2024年01月10日
一项调查显示，香港员工需要加薪6%，才愿意放弃混合式工作模式；在这种工作模式下，更多公司料将减少办公空间并导致办公室租金下跌。
彭博对350名香港人的调查显示，超过一半的受访者表示，如果雇主要求他们每周在办公室工作五天，他们会要求加薪，不然就是换工作以确保灵活的工作安排。
彭博行业研究分析师帕特里克黄（译音），在周一发布的一份报告中说，公司可能会采用混合式工作安排来吸引人才，同时削减办公室的面积，这可能导致2024年租金下跌至少6%。
彭博行业研究表示，过去3年来，租金每年以类似速度下降。根据世邦魏理仕的数据，去年年底，香港空置的办公空间达到创纪录的16.4%。
在调查中，如果雇主要求他们每周进入办公室工作5天，27%的人要求加薪——大多数人要求加薪6%或更多。
另外，24%的人表示，他们会换工作以确保继续享有灵活的工作安排。
2023年11月21日
后疫情时代，居家办公变得非常普遍，但邻国新加坡却有业主因隐私和水电费问题，表示宁愿不愿意出租给居家办公者。
根据新加坡新传媒英文新闻网TODAY报道，近几个月来当地许多房东指因感觉租客长时间在家，空间被入侵，以及不知水电费该怎么算，而列出“不希望租客居家办公”的要求。
受访的房产中介表示，有的租客可能会不负责任地用水电，导致水电费飙涨，而“不能居家办公”规定是为了保障房东的利益，避免承担额外成本。
也有受访房东指出，不想租给居家办公者的原因是担心租客一直在家会很吵，会影响到家人的生活。
虽此，亦有租客认为相关要求不合理，因为目前许多公司允许员工采取到办公室和居家办公的混合式工作安排。
对此，他们宁可再寻找其他房源，不会委身去租不能居家办公的房子。
另外也有房产中介表示，出租要求严格可能促使租房需求放缓，进而使得房东降低租金或改变标准。
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2023年07月24日
报道：苏韵鸰
小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）早已不是什么房地产界的新鲜词，过去10年里，SOHO这个房产新品种势不可挡，已成热门房屋选项。
根据著名房地产网站PropertyGuru的报道，SOHO是一个大趋势，可迎合时下人们对生活起居便利、交通方便及具灵活性的居家办公产业需求趋势而设的紧凑型房屋发展项目。
后疫情时代，SOHO市场迎来了井喷式增长，结合小型家庭办公室的物业吸引了炙热的目光，更成为热门的房产选项。
随着网络科技在各领域广泛运用，现代居家办公更是普及化，SOHO的接受度也越来越高，以轻松只有的生活态度，尝试不同的工作模式。SOHO的物业迎合了企业家、自由职业者、混合型工作模式及小企业，所追求在家中工作的同时，能保持专业氛围的需求。
文中也探讨购买SOHO前的6大考量因素，以及这房产日益受欢迎的原因。
购买SOHO前的6大考量：
交通便利
为什么越来越多人选择SOHO，走向人性化办公室概念？
首个因素是便利性。
住户不需要早起去搭公共交通，上下班挤在沙丁鱼罐头般的地铁或巴士里，或起早开车上班，天天塞在车龙中，苦不堪言，尤其吉隆坡市区交通拥堵程度更胜以往，令不少驾车人士大叹塞车情况已不分时段。
SOHO的产业设计主要以居家与工作相结合，这类房产项目通常位于优越的地理位置，或黄金热点地区，如靠近市中心地带，具备四通八达的交通网如轻快铁或地铁站附近，或者购物商场的周围。
为了提高住户的生活质量，享有更舒适、便利的生活与工作体验，往往大部分的发展商会配备一系列类似公寓的设施和便利，包括泳池、健身房、停车位、保安服务和公共区域等。
更大灵活空间
SOHO单位面积会比一般典型的公寓单位小一些，平均介于400至800平方尺，若作为家庭居住空间，会面对空间不足和受限情况。
不过，SOHO的优势是有更大的空间灵活性，整体空间布局可依据买方的需求或喜好来自定空间，可容纳数名雇员、提供居家办公或小型办公室，空间可灵活调整，空间布局可发挥极致。
SOHO也具备家庭所需的设备如客厅、卧室、设施齐全的浴室和享有类似公寓般的便利。
房屋发展法保护
