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中国房市超跌 新政策发力回血

2023年09月1日

中国房市逐渐回归正常建设水平

中国房地产巨头万科集团(Vanke)董事会主席郁亮在周四举办的2023年万科中期业绩推介会上,提出其对当下市场的判断。他称,从住宅新开工面积等指标来看,当下楼市已现超跌。当前政策已在发力,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场恢复到健康合理水平。

楼市已现超跌

郁亮表示,眼下中国楼市处于“胶着”状况,地产销售低迷已经持续一段时间,市场情绪受到一定影响,因此容易做出过度反应。他分享了一组行业数据——全国住宅新开工面积2021年、2022年分别下降约11%和约40%,今年1-7月继续下降25%。

“按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模水平。”郁亮说,当前中国城镇人口9.2亿人,今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。而美国1960年城镇化率达到70%,此后20年,人均新开工面积平均为1平方米,好的年份能达到1.2平方米以上。

郁亮

郁亮认为,目前中国城镇化率为65%,到2030年预计达到70%,城镇人口增加至9.8亿人左右。按经验建设水平保守估计,未来每年10亿至12亿平方米的新开工面积是有保障的。

前几天,瑞银首席中国经济学家汪涛也提及这一问题。她认为,目前房屋新开工数据已出现超跌,之后还有反弹的空间。长期来看楼市黄金时代已经过去。

近两日,广州、深圳、中山先后落地“认房不认贷”,近期也有多家银行释放关于存量房贷利率下调的积极信号。郁亮指出,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场恢复到健康合理水平。

他认为,在各方面共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到正常的建设水平。

楼市“向阳”一面

郁亮说:“从常识来看,有‘背阴’的一面,就一定有‘向阳’的一面,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会出现。”

有韧性,是指一个地区只要人口在持续增长,绝对的供给过剩就不会出现。

他举例称,伦敦虽城市已发展数百年,但如今的新开工规模仍较30年前翻近一倍。日本住房新开工规模从最高峰至今,整体大概减少了52%,但东京都23个区只下降了21%,而其中核心6区,同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里,人口一开始是向郊区分散,此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后,中心城区仍然会出现大量城市更新项目,以提升传统地区的发展活力,满足职住平衡的需求。

有新的业务机会,是指新发展模式带来的改变。过去,万科从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。今天,即使是传统的开发业务,内容、模式也可能出现变化,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

2023年上半年,万科实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%。归属于上市公司股东的净利润98.7亿元,同比下降19.4%。

万科总裁兼首席执行官祝九胜称,如今市场供需整体格局发生根本性的变化,过往靠高杠杆的模式难以为继,企业经营模式会发生深刻变化。但他指出,长期来看,房地产是国民经济的重要行业,总归会回到正常的发展轨道。“长期来看,我们有信心扛得住挑战,等得到春天。”

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万科:中国地产界,混沌

2021年12月1日

中国房企“乱象”,
其实并非“乱”!

为了达到居者有其屋,中国政府宁可牺牲短暂的经济、承受阵痛期,严厉整顿国内房地产领域。这段期间也爆出了许多“乱象”,投资者、业者和买家都人心惶惶。

但知名大型发展商万科的董事会主席郁亮认为,现在行业的状态不能叫混乱,而是叫混沌。

他在股东临时大会上指出:“比如说有些行业看好的,仍然会举政策利好的消息说这个行业变好了,马上利好消息来了,要回到过去了。也有一些很看空的,比如未来房子还有人要吗?”

他解释,认为房市仍有前景的人,就会选择看好的数据来支持自己的论点,反之亦然;因此整个市场是处于混沌的情况。

“我对当前行业的看法,还是之前说的16个字:尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。”

他补充说,未来是一个不同的时代,过去房地产黄金时代,卖东西都有好成绩;但在未来,人们需要的是好产品和好服务。

对于目前的万科而言,“赛道”基本上还算比较成形,在该股东大会通过分拆万物云,是一个开始,希望未来能陆续将旗下不同赛道的业务分拆上市。

同时,郁亮表示,整个领域仍然有机会,万科并不悲观。因为中国这么大的市场,整个发展不均衡、不充分的。比如说租赁住宅相比购房需求来看,租赁需求没被充分的满足。

资料来源:中华网财经