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美国成屋销售连续11个月下滑

2023年02月3日

美国房地产前景
仍然不明朗

2022年,伴随着美联储坚决打击通胀,不断激进加息,按揭贷款利率快速飙涨,令美国房地产大幅降温,导致销售下降、房价承压。

虽然最近的数个星期按揭贷款利率已从峰值回落,提振了建筑商的信心,但美国房地产的前景仍然不明确。

而且,美国12月份成屋销售写下2010年以来最低,全年降幅更是2008年金融危机以来最大幅度! 

根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,美国12月成屋销售总数年化降至402万户,创下自2010年以来新低,但相比预期395万户高。

而同月成屋销售总数环比下跌1.5%,11月前值下跌7.7%;同比跌34%,跌幅创下纪录。

其中,单家庭销量环比下跌1.1%,至年化360万户,亦是2010年以来最低水平。

美国成屋销售已累计下跌11个月,创下纪录,同时也拖累全年表现。

美国12月份成屋销售写下2010年以来最低。

2022年全年共售出略超过500万户成屋,销量同比下滑17.8%,创下2008年金融危机以来的最大年度跌幅。

但是,美国12月成屋售价的中位数较上线同期上涨2.3%,可涨幅为2020年5月来最低,至36.69万美元(约155万令吉)。虽然同比上涨,但涨幅缩减很快,远远低于去年早些时候的两位数同比涨幅。

这也是连续第130个月,成屋同比价格的上涨。

截至12月杪,共有97万户待售房屋,写下去年3月以来最低。按照目前的销售速度计算,需2.9个月才能消耗掉市场上的供应量,这亦表明市场供应紧张。

然而,12月成屋在市场停留时间更长,平均为26天,高于11月的24天和2021年同期的19天;也有57%的房屋在不到一个月内签订合同。

此外,12月份的首购族占销售量的31%,相比11月的28%有所攀升,也高于早前数个月。

而全款买房占销量的28%,投资者则占16%,高于11月。

根据华尔街见闻报道,NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示,对买家而言,12月是一个艰难的月份,继续面临有限的库存和高按揭贷款利率。

她说,由于按揭贷款利率在去年晚些时候达到顶峰后显著下降,预计销售将很快再次回升。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%。

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美核心通膨今年料跌破3%

2023年01月27日

美联储该停止加息了?

房贷利率居高不下冲击美国房市、住房租金下滑,或将导致美国2023年核心通膨跌破3%。

高盛首席经济学家哈祖斯(Jan Hatzius)指出,美国联准会(Fed)参考的通膨指标─核心个人消费支出(PCE)物价指数,在今年底可能跌至联邦公开市场委员会(FOMC)预估中值3.5%之下。

“尽管Fed官方租金指标显示,民众住宿成本维持在高档,但从2021年以来,每月房屋租赁情况显示租金要价(asking rent)下滑,由此可见核心项目跌幅可能高于市场预期。”

根据美国商务部数据显示,2022年11月PCE物价指数年增率创下2021年10月以来最低,从10月的6.1%降至5.5%。在扣除波动剧烈的食品与能源以后,11月核心PCE也从5%降至4.7%。

美国商务部数据显示,2022年11月PCE物价指数年增率创下2021年10月以来最低。

美国去年12月消费者物价指数(CPI),希望通膨可有进一步舒缓的迹象。然而,Fed官员已表态将继续升息对抗通膨,许多人认为通膨降温有助于Fed实现经济软著陆目标。

美国房市交易活动受房贷利率攀升与房价高涨的影响,以致出现急冻现象,这有助于压低通膨。根据每日房贷新闻(Mortgage News Daily)统计,美国30年期固定房贷平均利率10日降至6.21%,虽低于前几个月7%的水平,但依然处于高价。

Fed主席鲍尔在出席去年12月货币政策会议后记者会时指出,基于新租约租金正在下滑,通膨可望在2023年某个时间点降温。

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美国高房价利率 00后只能租房

2023年01月16日

房价50年以来最高涨幅,
对美国人来说相当不可思议

房价和利率狂飙,00后注定成租屋一族?

在美国,高房价和高利率,使到房地产市场陷入衰退。

美国全国房地产经纪人协会就指出,去年的销售量下降15%而今年更预计会持续下降7%

在美国全国建商协会(National Association of Home Builders)一项报告显示,亞利桑纳州有75%的居民无法以当前的价格购入普通房屋,大多数的租屋者都无法在自己生活的城市购买房屋。

购房标准30年的房率贷款,已经从年初的3%飙升至7%或以上,这是近50年以来最高的飙涨幅度,相等于每月须多缴付1000元的贷款。这对美国人来说相当不可思议,因为过去几年的房贷利率超级低。租房者支持建造更多的房子,但屋主反对建新房屋。

根据华府卡托研究所(Cato Institute)发布2022年住房负担能力调查结果显示,按照目前房屋市场,有55%的美国人没有能力购买房屋,这是因为高房价和高利率导致的。

