2022年07月28日
美国抵押贷款利率飙升，让许多人买不起房子，只好转向租房。
但租房的需求高升，也同时推高租金，让美国人负担更重。
根据美国房地产协会官方网站Realtor.com的最新数据，美国6月的租金中位数达到创纪录的1876美元（约8352令吉），按年大涨14.1%，而且也是连续第16个月打破最高记录。
房子销售量6连跌
在租房需求越来越高之际，代售房屋的销售额连跌6个月。
美国30年期的抵押贷款利率，已经从1月的3.45%，升至6月的5.52%。
在上个月，美国50大城市中，超过四分之三的人赞成租房，而不是买房。
资料来源：央视网
2022年07月1日
美国房价在过去两年在低利率环境中狂飙，已是众所皆知的事；但你是否知道，现在买不起房子的美国人，可能也租不起了！
根据华尔街见闻报道，哈佛大学发布的年度《国家住房状况报告》显示，数百万美国人如今根本买不起房子。
按照现在的房价，一位首购族在4月时购买一套中位数价格的房屋，要支付7%的首付，需要拿出2.74万美元（约12.05万令吉）。这令92%的租客无缘购房，因为他们的存款中位数只有1500美元（约6595.50令吉）。
包括房屋按揭贷款、财产税和保险费用的平均住房成本，4月时达34.07万美元（约149.81万令吉），按月增加了700美元（约3077.90令吉）。
中等价位房屋的买家，每月供款额已经比一年前多出400美元（约1758.80令吉）。而且，随着美联储升息，按揭贷款利率也随之上升，接下来会让首购族更难以买房。
好吧！买不起房，租行了吧！
月租接近9000元
美国按揭贷款利率上行催生了“租房热”，根据美国在线房地产经纪公司Redfin的报告，5月美国全国挂牌出售的公寓租金比一年前上涨了15%。
不过，一套可用公寓的挂牌租金中值首次跃升至每月2000美元（约8794令吉）以上。若最近的趋势继续下去，美国全国房屋月租金可能会超过2000美元。
房地产研究公司CoreLogic的数据显示，美国许多地区的月租金都出现两位数涨幅。迈阿密在4月的单户租金增幅，更是达到41%的惊人涨幅，其次是奥兰多的25.8%。
更让人不安的是，CoreLogic公司首席经济学家Molly Boesel预期，在整个2022年，单户租金增长将继续快速增加，相信对许多美国人来说，租房也越来越压力大！
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2022年06月30日
美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。
涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。
数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。
在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。
高房价难以为继
标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。
“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”
美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。
飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。
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2022年06月21日
美国房市过去两年狂飙，房产经纪赚得盆满钵满；但随着抵押贷款利率急涨，加上房屋销售量开始下跌，认为房市开始惨淡的线上房地产经纪公司，竟开启裁员潮！
根据华尔街见闻，美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass正在裁员。
在提交给美国证券交易委员会的文件中，Redfin宣布裁员8%，约470人；Compass则表示会裁员10%，约450人。
Compass发言人指出，已经有明显信号表示经纪增长放缓，该公司正采取许多措施来保护业务，并且积极降低成本，包括暂停扩展业务，并且裁员10%。
Redfin总执行长格伦·凯尔曼则在博客中发文说：“由于5月份的需求比预期低17%，我们的中介和中后台员工没有足够的工作量，而且销售额减少使我们用于总部项目的资金减少。房屋销售减少的状况可能会持续数年。”
美国人难负担买房
美国各类调查显示，房价过去两年涨速过快，让人们难以负担，房屋销售已经数月呈跌，预计会进一步再跌。
同时，抵押贷款需求降至20多年来最高水平。30年期的房贷利率已经从年初的3.29%，提高到6.28%。随着美联储大幅升息，这利率还会再涨。
科罗拉多大学博尔德分校的房地产学者迈克·德尔普雷特说：“我认为Compass裁员10%是对当前市场状况的最保守的回应……要让这家公司走上正轨，更重要的是要解决商业模式、高现金消耗带来的潜在挑战。”
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2022年06月8日
美联储大幅“收水”，美国楼市来到了重大的拐点。
华尔街见闻引用美国房源网站Realtor.com数据报道，全美5月的活跃房源库存按年增加了8%，被视为是一个重大的转折点。
报道中指出：“卖家正在推动库存的上升，新上市房屋以2019年以来的最快速度进入市场。”
