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越南百年法式老宅翻修满是宝

2023年01月27日

让时间停留回忆里,
百年坚守只为那份情

战争对世人带来的伤害不少,但也同样的为世人留下不少古迹。在越南殖民时期,法国为当地留下了不少古典式的住宅建筑,但随着经历世纪的风吹日晒,早已失修成为了危楼。 

但值得庆幸的是,河内市府启动老宅翻修计划,希望恢复这些法式住宅的往日风华。 

越南法式老宅居民阮孟智从小就住在法式建筑的住宅,他的下一代也是在这住宅出生。无奈的是,这些法国殖民时期建造的住宅经过岁月的洗礼,早已四处斑驳、砖瓦破损、水管生锈。 

“眼见老住宅日渐损坏,心里很是不好受,屋子的结构也都已经变形,四处都有墙壁龟裂的痕迹。自从隔壁建造大楼之后,影响了住宅的地基和结构。” 

他娓娓道来,老房子阳台上镂空的花雕门虽然残旧,但这是属于老房子才有的历史韵味。阳光映照着木制楼梯,仿佛时间停止在回忆里。 

“我在这里有好多回忆,其实有些悲伤,如果我们不能保住房子。” 

阮孟智经过几番挣扎后,决定带著家人搬出老宅。虽然捨不得,但他期待看到老房子有朝一日能够恢复往日的风华。 

老宅隐藏了许多故事

在越南河内市,有多达1200栋与阮孟智的屋况类似的房子,而这栋位于市中心的老宅,外观虽破旧不堪,但仔细观察下,似乎隐藏了许多的故事。 

法军在1954年离开越南后,越共政府强制征收住宅转作公用,至于还住在越南的屋主,则被要求将房子分给贫困居民。 

老宅年久失修后成了危楼,河内市政府于2022年终于决定将这些住宅列管历史建筑,结合预算和募款,预计在3年内完成60栋公用房子的翻新与整修。 

越南河内建筑学会陈辉映指出,老宅每隔20年至30年就必须翻修一遍,而且拖得太久,因为湿气缘故,房子需要重新油漆和整修。 

惟,河内市政府老宅翻修计划虽是好意,但住户都持有不同的意见,沟通过程旷日废时。位于陈兴道街的这栋房子花了10年时间才动工,预计的工程费用高达100万美元(约425万令吉)。 

河内行政区长范骏龙建筑师表示,翻新原则是尽可能维持原有的建筑元素,使用传统建材、传统工法和其他技术并用,以保持建物的原貌和价值。

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越南房地产 赶搭数字转型列车

2022年12月24日

越南房地产业界,
终于踏上数字化转型之路

各行各行的数字化转型已是迫在眉睫,就连越南房地产市场亦不列外。

目前,越南房地产市场的不足逐渐凸显,因此,不少业内专家认为,房地产市场走向数字化转型是大势所趋。

这些不足,包括了交易时间缓慢、房地产市场信息不透明、运营成本高、缺乏房地产价格定价的有效方法等。

房地产市场还存在流动性慢、债务积压、回款难、现金流周转不畅等问题。 人工操作方式导致交易效率低。 因此,数字化解决方案有望可解决房地产市场目前仍存在的难题。

然而,将数字化转型应用于越南房地产市场将是一个漫长而艰难的过程,因为并非所有企业都对现代技术应用有充分的了解及掌握。加上越南房地产领域的数据库尚未完善。因此,每个企业都需要积极主动掌握趋势,制定具体战略,以便在市场上获得竞争优势。

越南房地产市场数字化转型,将是一个漫长而艰难的过程

越南建设部部长阮文生说:“今后,我们希望各家企业,尤其是房地产企业继续注重加强信息技术成果的应用,积极参与数字化转型进程。”

当中,越南 Meey Land 公司就推出一个可查询房地产项目规划信息的应用程式, 有购地需求的人可通过该应用程式,轻松地查询土地状况及相关信息。 而这只是该公司所推出的众多应用之一,旨在为房地产市场提供技术解决方案,促进土地交易更便捷。

Meey Land 公司总裁黄梅忠说,为了满足市场需求,已推出26款产品,形成房地产领域的技术产品系统,为房地产交易各环节逐一提供解决方案。

比如,Meey map应用程式 为客户创建一个可查询土地规划信息的平台。 Meey value 对不同地区的房地产价格进行定价。

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越南房地产爆雷,都是诈欺?