SOHO属于商用产业，签署买卖合约是受到1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA）保护，有助买卖双方在交易过程中具备问责与透明度，也维护买方的权益。
一旦买方与发展商发生任何争议、纠纷和索赔事件，则提交房屋仲裁庭进行调解。
相反的，若买方签署一份非标准的买卖合约，务必仔细检查买卖合约中的条款，因为任何多功能小型办公室（Small office，versatile office，简称SOVO）和小型灵活办公室（Small Office Flexible Office，简称SOFO）则不受以上法令的管辖范围内，购买方需向发展商核实。
SOVO通常都用于商业目的，主要是一个办公场所，具备小型公司或新兴创业公司的所有基础设施需求，尽管与SOHO相似，但居住在SOVO单位里属于非法行为，也不受法令保护。
贷款可达85%
由于SOHO受到房屋发展（管制与执照）法令保护，只要它是你投资的第一或第二套房产，取得高达90%贷款（贷款对房价比率 LTV）的可能性是很高的。
不过，SOHO属于商业房地产，一般贷款对屋价比率介于70至85%，买方通常需要支付至少15至20%的首付。
这笔金额将取决于买者与房地产发展商和贷款银行之间的协议。当然，投资于一项产业，人们都想获得更高的贷款，以减低首付，以减少初始须投入的资金。
居家办公空间
自雇、经营自身业务或从事零工经济的人士，要在不影响生产力的情况下营运，SOHO更能提供灵活性的居家工作空间，同时解决远程办公的成本效益。
不少SOHO住户可自由支配时间，未必采取朝九晚五的刻板工作安排。
上班在书房；下班在卧室，无形中也变成SOHO一族的乐趣。
在灵活工作时间和远程办公的安排下，越来越多人把住家视为工作场所，而且居家办公也免除了每日通勤的需求，有助节省时间与金钱。
商用产业水电费高
SOHO顾名思义就是小型家庭办公室，可以作为家居，也可作为办公室。
SOHO是兼具家庭与办公室的产业，属于商用产业，因此其水电费、商业评估和地税，皆高于住宅单位。
商业产权的物业的水电费平均比住宅房产高出30%之多。
以电费为例，国能每月首200每千瓦时（kWh）征收21令吉80仙电费，商用产业每月首200每千瓦时的电费则是43令吉50仙。
至于水费方面，则每个邦州有不一样的水费制度，雪兰莪州人民可申请达鲁益山水供计划（SADE），每月享有首20立方米的免费水（家庭用户）。
雪州、吉隆坡和布城的商业单位则是首35立方米征收2令吉62仙，最低收费为36令吉。
这意味着，SOHO业主是否自住或投资，每月都会须支付至少36令吉水费。
值得注意的是，SOHO的业主可向国能和英达丽水提出申请从商业收费率，转换为住宅单位的收费率，但这项申请均个别处理。
因为业主须向证明单位用于居住用途，向居民协会主席、村长或社区联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）提出申请。
先了解个人需求
作为总结，SOHO提供了经济实惠、百变灵活和便利型的家庭办公空间。
但，伴随着缺乏空间感，工作专业形象，尤其要树立企业规模形象、企业专业度与可信度方面，视行业而定，或会造成影响。
SOHO具有策略性地位置，加上拥有公寓式的便利设施，吸引千禧一代的年轻人或家庭自住外，更大的作用是其投资和谋商功能，备受许多中小投资客的热捧。
吸引不少刚步入社会工作，具备一定的经济基础，SOHO可作为年轻过渡期，随时拎包即可入住；也有置业投资者，计划以租养贷，获取收益或被动收入，以及初创公司把小型家庭办公室当作创业孵化基地。
当然买房产并不是每个人的理想清单之一，向往可舒适办公又能惬意居住的环境，也可选择租下SOHO单位，无需面对房贷的压力。
要在SOHO或公寓之间作出选择，最终还是取决于个人偏好、财务能力的考量、特定商业模式或生活起居的安排。
2023年03月3日
这位老板不只嘴巴说，用实际行动让员工把公司当家，天天都可WFH！（居家办公）
最近，美国有一间物流公司老板在公司内部空地盖了一座超可爱的“迷你小镇”，每位员工不但拥有“独栋”小屋，还有自己的私人豪华空间！
公司员工凯莉在Tik Tok分享了老板的疯狂举动！原来是因为员工要求想在家上班，但老板希望他们都能待在公司，索性就在公司内盖一座迷你小镇，让员工来公司上班时都有像回到家的温馨感觉。
