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美国房租 两年来首跌

2022年09月28日

美国的租客们,
可以喘口气了。

步入今年的后疫情时代,美国人负担可谓非常大。

高昂的房价和利率让人难以承担买房,但租金同样飙高,让生活成本节节高涨。

不过,租客们可以开始喘口气了,因为美国房租两年来第一次跌了,而且专家预计跌势会持续。

华尔街见闻报道,美国房地产数据公司CoStar Group的报告显示,8月全美公寓租金要价按月下跌0.1%,这是自2020年12月来首次下跌。

秋冬季通常会跌

租房门户网站Rent的最新数据也显示,一居室公寓的租金在8月下跌了2.8%。

CoStar预测,9月全美房租会连续第二个月下跌;也有经济学家预计,未来几个月租金会持续下跌,因为通常秋季和冬季都会见房租下跌。

不过还有一些经济学家认为,尽管租金开始回落,但按年比较的话依旧是处于涨势。随着抵押贷款利率和房价持续上涨,整体租房需求不会大幅下降。

通胀数据降温?

住房成本一直是美国劳工处统计通胀的数据之一,若美国租金能持续远离创纪录的高位,相信未来这一通胀数据会明显下降。

但这情况可能不会太快出现,因为当地租户多数是签订了1年或2年的租约,近期市场租金价格和大多数租户实际支付的价格之间存在滞后,因此美国劳工处统计的住房成本依然显示上升状态。

租赁软件公司RealPage的住房经济学家杰伊·帕森斯(Jay Parsons)表示,如果租赁市场继续疲软,那么到2023年,官方通胀数据中的租金下降应该会变得更加明显。

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楼市降温 美国银行收紧房贷

2022年09月28日

银行业者向来是
“春江水暖鸭先知”。

美国整体房地产市场的展望继续看坏?那得看看总是对市场变化极为敏感的银行,是如何反应了。

据了解,富国银行、美国银行和摩根大通等华尔街大型银行,在今年上半年达到创纪录的贷款激增后,如今已不敢随意贷款给办公楼和其他商务地产。

利率涨 需求弱

综合媒体报道,摩根史丹利和高盛集团等美国最大的几家银行已经收紧了房贷条款,而且也减少了新发放的商务地产贷款。

这些大型银行的担忧是来自于利率飙升,同时客户的需求也减弱。

美国联邦存款保险公司(FDIC)的数据显示,截至6月30日,美国各银行在办公、酒店、工业和其他非住宅地产方面的贷款敞口,约2.8兆美元(约12.91兆令吉)。

富国银行的贷款规模为1550亿美元(约7147亿令吉),是最大的商务地产贷款机构;摩根大通的贷款规模为1060亿美元(约4887亿令吉),排行第三的则是美国银行,规模为640亿美元(约2951亿令吉)。

不过这些银行,都未正面回应是否收紧了对商务地产的条件和规模。

下半年明显减少

在今年首半年,美国受监管的银行的新商务地产贷款规模达到3160亿美元(约1.46兆令吉),按年大涨172%。

但是,商务地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁迈克尔·范·科尼嫩堡指出,最近贷款下降非常明显,下半年来自大型银行的贷款,可能会比上半年少50%。

“由于美联储收紧政策,经济不确定性导致银行现在更加谨慎。银行压力测试确实提高了资本金要求,这给贷款市场带来了进一步的压力。”

担忧贷款违约引危机

在美联储试图给美国经济降温之际,监管机构将加强对银行在商务地产领域的敞口的审查,这并不令人意外。Janney Montgomery Scott本月报告称,商务地产是美国一半银行(尤其是规模较小的地区性银行)贷款组合中最大的一块。

穆迪投资者服务金融机构集团副董事总经理Joe Pucella表示,不管是1980年的储贷危机还是2008年的金融危机,都是房地产债务违约所引发,甚至造成集中度较高的小银行破产。

美国商务地产正在降温中,MSCI real Assets的数据显示,利率上升已开始降低房地产估值,7月份交易量大幅下降。这导致贷款机构降低了新发放贷款的抵押资产价值比,并扩大了贷款利率与有担保隔夜融资利率(SOFR)等基准利率的息差。