2022年10月28日

这一次,
连香港首富李嘉诚都栽了……

今年初,李嘉诚的长实集团会见越南胡志明市市长潘文迈商讨投资事宜,打算建房、发展港口、地铁等基建。

这个消息让越南房市“嗨”了!许多人认为,李嘉诚都来了,那这越南房市一定是稳赚不赔了。

房价频创新高

尤其是这两年越南房地产价格可谓直线上升,在2014至2019年期间,越南房价飙涨50至300%,河内的平均房价甚至到每平方米2000美元(约9427令吉)的高价。

去年,胡志明市的守添郡的房地产拍卖,还拍出了1平方公尺24.6亿越南盾(约47万令吉)的天价。

但是其实越南房地产早早就埋下 了雷,在李嘉诚前脚踏进越南的时候,就爆了一枚。那时候国际社会还未多加注意,直到这次牵线李嘉诚进军越南的女首富万盛发集团(Van Thinh Phat)的董事长张美兰(Truong My Lan)被抓,才让全球震惊。

张美兰与丈夫合影。

发债空手套散户

第一枚雷,是超豪华地产大亨杜英勇的新皇明集团,用债券空手套了30兆越南盾(约57亿令吉),最终终于被抓了。

新皇明集团是趁着越南房市的热潮,高调宣布要开发房地产,且还看中了越南最贵的几块土地,并借此对外发放了1900万份的债券。

但是,新皇明集团去年底以每平方公尺24.5亿越南盾(约47万令吉)的价格,竞标了逾1万平方公尺的土地,比起拍价高处8.3倍,轰动整个越南房市。

不过,新皇明集团的集团总资本不超过20万兆越南盾(约38亿令吉),钱要从哪里来?

越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由,对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。

重新包装债券被发现

因此,如此大的风险,正经银行根本不会购买,新皇明集团就从散户们下手割韭菜。通过三家空壳子公司把债券买下来,再重新包装称各种高收益的“理财投资合同”来“迷惑”散户。

因越南法律规定散户不能购买债券,这样一来,散户们买的是子公司发行的投资产品,而不是新皇明的债券。

实际上,这个项目根本没启动过,但新皇明集团的3家子公司在2021年7月至2022年3月期间,一共发行了9批债券,筹资了10.03兆越南盾(约19亿令吉)。

在4月4日,越南国家证券委员会宣布,因披露虚假信息、隐瞒债券发行信息,取消这9只债券的发行。隔日,越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由,对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。

彻查房企 找出更多“诈欺犯“

这件事爆发后,越南总理范明钦下令对房地产市场大清洗,越南财政部、河内证券交易所全面审查所有债券的发行企业,尤其是高发行率、财务状况不佳、发行目的不明确的企业。

结果让各界大为震惊,一查就揪出了张美兰的万盛发这类地产公司,而且还顺藤摸瓜查出了这些人炒房的“脉络”,甚至连越南的国家证券会主席都参与其中。

Finn Ratings的研究调查显示,这些涉案的越南房地产公司,所发行的债券有80%都是垃圾债券。在银行和企业共同配合下,被重新包装为“抢手货“。

如今,越南房市爆雷崩溃,金融行业也因为这些丑闻而重挫。毕竟市场普遍相信,银行也参与其中。这也是为何在张美兰被抓后,传闻有关系的第五大银行越南西贡商业银行发生储户挤兑的危机。

越南房市能逃过此劫吗?

越南房地产市场如今已经严重过热,房价暴涨,不少人担忧爆雷事项将冲击整个房市。

不过所幸的是,2008年越南金融市场震荡,银行遭到重创,到现在都还有许多商业银行背负巨额债务,所以越南政府对土地炒作非常敏感,在房价开始上涨后,就日益收紧贷款。

在2018年,越南房产业的贷款增速达26%以上,现在仅有12%。

同时,政府也限制了外国人在越南买房的门槛,只能购买公寓,若要买一些类型的房子,就要加收20至30%的费用。

政府的层层把控,或许能控制此次泡沫不会破灭,但市场的信心,始终大受打击,不知何时能复苏。

像李嘉诚这类的外资,恐怕短期内也避之不及了……

资料来源:华尔街见闻、腾讯新闻、网易新闻、INSIGHT视界

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李嘉诚看中越南什么?

2022年06月16日

越南,会是下个中国吗?

在冠病疫情爆发以来,全球多个地方的房价狂涨,越南就是其中一个。

《亚洲周刊》报道,经历冠病大流行后,越南经济大开放进而复苏,高歌猛进。房市更是“涨、涨、涨”,相信今年的表现还要胜于去年。

今年春天,越南来了一位让很多人津津乐道的投资者,那就是香港首富李嘉诚。

洞烛机先的李嘉诚,通过旗下长实集团和当地合作伙伴万盛发集团,与胡志明市市长潘文迈敲定了投资方案。长实集团总裁赵国雄承诺在最短的时间,大量投资于胡志明市的住宅、办公、商业等领域。

李嘉诚当初在金融危机时狂买地,而后靠房地产发展来累积财富,成了今天的香港首富。经过多年来在中国累积的经验,他这次看准越南开放房地产投资的政策。

李嘉诚。

越来越多房产公司

河内当局为吸引外资,而在2015年开放外国人投资房市,扫除了过去的政治与经济的障碍。

国际房地产集团嗅到重大的机缘,但如何布局,则考验各大财团的胆识与实力,而长实由于在中国有丰富的经验,了解在一个社会主义国家投资的各种“眉眉角角”,要将力量用到最恰当之处。