美国的抵押贷款成本已经攀到多年来的最高水平，如今再加上房屋库存多年来首次增加，意味着美国房价可能无法持续上涨太久。
担忧衰退来临
过去一两年因被边缘化的购房者来说，库存增加是他们的希望。
数据显示，美国西部和南部的挂牌量增幅最显著，供应恢复最大的几个城市是奥斯汀、凤凰城和萨克拉门托。
不过，上个月的库存增加，还未对房价带来太大影响。
标普CoreLogic Case-Shiller房价指数在3月份创下新高，同月美国20城房价指数按月大涨2.42%，高于预期的1.93%；按年大涨21.17%，超过预期的20%。
美国抵押贷款利率不断上升，引发市场人士的担忧，美国线上房地产公司Zillow上月就在最新的展望报告中点出，担心这会引发下一次的衰退。
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2022年06月3日
随着美联储收紧货币政策，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底已大幅升至4.67%。
飙涨的利率打击了购房者的信心，美国房屋销售现在已经连续几个月下降，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。
但是，标普CoreLogic凯斯-席勒美国房价指数显示，美国3月房价按年上涨20.6%，增幅比2月的19.8%还要高！
而且，20大城的综合指数按年上涨21.2%，同样胜于2月的20.3%，创史上最快的增速。10大城综合按年增幅为19.5%，高于2月的18.7%。
坦帕涨幅破纪录
从各城市来看，按年涨幅最高的依然是坦帕、凤凰城和迈阿密，皆超过30%。尤其是涨34.8%的坦帕，已是美国房价增速最快的城市，打破了凤凰城过去三年排名第一的记录。
虽然明尼阿波利斯、华盛顿特区和芝加哥的房价涨幅最小，但也有双位数增幅。
标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉在声明中说：“那些一直期待美国房价增速会下降的人，至少要再等1个月。”
库存多支撑高房价
他说，在截至3月份的报告里，所有20大城的房价都出现了两位数的增长，而且相对于2月份的报告，有17个城市的房价增长反而更快了。
虽然销售放缓，但美国成屋库存量却远低于正常水平，造成粥少僧多的局面，削弱买家的议价空间，从而推动了房价上涨。
拉扎拉也提到，宏观经济而言，高利率环境无法再支持超高的房价增长，但却难以判断减速的时间和幅度。
2022年05月24日
随着利率持续飙升，加上建筑材料和劳工成本上涨，以及市场需求放缓，美国房屋建筑商的信心指数在5月时跌8点，达到69，是连续第五个月下跌，也是自2020年6月以来最低水平。
华尔街见闻报道，这是自冠病疫情开始后最大的跌幅，该指数是由美国全国房屋建筑商（NAHB）和富国银行市场指数协会联合发布。
在2020年6月时，市场对疫情爆发而抱持悲观展望，但只是短暂的，之后就迅速反弹，直到2020年11月时更达到90点的历史高点。
只要低过50点的枯荣线，就代表更多建筑商认为销售状况不佳。
有能力买房的人减少
目前房屋的购买量、预期销售量和潜在买家的流量都比一个月前明显悲观。5月销售指标下跌8点，至78；衡量潜在买家客流的指标下跌9点，至52，是自2020年夏季以来的最低水平；未来6个月销售预期下降了10点，至63点。
NAHB首席经济学家Robert Dietz指出，这数据显示住房市场正面临越来越大的挑战。
“建筑材料成本比1年前增长了19%；在不到3个月的时间里，抵押贷款利率已经飙升至12年的高点，根据目前的负担能力状况，只有不到50%的新房和成屋销售是普通家庭可以承受的。利率的飙升对入门级房屋和首次购房者的影响最大。”
2022年05月15日
过去3年来，申请外国公民身份和居留权的美国富豪，人数不断飙升！
根据Business Insider网站报道，有多家投资移民公司透露，这些富豪包括亿万富翁、科技企业家和名人，希望为家庭打造一个“B计划”。
为何为移民做准备，因为他们对美国社会的未来，感到恐惧！
马尔他项目最便宜
报道中揭露，美国富人的B计划，就是为家人“购买护照”。
全球有12个国家提供“黄金护照”和签证，富豪可以通过投资该国，来换取公民身份或居留权。
在这当中，最便宜的是马尔他，为110万美元（约482.63万令吉）；最贵的是奥地利项目，需要950万美元（约4168.13万令吉）
纬度居住与公民身份（Latitude Residency & Citizenship）的管理合伙人伊泽迪恩·苏莱曼受访时指出，一些富豪们请他们咨询时问道，如果发生气候灾难或全球流行病，哪个地方最适合居住。
4C因素推动
这足以可见，富豪们把“购买护照”作为一种保险策略。
经纬公司是一家全球高净值投资者移民申请指导公司，据该公司数据，2019年至2021年，美国移民相关的咨询增加了300%。
全球最大的居留权和公民入籍咨询公司Henley & Partners表示，2019年至2020年，面向美国人的销售额增长了327%，而2021年再增加了10%。
Henley & Partners私人客户主管沃来克形容，“4C”因素推动着富豪们想要移民，那就是冠病（COVID-19）、气候变化（Climate Change）、加密货币（Cryptocurrency）和冲突（Conflict）。
特朗普执政期开始增加
他还透露，其实在特朗普执政时期，美国的申请者就已经增加了，而疫情封锁期间再度加速。
“在非常严格的封锁期间，如果你只有美国护照，你就不能进入欧洲。我认为，这让很多拥有超高净值资产的客户意识到，他们可能比自己想象的更脆弱。”