Jones Lang LaSalle的报告点出,第二季曼哈顿办公楼空置率达到创纪录的15.8%,而美国办公楼空置率为18.9%。

资料来源:新浪财经、智通财经

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美国消费者预计房价跌0.4%

2022年09月13日

房价,
并非永远涨。

美国消费者认清事实,房价真的会跌……

美国一项针对消费者的调查显示,他们预计房价会在未来12个月内下跌,这是自2020年来美国消费者首次出现房价下跌的预期。

调查结果显示,消费者们认为,房价将会下跌0.4%。而在两个月前的7月,消费者们当时还预计房价会涨1.9%。

预计未来12个月房价会上涨的受访者比例,从39%降至33%;而预计房价会下跌的受访者比例,则从30%提高至33%。

不仅如此,消费者们还预计租金增速会放缓,未来12个月的年租金将会下跌近两个百分点,是该数据追溯至2010年以来的最大降幅。

卖家不想卖了……

经济学家道格·邓肯指出,房价放缓或下跌的预期,开始影响卖房情绪,想要趁高价卖房的消费者数量大跌。

“潜在买家预计房价会进一步跌,而卖家不愿意放弃较低的固定抵押贷款利率,相信这会导致住房销售在年底前进一步降温。”

调查发现,有一半的消费者认为现在难以获得住房抵押贷款,为2014年10月以来的最高水平。

资料来源:新浪财经、环球市场播报

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美国房价,跌了!

2022年08月29日

美国房价会跌吗?
会!

在利率上升影响购房者负担能力的情况,美国房价终于陷入跌势了。

根据抵押贷款软件、数据和分析公司Black Knight的数据,美国7月房价按月下跌0.77%,是近3年来首次按月下跌,而且是自2011年1月以来最大的单月跌幅。

数据也显示,这也是自1991年以来,“第二差”的7月表现,最差的一次是2010年7月的“大衰退”期间,写下0.9%的跌幅。

美国抵押贷款利率已经比年初上升1倍,对购屋者来说是“贵上加贵”。

过去两年疫情期间,美国经历了暴涨时代。因为供应一直处于历史低位,但需求却异常强劲,加上抵押贷款利率位于低点,推高了房价涨势。

不过如今,住房负担能力已经处于30年来最低水平,需求骤降,越来越少人要入场买房。

重大拐点 将接着跌?

Black Knight企业研究副总裁安迪·沃尔登(Andy Walden)表示:“7月份的数据清楚地证明了市场出现了重大拐点。随着房地产市场进入通常较为中性的季节性月份,进一步的价格修正可能即将到来。”

如果按年比较,7月的房价则上涨14.3%,但其实是今年首5个月房价的“累积涨势”效益推高的价格。

过去几个月里,美国一些地区的房价跌幅甚至更大。加州圣何塞的房价近几个月来下跌了10%,跌幅最大,其次是西雅图(-7.7%)、旧金山(-7.4%)、圣迭戈(-5.6%)、洛杉矶(-4.3%)和丹佛(-4.2%)。

资料来源:新浪财经

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曼哈顿租金 1年涨40%

2022年08月19日

高烧不退的美国房租……

在纽约,买不起房也租不起房。

华尔街见闻引用房地产信息提供商StreetEasy的数据报道,纽约6月平均房租创下历史新高,从大流行病期间的低点,一路飙升至每月3500美元(约1.57万令吉)。

而且,其租金中位数按年狂飙35%,增速超过了洛杉矶、芝加哥等主要城市。

在纽约5个行政区中,曼哈顿和布鲁克林的房租涨幅最大。

曼哈顿6月的平均房租达到4100美元(约1.83万令吉),租金中位数按年上涨39%,布鲁克林则上涨28%。

多重因素加剧供需失衡

房地产公司Douglas Elliman住宅租赁执行副总裁哈尔·加维兹指出,这是因为纽约的租房需求远远超过供应,尤其这几个月随着疫情好转,人们陆续返回大城市工作。

同时,美联储大幅升息推高抵押贷款利率,许多本来有意购屋的消费者,都回到租房市场,让供不应求的情况更加恶劣。

供应吃紧也归咎于美国房地产在2008年经历泡沫破裂后,新房建设速度明显放缓,而且一场疫情更拖慢速度,进一步扰乱了市场供需平衡。

再来,利率攀升和先前疫情影响了房东们的收入,所以房东们现在趁需求旺盛之际提高租金,来弥补损失。

全美租金都在涨

多重因素导致房租一路飙升,越来越多的美国人开始无家可归。

其实,纽约只是美国房租“高烧”的缩影。

房地产数据分析公司CoreLogic报告显示,5月份全美范围内的单户住宅租金按年增长了14%。其中热门城市房租涨幅更为显著,迈阿密上涨了近40%,佛罗里达州奥兰多上涨25%,凤凰城上涨17%。

一个由租户、社区和法律组织组成的联盟周二呼吁拜登政府宣布住房紧急状态,并立法监管租金。

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美国房屋建商 信心溃散……

2022年08月19日

美国房屋建商信心惨淡,
上一次还是2007年楼市崩塌时。

华尔街见闻报道,美国全国住宅建筑商协会(NAHB)最新数据显示,8月NAHB房产市场指数为49,不仅低于50点的枯荣线,也远低于市场预期的55,比最悲观的经济学家预估值还要低!