根据越南计划投资部的统计资料,在今年首季,新成立企业总数中,最多的就是从事房地产领域,比去年多出47.2%。

转向迈向高科技 带动外商投资

房市已经从过去的抗疫沉寂期中复苏,从去年底开始,全国房市逐渐恢复动力,不管是搜索量还是交易量,都不断增加。

这个昔日被称为继中国之后的“第二个代工厂”近年来积极转型,吸引高科技制造业入驻,因此带动不少外商投资,进而激励房市领域。

今年首季流入越南的外国直接到位资金为44.2亿美元(约194.59亿令吉),是近5年来的最高水准。不仅加工制造业的吸资能力强,房地产的虹吸能力亦同样强大。

目前除了胡志明市的房市涨幅大,就连邻近的平阳省住宅房价也跟着涨。许多房地产公司同时对未来持乐观态度,宣布了土地开发和新专案建设的计划,以在今年获得更高的利润。

政府支持刺激房市

其实房地产价格之所以会飙涨,是在政府的计划当中。政府整顿市场的努力将为市场的长期健康和可持续发展铺平道路,并重建投资者的信心。

在政府的经济激励下,利率保持在低位,公共投资支出加快,外国投资继续强劲流入越南,汇款保持稳定。

在短期内,政府的经济刺激计划,无论哪个领域受益,都将对房地产市场产生积极影响,以在短期内“提高民众的购买力;帮助房地产市场在长期受到压制后反弹”。

整个房地产行业的增长引擎不仅在后疫情时期,还受到城市化和中产阶级崛起影响。汽车数量增加,极大地影响了对部分高端公寓、度假地产和地块的需求。

92%拟投资房地产

根据调查,92%的人选择在今年投资房地产。77%的人表示购买是为了拥有更多物业,44%的人表示会在未来一、两年内购买房子。强劲需求推高了资产价格,也让整个市场都火起来。

不仅想要买房,还有许多越南人投入到房产经纪行列,甚至包括那些从未接触过房地产交易的人。

之前在疫情下任职送餐员的年轻人也纷纷转行为地产经纪,以赚取更多的利润。

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越南 可复制曾经的中国楼市?

2022年05月13日

李嘉诚,
值得我们跟风吗?

向来被视为“投资界风向标杆”的李嘉诚,进来高调进军越南楼市。

他旗下的长江实业集团与日本的欧力士(ORIX Corporation) 集团,通过越南当地合作伙伴万盛发集团(Van Thinh Phat),胡志明市定位为金融和技术的战略中心,并承诺引进高档房地产项目,从住宅、办公室、商业中心、娱乐等都将齐聚。

其实,李嘉诚也并非第一位看中越南楼市的投资人,近期已经有许多各国投资者涌入越南,因为当地人口结构相对年轻,也正在承接全球工业“转移”,有可能在未来20年复制中国楼市曾创造的涨幅。

外资爱买房产

越南自2006年加入世贸组织后,一直保持较快的经济增速,外资持续流入。根据越南计划投资部数据,去年的海外直接投资达311.5亿美元(约1364亿令吉),按年增长9.2%。

其中,房地产商业领域的海外直接投资额,竟然占8.3%的比例,超过26亿美元(约113.85亿令吉)。

首望地产越南有限公司创始人薛超接受中国媒体中新经纬访问时说到,越南在2015年开放外资购房之后,楼市一直稳健增长。

外国人买房限制多

与其他国家一样,越南的房市景气趋势,也是从沿海开始先涨。不过,越南人口接近1亿,但土地资源只有33.1万平方公里,所以可“炒”的地方不多,胡志明市和河内这两大城市最受关注。

但是,外资买房也并非易事。

因为外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约,最长不超过70年。虽然不限制外国人所购住房的面积和总套数,但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。

这些限制,让外国人在交易时较为麻烦;而且加上语言障碍,许多有意在越南置业的外国人,都选择委托当地的房产服务机构。

政府调控收紧供应

那中介不就很好赚?也不是。

薛超指出,当地中介竞争激烈,佣金可能没有其他一些国家那么高,所以即便房市向好,但很多业者也在退出市场。

在他看来,政府的调控是一个关键,一些项目已经递交了一、两年,但都没有获得批准,项目无法开建,看起来是政府正在收紧供应。

见顶了吗?

语言不通、不熟悉当地社会、法律,如果你想要跟风购房,投资未必能赚回真金白银。

薛超表示,以中国人在海外置业为例,普遍存在几类风险,首先是汇率波动,或导致磨损投资利润;其次是当地政策变化的风险,或影响外国人持有房产的合法性等问题;三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。

依他来看,现在越南楼市已经是发酵了好几年的“高位”,虽然不是到顶,但在选择项目的时候还是需要谨慎小心,并且锁定长期回报。

资料来源:新浪财经、中新经纬

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