另一家入籍公司戴森恩咨询公司（Dasein Advisors）总执行长贾夫里也透露，过去3年收到的咨询比过去20年的总和还要多，这些客户通常在科技、房地产或加密领域工作。
他的客户包括担心亚裔美国人仇恨犯罪上升的科技公司创始人，到希望避免增税的年轻网络企业家。各个政治阶层的富有客户都在做最坏的打算。
葡萄牙居留证最吃香
据了解，葡萄牙5年的居留许可说是“最吃香”的项目。这一居留许可允许拥有人在欧盟26个国家免签证旅行。
葡萄牙的“黄金签证”要求最低投资额略高于20万美元（约87.75万令吉），平均每年在葡萄牙停留7天。许可证到期后，居民可以申请全职公民身份，这可能需要另外3年的时间。
只是“保险” 不一定会移民
苏莱曼透露，美国超级富豪希望在欧洲扎根，作为子女和孙辈的“遗产计划”。“他们中的许多人要么对美国正在发生的事情感到失望，要么没有看到他们曾经在美国看到的机会。”
但《卫报》去年的一份调查指出，很多获得马耳他“黄金护照”的人，最终没有搬家，甚至很少真正前往马耳他。
沃来克赞同这种说法：“我们的客户很少搬家，他们只是希望多一个这样的选择。”
资料来源：新浪财经、观察者网
2022年05月13日
虽然房贷利率和通胀飙升，但美国人买房的热情丝毫未减。
新浪财经报道，根据美国银行的一份研究报告，美国房地产市场中有三分之二的买家表示，愿意立即或在看房后的3天内提出报价，想要尽快达成协议，避免抵押贷款融资成本日后继续上升。
只要能完成交易，超过70%的购屋者愿意在不太理想的社区，选择空间较小的房子。
而面对高企的房价，有56%受访者考虑兼职赚取额外收入，来实现拥屋梦。
贷款申请持续提高
美国抵押贷款利率已经达到10年多来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到5.27%，相比两周前的水平进一步飙升，高于一年前的2.96%。
不仅如此，新抵押贷款申请也不跌反增。贷款机构和房地产商都表示，购房者愿意将更多收入用于贷款支付，这支撑了房价，而利率上升正在侵蚀人们的负担能力。
全美房地产经纪商协会报告显示，首季全美单户成屋价格中位数为36.82万美元（约161.33万令吉），按年增长15.7%。
2022年04月29日
根据美国房地美的最新数据，美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%，连续第七周上升。
房贷成本大举飙升，让去年迈入15年来最火爆的美国楼市，在今年面对迄今为止最大的考验。
房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示，虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。
美国曾在2000年开启房地产泡沫时代，最终促使2007年进入大衰退。如今美国楼市，是否正重蹈覆辙？
《第一财经》访问多位美国房地产业内专家和投资者却认为，黄金时代还存在，因为决定房价最重要的因素，仍是供求关系；而当下美国房地产市场仍是卖方市场，这一基本盘并未发生变化。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武说：“目前的情况与2018、2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓，但仍然持续上涨。待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”
多地区房价被高估
但也有不少专家仍然不太乐观。
房地产研究公司CoreLogic认为，美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据，美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%，但在未来12个月内，预计房价将仅上涨 5%。
CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是：负担能力。过去一年，美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的5倍。这无法再继续下去了。
根据该公司对各大城市进行的“负担能力测试“，发现纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等65%地区，房市都被高估了，只有26%的地区是正常的，9%为被低估。
不过，仅仅因为美国房价被高估，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌，因为许多行业专家的预估模型，都预测美国房价在未来1年依然会上涨。
当前库存只够卖2个月
美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查显示，与澳洲、加拿大、爱尔兰、纽西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。
陈跃武也强调，决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。
NAR数据显示，3月美国待售住宅虽按月增加，但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度，库存在两个月左右。
总结来说，美国楼市要在今年瞬间崩溃，几率似乎不大……