这项用来衡量建筑商情绪的指标,比7月的55点跌了6点,是连续第八个月下跌,这也是自2007年来最长的连降月数。

4大地区皆见跌

该指数上一次跌破50点的盈亏平衡水平,还是2020年5月。

NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨指出,美联储收紧货币政策推高利率,加上建筑成本持续上涨,导致住房市场衰退,让建商们大受打击。

分项指数来看,衡量当前销售额、未来销售额、以及潜在买家流量的指标,均跌至2020年5月以来的最低水平。

而且,美国所有4个地区的指标皆下跌,东北地区更是减少了8个点。

未来几个月可能回稳

买家因为负担能力而撤退之际,建筑商面临原料和劳动力成本上升的压力,导致新建筑活动下降。

不过,罗伯特·迪茨认为,也有迹象表明,随着通胀率接近见顶的迹象越来越多,长期利率企稳,这将为未来几个月的市场需求提供一定的稳定性。

NAHB调查中发现,约20%的建商在过去一个月通过降价来提升销量,或减少买家取消订单。此外,虽然按揭贷款利率虽然仍是1年前的近两倍,但最近几周已有所下降。

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美国发展商,没有信心了……

2022年07月22日

高通胀和利率,
连美国房地产都没信心了……

美国通胀爆升,加上利率飙涨,对前景感到担忧的不仅仅是购屋者,连发展商都信心大跌。

华尔街见闻报道,衡量美国房地产发展商信心的NAHB房产市场指数,在7月时大跌12点至55点,跌幅是37年前开始调查以来史上第二大的跌幅,仅次于2020年4月冠病疫情初期的水平。

而且,55点也是2020年5月以来的最低水平,此指数更是连续7个月录得跌势了,显示发展商的信心极为低迷。

在分项指数中,衡量当前销售的指标从76跌至64点、潜在买家流量指标从48降至37点,未来6个月销售预期指标更是从61跌至50。后两项指标都是自2020年5月以来的最低水平。

建商停工 供应减少推高房价

目前,美国房屋按揭贷款利率徘徊在2008年以来最高水平,意味着购屋者的负担能力越来越弱。

同时,建筑商还因为面对生产瓶颈和更高的成本,而停止建设。

NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨指出,购屋者的负担能力,是当前房市面临的最大调整。政策制定者必须解决供应问题,帮助建商兴建更多让人可负担的房子。

NAHB主席杰瑞肯特也说:“生产瓶颈、房屋建筑成本上升和高通胀,导致许多建筑商停止建设,因为土地、建筑和融资成本超过了房屋的市场价值。”

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6月,美国15%房产交易取消!

2022年07月13日

央行不断升息,
美国人宁毁约也不买房了……

美联储近来升息,房贷成本越来越高,也让美国房市降温的讯号更加明显。

比如说,美国房地产的销售数量、房贷申请数量皆快速减少,互联网房屋中介企业更开始裁员,住宅建筑商信息指数创下2年最低。

而根据华尔街见闻的报道,最近,又出现了另一个美国房市“速冻”的信号。

根据Redfin最新数据,6月被取消的现房销售协议,占所有签订销售协议房屋的比例,接近15%,也是创2020年初以来的最高位。1年前,这个比例约11%。

数百万美国人难买房

John Burns房地产咨询公司对建筑商的调查也显示,其实早在5月时,房屋取消率就已经跃升至9.3%,高于前一年的6.6%。

这显示,不断上升的住房成本,让数百万美国人被挤出购房市场。

Redfin副首席经济学家泰勒·马尔指出,住房市场竞争放缓,让购屋者有了谈判的空间,所以越来越多人取消交易。

美国最大的房屋建筑商之一Lennar在最近的季度收益报告中也表示,公司的违约率确实连续上升至11.8%,但低于长期历史平均水平。

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美国升息过快,房市长期痛苦

2022年06月21日

美国房市迅速降温中,
这一波的影响甚远……

美联储为了对抗高居不下的通胀真的是太狠了!一口气升息3码,也就是把基准利率从1.5%直接提高到1.75%,是30年来最激进的一次!

