提高住房负担能力
可能需要一段时间

利率降低、通胀趋稳、美国房市复苏在即。

据《抵押贷款新闻日报》报道，今年10月中旬，30年期固定抵押贷款利率达到了8%，创下20年来的新高。

自那以后，利率有所下降，截至11月15日为7.45%。

因为美联储过去20个月采取的加息举措，美国今年10月的通胀率为3.2%，连续加息证明房价开始降温。

总部位于美国得克萨斯州的投资公司Ninebird Properties的创始人及首席执行官马克·布斯库尔对《财富》杂志表示，9月至10月的整体通胀率降至3.2%，意味着生活成本的增幅有所降低，最终会让民众更容易负担得起房屋和抵押贷款。

纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低将有助于提高住房负担能力，这是因为购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少，从而有更多的钱支付房贷。”

虽然抵押贷款利率的下降是不错的消息，但目前的利率仍然远不如冠病疫情时期的可负担性。

2021年冠病期间，当时购房者获得低于3%的抵押贷款利率，但经济学家认为，利率短期内不会降到这么低。

在房地产行业工作了20多年的布斯库尔说：“通货膨胀率降低也可能导致央行降低利率，使个人更能够负担得起贷款购房。”

总部位于美国纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低也将有助于提高住房负担能力，这是因为潜在购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少。”

通胀趋平有助于提高住房负担能力——但这可能需要一段时间。

“许多购房者都在观望，等待利率下降。”从事抵押贷款工作23年的资深人士、Fairway Independent Mortgage Corp.的分公司经理杰里米·沙赫特对《财富》杂志表示。“利率不会像前几年那样跌至历史低点，但会从最近的历史高点回落，这个过程还需要一段时间。”

同样的，通胀趋平和抵押贷款利率下降可能需要一段时间才能够对住房负担能力产生影响。

专家表示，低贷款利率并不是影响美国住房负担能力的唯一因素。

根据标准普尔CoreLogic凯斯-席勒全美房价NSA指数（S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index）的数据（30多年来衡量房屋价值的主要指标），过去七个月，屋价上涨了近7%，至311,500美元（145万令吉）。

此外，房地产市场专家指出，房屋库存水平低是阻碍购房者购买可负担住房的另一个主要因素。

美国房地产市场正在经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷。

更多卖家挂牌售屋

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年9月，经季节性因素调整后的成屋年销售量为396万套，同比下降了15%之多。

然而，即使房地产市场受到轻微打击，也可能让一些购房者勉强负担得起住房。

沙赫特表示，“随着利率开始下降，更多卖家将挂牌出售房屋，这将有助于提高库存水平，同时，更多的购房者将进入市场选购房子。”

对于美国家庭来说
住房可负担性是挑战

美国白宫发布一项450亿美元计划，旨在解决城市中心空置商业建筑问题，将其改建为住宅单位。此举旨在解决全美各地市中心商业建筑的高空置率问题，同时增加经济适用房的供应。

官员指出，办公楼空置率已创下30年来的新高，而数百万美国人仍然承受高昂的住房成本和经济适用房短缺的问题。

计划提供资金和激励措施，以吸引开发商参与这一倡议。白宫表示，这是一个“双赢”的机会，不仅可以重新利用闲置的商业建筑，还能满足住房需求。

此计划将提供资金和激励措施，以吸引开发商参与这一倡议。白宫强调，这是一个“双赢”的机会，既可以重新利用闲置的商业建筑，还能满足住房需求。

拜登政府发布新指南，以帮助地方政府推进商业空间改建为住宅。这些指南详细说明了如何获取融资，包括利用交通基础设施融资法案和铁路修复与改善融资计划。

住房和城市发展部提供说明，介绍如何使用社区发展整块地基金增加住房供应。此外，运输部将发布指导，以帮助交通机构将不再需要的房产转变为经济适用房，包括未充分利用的仓储设施。