她表示，老板平时就很大方，因此就直接在公司的一片空地上打造这个迷你小镇，而且每栋小屋的外观都是依据员工的个性设计的。
小镇还铺了绿色草地和小路，超像小时候玩的House Decor（房子装饰）游戏，小屋外有悠闲的吊床和长椅，可让员工在空闲时间出门休息或聊天。
凯莉也为粉丝拍摄了Room Tour（参观房间），内部空间虽不大，但超有隐私感和安全感，房间里面也放有桌椅电脑，形成简单的办公区，透过窗户还可看见外头的景色。这老板真的超狂！
资料来源：Moretify，TikTok / @itskylie94
2023年01月9日
独家报道：李治宏
走过了冠病疫情高峰期，迎来了后疫情时代经济重启，疫情期间盛行的居家作业早已成过去式。
如今绝大部分打工族早已回到公司上班，小部分企业则采取数天远程作业和数天回公司实体上班的混合式工作模式。
理论上，办公空间的租用率理应早已走出疫情期间的谷底，租金也有所回升，但实情是否如此？2023年的办公市场展望如何？
国内办公空间供过于求早已不是新鲜事，尤其是大吉隆坡地区（包括吉隆坡和雪兰莪州）因不断有新的办公空间投入市场，供应过剩情况更显著。因此，追求优质办公空间，是2022年办公市场的关键主题之一。
产业顾问公司仲量联行（JLL）指出，迈入2023年，这股趋势料将持续，这是因为今年将有更多新的办公空间建竣和投入市场，加剧办公市场供应过剩的局面。
仲量联行早前预估，大吉隆坡地区今年将有约300万平方尺的新办公空间投入市场。
新办公空间通常经过精心规划，符合环境、社会与监管（ESG）最高规格，这不仅对跨国企业有吸引力，而且本地企业在这方面的需求也持续增长，以符合不断提高的社会责任标准。
事实上，办公租户对于办公空间的心态已有所改变，而过去3年的疫情是主要原因。
“灵活职场”提高绩效
办公租户如今普遍贯彻（Activity Based Workplace，简称ABW）的办公模式，而且在大马尤其是大吉隆坡地区，这股趋势正越演越烈。
仲量联行大马区域总监刘玉英指出，ABW办公模式有助于提高员工的工作绩效，越来越多的租户将它视为不可或缺的办公模式。
这意味着，依据高科技规格建造的新办公楼需求将增加。尤其是城市地区，不少租户计划或已经搬迁到精心规划与设计的新办公楼。
她接受《南洋商报》线上专访时说，ABW还考虑了办公地点，以及员工使用不同交通工具到达办公室的便利程度。一些租户甚至在搬迁办公室时，会将员工居住地点和公司的距离纳入考量。
“疫情爆发后，企业重新思考公司职场的各项策略，更有效的善用办公空间，并减少公司所需要的空间。企业租户探讨搬迁到符合现代科技需求的新颖办公空间，更有效的规划空间之余，还可以支付相对较适中的租金。
增加员工活动空间
“ABW是一种新颖的概念。在这工作模式下，公司不再纯粹是一个职场，而是除了工作以外，还为员工提供其他活动的空间。同时，ABW高度遵守ESG原则，而越来越多的公司尤其是大企业都采取ABW模式。
“企业尤其是跨国公司将继续追求符合永续概念的绿化建筑物。这意味着，一些不符合大租户要求的旧办公楼，将更难以找到客户填补空置的办公空间。
“我们预见，将有更多的旧办公楼将会进行翻新，将大楼升级到现代标准。这些决定应考虑到该办公楼的地理位置和潜在需求，因为建筑现代化不应对建筑物的未来收入产生重大影响。”
削减成本要求灵活租约
刘玉英指出，由于财务上受各种外在因素带来的压力，大吉隆坡地区办公租户在寻求削减营运成本之余，也要求更灵活的租约。
“由于大吉隆坡地区高占全马办公空间60%市场，大吉隆坡办公市场的表现，可说是全马办公市场荣衰的缩影。
“在可预见的未来，吉隆坡办公市场将继续是一个有利于租户的市场。中长期内将继续面对供应过剩的现象，而大部分办公楼的租用率都不理想，这是吉隆坡许多业主的顾虑。再加上许多分析指世界经济正陷入‘全球冷战’，在这逆风下，市场对新办公空间的需求将受打击。”
但刘玉英强调，办公市场前景不全然是一片黯淡，例如吉隆坡市郊（指谷中城、孟沙一带）和外围（指雪州八打灵再也）一些办公楼因有独特的卖点，租金逆流而上。
“隆市郊和外围办公空间租用率表现强劲，是因缺乏新办公空间，以及有部分业主处于较有利的地位，得以逐步的调高租金。”