自疫情以来,房价上涨40%以上。一年前,房价的飙升令屋主感到开心,因为身家也跟着高涨。但是,这对潜在的买家和卖家而言,这反而是恐惧,因为一生也可能买不到房屋。

“卡托研究所调查发现,有87%美国人担心屋价上涨,有75%认为普罗大众买不起居住社区的房子,更担心子孙也无法购买房屋。”

从经济学者的角度来看,目前的住房危机是在于供需问题,解决办法在于增加供给,而不是兴建豪宅,可兴建更多小、密集和可负担的房屋。

不过,独立式房屋仍是大部分美国人的梦想,研究显示有89%的受访者希望住在独立屋,不怎么喜欢连栋屋或公寓。但是,对于生活在城市的年轻族群,特别会千禧世代会更喜欢连栋屋或公寓。调查也显示,有四分之一的千禧世代准备永远租屋,没有买房计划。

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美国房市冷却非失误

2023年01月3日

美国房市冷却
才是压低通胀最有力?

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却,但这正是美联储要的效果,而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求,美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑,而这可能有助美国未来一年减少经济活动,并压低通胀。

《华尔街日报》报道,通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向,一连升息七次,把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%,美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%;近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会(MBA),购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额,已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资,进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲,但今年房市降温速度和程度,让长期市场参与者也感到震撼。

然而,这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下,居住项目也大幅度推升通胀。

美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,压低通胀。

在美国,居住项目占消费者物价指数三分之一,并占个人消费支出(PCE)物价指数的六分之一,后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献,这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一;相形下,当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度,而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑,改写史上最长连跌纪录,而房利美和高盛的经济学家预测,今年成屋销售将不到400万户,比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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连降四月 美国10月房价续走弱

2022年12月29日

美联储持续加息
人民担心经济会衰退

美国20个大型城市在10月季调后,房价环比下跌0.52%,已连续第四个月呈现下跌状态,然而同比涨幅8.64%,较此前持续回落。

随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退,美国房价继续冷却。分析预计,充满挑战的宏观经济环境持续,房价很可能会继续走弱。

在20个大型城市中,佛罗里达州的迈阿密、坦帕,以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大,其中迈阿密同比涨幅达21%;旧金山的房价同比涨幅最弱,仅为0.6%。

在环比方面,拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大,环比分别下降1.3%和1.2%;迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。

标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示,随着美联储继续提高利率,按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响,房价很可能会继续走弱。

美国11月成屋销售总数连续第10个月下降,继续创历史上最长连降月数。

美国房价料持续减速

美联储加息以对抗通胀,美国按揭贷款利率飙升。在今年初,30年期按揭住房贷款的平均利率约3%,在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平,但相对来说还是高出一倍。

利率飙升严重冲击可支付能力,加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率,上市的房屋数量也在减少,以供给角度而言,这对房价构成一定的支撑。惟,根据分析认为,由于经济难以避免地出现衰退,美国房价很可能会持续减速。

这几个月以来,房地产数据非常低迷,根据美国11月成屋销售数据显示,成屋销售总数连续第10个月下降,环比降幅扩大,继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元,该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

根据华尔街见闻网站,美联储研究显示,随着按揭贷款利率的飙升,美国房价可能最多下跌20%,房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%,这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。

若消费受到如此的冲击,美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。

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特朗普地产公司税务欺诈罪成

2022年12月9日

特朗普公司案件
是一场“政治迫害”?

美国前总统特朗普的房地产公司被判从事15年的刑事犯罪欺骗税务机关的罪名成立,该集团可能就此面临最高160万美元(704万3200令吉)罚款。

特朗普宣称,针对他公司的案件是出于政治动机的“政治迫害”。特朗普集团律师艾伦福特法斯在法院外发表讲话,表示将上诉。

确切数额将由负责的法官决定。但预计罚款数额对具有规模的特朗普集团根本不值一提,可罪成会起到阻吓作用,从事合作方及商业伙伴不敢与之合作,同时也让这个前总统再战2024年大选增加了法律麻烦。

在全世界经营酒店、房地产、高尔夫球场及其他物业的特朗普集团被指控诈骗、共谋、税务欺诈及伪造商业记录罪。

陪审团审议了约12个小时后做出罪名成立的判决,法官将于1月13日宣判。

但该公司不认罪。特朗普本人没有在此案中被起诉。

总部位于纽约市曼哈顿中城特朗普大厦。

特朗普将再竞选美国总统

近期宣布再次竞选美国总统的特朗普,正接受美国司法部的调查,原因是在2021年1月卸任后处理敏感的政府文件,并试图推翻2020年11月的选举,但最终还是输给民主党拜登。

