑商的降价而抓紧买入，此亮眼涨幅恐怕不会持久。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望，还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数，按月跌0.44%，是2012年3月以来首次下跌。

这象征，美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘，直到2012年结束。

按揭利率何时破七？

同时，全国房价指数按年上涨15.8%，但却是自2021年4月以来最小的涨幅，而且增速也远远少于6月时的18.1%，是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息，美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，是2008年10月以来最高。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

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已经2年来没看到如此多屋主们降价求卖了……

最让美国屋主们紧张的是什么？

可能是房市降温的速度。

外媒报道，美国房市迅速降温让许多屋主开始紧张，房地产网站8月的数据显示，平均每5位屋主中就有1人决定降价，相当于20%。在1年前，只有11%的屋主会做这样的决定。

待售时间越来越长

而且，8月房屋登陆待售时间比一年前同期平均还要多出5天，简单说就是要多5天才卖出去。

中阶价位房屋的房价也从7月的44.9万美元（约202万令吉），降价到8月的43.5万美元（约195.77万令吉）。

Redfin的一份报告也指出，截至8月28日，过去4周的平均房屋售价是17个月来首次调降。

盛况不再

这趋势和6个月前截然不同，当时强劲需求加上供应紧缩，只要一有房源上架，就出现多人抢着竞标的“盛况“，通常屋主在7天内就能卖出一套房子。

但随着通胀加剧、需求放缓，房屋供应也按年增加27%，7月的待售房屋比去年同期少了将近20%。

而且，抵押贷款利率一路攀升，更是压制了人们购屋的能力。

莱坊首席经济学家菲尔维勒（Daryl Fairweather）指出，今年劳动节后的房市降温速度可能比以往还要剧烈，随着房屋的待售时间拉长，预期会有更多卖家决定调低售价。

资料来源：ETToday房产云

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美国房市出现越来越多“摇摇欲坠“的讯号了……

美国全国地产经纪商协会（NAR）最新数据显示，美国二手房销量在7月下跌5.9%至481万套，是2020年5月以来的最低水平。

不仅如此，这项数据已是“六连跌“，跌势已经持续了6个月，再度表明借贷成本高企和需求疲软，正在让这全球最大经济体的房市迅速迈向崩盘。

自今年1月来，二手房销量已经下跌近26%，6个月降幅达到1999年以来最高，抵押贷款利率和房价上升，正在侵蚀市场购兴。

房价会跌吗？

除了买家推出交易市场，建筑业放缓也是美国房市挑战之一。需求疲软导致代售房子的库存又回升，不少市场人士预测，接下来几个月房价也可能下跌了。

NAR首席经济学家劳伦斯在一份声明中表示：“就房屋销售和住宅建设而言，我们正在目睹住房市场的衰退。但这不是房价的衰退。待售房库存仍然紧张，全国范围内价格都在继续上涨。”