隆市郊询问度高
另一家产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁同样指出，接获很多寻求优质办公楼的外资询问，显示设备新颖的优质新办公楼需求强劲，尤其是吉隆坡市郊和外围地区。
他对本报说，撇开吉隆坡市中心一些新办公楼开价每平方尺高达7至8令吉不谈 ，八打灵再也万达镇新办公楼几乎100%出租，孟沙南城新办公楼也有很高的租用率。
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙表示，在不断有新办公空间投入市场的当儿，我们应正视如何善用现有或旧办公楼的问题，因为当企业从现有办公楼搬迁到新的办公楼，就会导致原有办公楼有大量的空间空置。
他认为，其中一个做法，是把老旧办公楼改做其他用途，例如服务式公寓、酒店等。
中小企倾向短租
CBRE|WTW指出，实体办公室仍有一定的需求，尤其是灵活工作空间的需求日益提高，而较小型的企业和新创公司则会倾向于6个月至一年的短期租约。
办公空间需求主要来自企业重组和巩固、搬迁，以及租户在工业4.0及新科技浪潮下对办公空间的新需求。为吸引外资在数字经济领域、云端基础设施等方面的投资，当局实行了诸如数字投资办公室等数字转型计划，推动办公空间的长期投资前景。
CBRE|WTW早前在一份报告中提到，在当前这个后疫情时代，企业对办公空间的要求有所提升，优先考虑的是为员工提供更灵活的工作空间，以及尽量照顾他们的私隐。
此外，企业对符合ESG要求的办公空间的需求与日俱增，更关注员工的健康福祉，而符合这类最新需求的办公空间供应有限。
在这情况下，迎合这类需求的新颖办公楼，例如TRX内的IQ Tower及艾芬总部，八打灵再也万达镇的1Powerhouse，以及白沙罗Uptown的iMazium，就纷纷录得较高的入驻率。相反的，已无法符合这些最新需求的老旧办公楼则面临被时代巨轮淘汰的风险。
高速互联网、各项符合环保特质、自然通风与光线，这些新颖办公楼具备的优势，老旧办公楼统统都没有。最终，这些老旧办公楼的命运就是被改装，改做其他用途。
隆新办公楼占60%
多座新的大型办公楼2022年上半年相继竣工，令大吉隆坡办公楼总供应量增至2亿6020万平方尺，高占全马办公空间总面积的约60%。
有关大型新办公楼，包括坐落在吉隆坡敦拉萨国际贸易中心（TRX）的艾芬银行总部大厦、武吉免登商业中心（BBCC）的The Stride，以及Kwasa Damansara的雇员公积金局新总部大厦。
刘玉英指出，过去3年，全国新增的办公空间主要来自大吉隆坡地区，其中2020年即疫情爆发的那年，更创下历来单一年度新竣工办公空间面积最多的一年，短短一年内有约200万平方尺的新办公空间完工。
反观分别只占全国办公空间5至6%的柔佛和槟城，过去3年平均每年分别只有110万至230万平方尺和5万至50万平方尺的新办公空间投入市场。
她估计，大吉隆坡地区截至2022年上半年的首要A级办公楼累积供应量达5730万平方尺，占大吉隆坡地区办公空间总供应量的37%。
去年上半年，全马办公楼租用率从2021年同期的78.5%微跌至77.7%，吉隆坡办公楼租用率也从73.8%下跌至71.6%。
雪柔槟租用率微升
不过，雪兰莪、柔佛和槟城办公楼租用率则稍微扬升，分别从68.4%增至69.4%、71.7%增至72.7%，以及85.3%增至85.9%。
刘玉英补充，大吉隆坡地区的首要A级办公楼租用率虽然同样走下坡，但表现稍好于吉隆坡整体办公楼租用率。而且，在行动管控和跨州禁令解除后，2021至2022年期间的租赁活动有所回温。
CBRE|WTW指出，吉隆坡特建办公楼（Purpose Built Office）的租金保持稳定，回报率介于5.5至6%。
槟工业园需求殷切
自2020年疫情爆发以来，槟州办公空间供应量一直维持在1170万平方尺的水平。不过，随着槟岛18楼高的Sunshine Tower即将竣工，未来一年内，槟城特建办公楼料将新增约23万平方尺的办公空间。
未来3年，则预计将有4座主要特建办公楼相继落成，合共带来额外约95万平方尺的办公空间。