除了特朗普集团刑事税务欺诈案外,正在调查的案件还包括美司法部对他涉嫌私藏机密文件的调查、美司法部对国会骚乱案调查、佐治亚州对特朗普涉嫌干涉选举的调查等。

资料来源:澳洲见闻财经、新浪财经

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美国房市走势逐渐清晰

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年,美国房地产泡沫接近顶峰,时间快进到2022年,经济学家们并不害怕承认泡沫的存在,即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示,美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说:“由于疫情的缘故,当时的抵押贷款利率非常低,人们都想买房,而且是想离开城市,在郊区买房,所以美国确实出现了房地产泡沫,房价上涨到了非常不可持续的水平,出现了过热等问题。所以,现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段,希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言,美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份,鲍威尔曾表示,抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份,他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”,它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前,达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为,美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水,而不是戳破它。

客观地说,美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示,2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内,房价与基本面的撕裂应该会有所愈合,这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为,随着消费者的负担压力变大(在美国房价飙升40%之后,美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%),美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价(目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%)继续下跌,而收入继续上涨,则基本面将确实开始回归现实。

不过,美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认,美国房价有可能出现“实质性调整”,但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年,不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此,尽管抵押贷款利率的大幅上涨,有可能通过压低房价的方式,给房地产市场带来“平衡”,并且给进一步增长带来一些去库的空间,但是从长期看来,市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源:财富中文网

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美国房屋退市量创纪录

2022年12月8日

美国房地产市场已不再狂热?

在高利率、通胀率飙升及对经济衰退的担忧加剧下,美国房产买家及卖家相继退出房市。

最新数据显示,每周平均2%的待售房屋从市场上撤下,从而导致美国房屋退市量创历史新高。

上述最新数据是美国截至11月20日的12个星期内所得,而与房地产经纪佛那个是数据相比,去年同期退出房市的房屋比例为1.6%。

据房地产经纪公司透露,大部分情况是卖家的要价没有被报价,甚至是“有时根本没有报价”,导致他们退出市场。

高利率、通胀飙升以及对经济衰退的担忧加剧,美国房屋市场买家和卖家相继陆续退市。

但有报道指出,这是基于抵押贷款利率及房价上涨,从而导致需求大幅下降。

而抵押贷款买家房地美(Freddie Mac)报告指出,30年期限的房贷平均利率从上周的6.58%降至6.49%左右,一年前则为3.11%。

根据新浪财经日前的报道中,美国佛罗里达州房地产经纪人希瑟·克鲁亚伊表示:“一些卖家很难理解,我们已经不再处于房地产市场的狂热之中,人们很难接受自己错过高价的机会。”

她补充,当卖家意识到自己的房子定价过高时,他们的房产已在市场上停留太久。

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美国房市要完蛋了?

2022年11月30日

usa美国房市温度,
已经是“极寒”状态了!

在疫情期间,美国房市大热,让卖家和中介们赚得盆满钵满。

但如今整个房市降至冰点,买家纷纷离场,卖家自然毫无逗留理由。交易量大跌,让原本“香饽饽”的房产中介行业,不是经历裁员就是转职,留下来的也必须花九牛二虎之力抢夺生意。

美联储为了遏制通胀而不断加息,造成抵押贷款利率飙升,使得美国房市陷入动荡之中,市场释放出的信号显示,未来更为艰难。

比如说,根据Zillow的数据,10月的房屋挂牌量按年下跌24%,已是连续第四个月下跌。成交量也同样处于跌势,比2019年10月冠病疫情前的水平低17%。

抵押贷款利率飙升,使得美国房市陷入动荡。

没人想卖 也买不起

目前,只有年收入超过10万美元(约45.08万令吉)的买家,才“有资格”买得起一套中等价位的住宅,让中介们争先恐后地抢夺饭碗。

而且,要说服房主卖房也不是一件易事,因为他们倘若卖掉现在的房子要“升级”新屋,意味着放弃了之前3%的房贷利率,转向如今更昂贵的房贷。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示:“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗,可能会冻结相当长一段时间。没有任何力量能够使之快速解冻。”

资料来源:新浪财经、环球市场播报

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美国建商 难见前方路……

2022年11月22日

一朝梦回次贷时机……

利率和建材成本继续攀高,吓退买家,美国房屋建商对销售展望急促转为悲观。

美国房屋建商协会(NAHB)之前发表10月研究报告,400位受访会员对目前、未来6个月和潜在买家流量的预期全下跌。

当中,对潜在买家流量展望指数,跌剩25点,对比9月的31;按年计算挫跌了61%。

调研中相关“目前销售”指数下跌9点,来到45点;“未来6个月销售”展望挫跌11点,来到39点。

重返次贷海啸时

从NAHB的数据可看到,这水平已重返次贷海啸水平,也是有记录以来,最急也最深的跌幅。

另外,该会首席经济学家Robert Dietz指出,10月份新动工单户房屋下跌,这是11年来首见。

Robert Dietz

他认为,未来数季买气会大幅消减。

销售展望指数是NAHB联同美国最大房贷银行富国银行(Wells Fargo)合力编制的房市指数(HMI)中的一部份。

和大部份指数一样,NAHB的房市指数50被定为荣枯临界点,超过50是乐观,低过50是悲观。

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