根据美国官方数据，尽管通货膨胀有所好转，但住房成本仍然高居不下。在某些州，攒首付变得更加困难。

此外，美联储将讨论是否加息问题，而住房部门也受到加息政策的影响。加息导致固定利率抵押贷款利率达到20年来的最高点，为7.5%，增加了购房成本。

美国商业地产
还藏着多少颗“雷”

彭博社专栏

根据彭博最新的Markets Live Pulse调查，美国办公楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌9个月。

在参与彭博调查的919名受访者中，约三分之二认为，美国办公楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。

甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。

这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根史丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5兆美元（约7兆令吉）。再融资不容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数，已经从2022年3月的峰值下跌了16%。

美联储的激进紧缩政策，对商业房地产价值造成严重冲击，提高了持有物业的一项关键成本，即融资费用。

但希望削减风险敞口的贷方发现，目前鲜有其他合适选择，因为没有多少买家确信市场已接近底部。

巴克莱分析师莉亚·奥弗比表示，没人愿意割肉甩卖，这些是长时间不需要出售的物业，意味着持有者可能会尽量推迟出售。

地区银行有压力

另一个麻烦因素是地区银行的压力。根据高盛3月份的报告，截至2022年，这些银行持有约30%的办公楼债权。

根据美联储数据，硅谷银行和标志银行（Signature Bank）倒闭后，美国规模较小的银行，在截至8月的12个月内存款减少了近2%，这意味着银行可投放的资金变少，放贷能力减弱。

加息带来的痛苦，可能需要数年时间才会传导给商业房地产的业主。举例而言，办公楼投资者通常采用的是长期固定利率融资，而租户签的也是长期租约。摩根史丹利估计，这些物业总价值可能在11兆美元（约51.7兆令吉）。

根据穆迪3月发布的研究报告，当前的租赁合同，要到2027年才会在续签时反映收入预期下降。如果当前趋势持续下去，到那时收入将比现在低10%。

吸纳消化过程缓慢

巴克莱的莉亚·奥弗比表示，当利率变动时，美国房地产有一个缓慢的吸收消化过程，办公楼市场正处于严重困境，需要很长时间才能走出来。

除了高利率，办公楼还面临租户搬出或要求降租的问题，尤其在美国，这一趋势特别明显，因为比起欧洲或亚洲，美国的企业员工不太愿意回到办公室，部分可能与通勤麻烦有关。

超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果公共交通更快或更可靠，他们会愿意更经常去办公室。

约20%的受访者表示，他们在疫情期把家搬到离办公室更远的地方，只有3%的人后悔这么做。近三分之一的人表示，与疫情前相比，他们现在的通勤时间更长，可能是因为他们搬家或疫情期的交通服务被削减。

来源不明的租房信息要避而远之

近年来，美国高房租和空置房屋增多，为诈骗团伙提供了机会。他们盗用房屋照片，建假租房网站，获取电子锁密码，假冒房东出租房屋骗取金钱。

ABC新闻的报道揭示了这一诈骗手法：诈骗集团首先从其他网站盗取房屋照片，然后创建虚假的租房网站。在疫情之后，他们提供自助看房服务，让潜在的租客能够快速注册账户，并解锁房屋的电子锁。

接下来，诈骗集团成员会提供房屋的电子锁密码，当租客有意向时，他们会骗取房客预付的押金，然后销声匿迹。

一名受害者表示，在去看房时，完全没有怀疑，也不知道房屋的电子锁密码早已被破解。

ABC记者还亲自实验了这一租房网站的手法，成功获取了电子锁密码，并很快收到诈骗分子的要求，要求支付保证金以及房租，以便尽快搬入。

在高房租的背景下，许多空置房屋成为了诈骗集团的目标，尤其是一些长期居住海外的房主，房产易被滥用。

专家提醒，如果遇到来源不明的租房信息，应直接与房屋的真正主人联系，以避免成为诈骗分子的受害者。在寻找租房时，保持警惕和谨慎至关重要，确保自己的财务安全和住房权益不受侵害。