这对过去两年因低利率而异常热络的房市来说,就不是那么好的消息了。

随着美联储加速升息,美国30年期的固定房贷平均利率已经飙到60%以上,再融资需求跌至逾20年来最低,美国成屋销量预计会按年跌6.7%。

而且,由于预期接下来房市将会进一步恶化,Compass、Redfin房地产经纪公司,分别裁员10%和8%,眼见抵押贷款利率狂涨,通胀却挤压收入,房屋销售不如预期。

房市相关行业裁员

根据《彭博》数据,美国30年期固定房贷平均利率超过6%,让再融资需求下滑至逾20年来低点,比疫情高峰足足少了80%。除了裁员,Compass也把招聘、扩张与并购活动暂停至今年底。

美国如此“鹰浪”,让爆火的房市瞬间转冷,需求降温,但美国房价依旧居高不下,因为还有建材短缺、房市供需基本面失衡的因素存在,一般老百姓根本难以负担买房这件事。

金融咨询公司Peachtree Creek Investments创办人、彭博专栏作家孙康纳(Conor Sen)分析,虽然提高贷款利率能缓解通胀,压低过热的房市,但长期而言,住房供不应求的状况会恶化。

千禧世代恐没房买

尤其是接下来10年,估计会有数以万计的千禧世代要买房,需要更多房屋供应。但经纪活动现在就开始紧缩,推高失业率。待通胀受控后,恐怕会难以重振房市运作。

他解释,随着负责贷款业务的银行员工被解雇,可能到其他银行或其他行业担任不一样的岗位。那明年房贷利率若回到4%,贷方也不可能马上找到人力,就会影响房贷市场。

而且,如今整个建屋相关的行业都在斟酌人力和需求,木材、油漆、窗户、车库门、电器业者若现在裁员,未来建屋的速度就更慢。

“通胀是白宫、国会、消费者、美联储的首要优先处理事项,冲击今夏房市也是别无他法。然而,拉高房贷利率与减少恐慌性购买,或许能缓解短期失衡,却无助于解决更多房屋的长期需求。”

资料来源:彭博、联合报、商业周刊

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上亿豪宅长啥样?

2022年05月17日

买不起上亿豪宅,
看看总可以吧……

百万令吉算豪宅?千万令吉的是豪豪宅?标价上亿的呢?

而且,这里说的过亿豪宅,是公寓,不是占地辽阔的城堡或庄园。

繁华炫眼的纽约曼哈顿天际线多了一个新地标,就在著名的中央公园(Central Park)旁,最近屹立了一栋闪闪生辉又外貌多变的摩天大楼──Steinway Tower。

这栋公寓摩天楼被誉为“全球最纤细的摩天大楼”,高438公尺,共84层,但只有60个单位,每一间都身价不菲。

据报道,Steinway大楼的单位,面积从359.8平方米至662.2平方米不等,大多是3卧格局,少数是2和4卧设计。

主卧挑高14尺,全落地玻璃,可享受无敌视野。

顶级建材·顶级景色·顶级设施

当中,2房2浴的单位售775万美元(约3406万),占据顶楼3层的阁楼单位标价6600万美元(约2亿9007万)。

单位主卧有14尺高,全落地玻璃环抱,享有无敌视野,采用顶级建材,阳光和简约线条就可以谱出人生胜利组的乐章。

其中一个示范单位的厨房,有大气的壁柜和墙身。

公共区域有气派十足的接客区、住客露天休息区、82尺的室内泳池、夹带露台的健身室、桑拿…等等。

浴室沿用大理石和简约线条设计,强调采光,还有特制的浴缸。

Steinway Tower原址是有近百年历史Steinway and Sons公司总部和音乐厅旧址。

虽然这栋旧楼是拆了重建,但发展商保留了一些音乐厅的木制材料,再装嵌到新大楼的公共区域,让这栋超非气派的豪宅楼渗出丝丝文化气息。

超有气派的接客区,可俯瞰中央公园和无敌市景。
发展商特地留下了Steinway音乐厅的木制建材,搭配大理石打造富丽堂皇的大堂。
纹理亮丽的优质大理石从地面一直铺上天花,豪气但脱俗。
住客休息区设在中空格局的宽敞露台,可以好好享受阳光和风。
在82尺的室内泳池畅游,抬头是挑高的天花,更为舒坦自由。

资料&图片来源:111w57、SHoP Architect

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