这4座皆坐落在槟岛，但不在乔治市范围内的新办公楼，都靠近峇六拜工业园。他们分别是GBS by the Sea（33万平方尺）、PDC GBS建筑物（30万平方尺），以及The Light City的2座办公楼（合共32万平方尺）。
其中，同样由槟城发展机构（PDC）承建的前2座新办公楼，皆具有多媒体超级走廊地位，将迎合优质办公空间的需求，尤其是过去几年的被压抑需求（pent-up demand），而峇六拜工业园内的跨国企业在这方面的需求尤其殷切。
CBRE|WTW董事（槟城）白圣意指出，过去10年槟城新建的办公空间很少，因此租用率和租金一直保持平稳，其中特建办公楼租用率保持86%水平。其中，槟岛特建办公楼的租用率89%，威省则是77%。
莫实得大厦、IJM置地大厦和大马综合工业大厦的租用率稍微提高，新租户来自物流和科技公司。
那些高瞻远瞩的企业将继续寻求优质办公空间，这不仅保持公司的企业形象，也有助于吸引专才加入公司、留住现有的员工，毕竟员工在一个更理想的工作环境下，更能发挥职能。
另一方面，槟州政府持续推动全球商业服务（GBS），这不仅有助于吸引更多跨国企业到槟州设立共享服务据点，也协助拥有多媒体超级走廊地位的办公楼需求保持殷切。
柔新供应集中依区
CBRE|WTW董事（柔佛）卢建颖表示，柔州办公市场向来都是最没看头的一个产业次领域。
租用率一直介于65至70%，新山市区一些老旧办公楼，新办公楼则主要集中在依斯干达公主城。
截至2022年上半年，柔南的特建办公楼供应量约为540万平方尺，其中约37%仍空置。
旧办公楼租金开价介于每平方尺2令吉50仙至3令吉，新办公楼租金开价介于每平方尺3至5令吉。
今年一些办公楼租金调高，主要是新租户迁入，或一些现有租户扩充营业。
不过，由于现有租户之前签署的租约仍未到期，办公楼租用率保持稳定。
特建办公楼之间的竞争进一步加剧。在新的特建办公楼致力吸引租户入驻之际，旧的特建办公楼则努力留住租户。
2022年07月12日
独家报道：李治宏
过去2年疫情期间，居家作业（Work from Home）和混合办公模式（Hybrid Working）蔚然成风，几乎所有大大小小的企业都采取这些工作模式。
然而，随着防疫措施大松绑和经济全面解封，国内各大城市上下班时间的交通拥堵，甚至有过之而无不及，显示大部分员工早已重返公司或工作岗位上班。
而随着2022年雇佣（修正）法令今年9月1日正式生效后，雇员可向雇主申请灵活上班，早在疫情之前开始逐渐流行的共享工作空间（Co-working），以及疫情期间盛行的混合办公模式，会否更大行其道？传统办公产业市场还有明天吗？
随着2019冠状病毒病疫情进入第三个年头，在这个后疫情时代，亚太地区的大多数企业都出现明显的转变，转向与病毒共存的办公策略。
跨国产业顾问公司世邦魏理仕（CBRE）5月11日发布的“2022年春季亚太地区租户调查——打造疫后办公室”报告显示，最受欢迎的选择是混合办公模式，近60%的受访者选择了这种作业方式，让员工每个星期其中几天在家工作，其他工作日则回公司上班。
然而，约半数采用混合办公模式的受访者，希望他们的员工不久后将大部分或全部时间都花在办公室里，而其余的则期望同样的“实地上班”模式。
《南洋商报》访问本地产业界人士，也得到几乎同样的结论。
打工族返回办公室
百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）副集团总执行长张宗贤预计，随着打工族纷纷返回办公室，以及越来越多的企业采用混合工作模式，对灵活工作空间的需求将会增加。
他接受本报书面访问时说，一半时间远程作业，另一半时间回公司上班的混合办公模式将持续一段时间，但最终大企业将恢复疫情之前，所有员工回公司上班的模式。
“我认为，在公司工作仍更有效率，特别是对于希望将团队重新凝聚起来的大企业而言。
“尽管如此，我认为，关键在于，企业必须在让员工远程独立工作，以及在公司与经理及同事面对面交流，两者之间取得平衡。
“它还取决于工作的性质、行业和企业文化。这没有对或错。归根究底，哪一种方式对所有涉及者最有效和最有生产力，才是重中之重。”
灵活办公适合白领
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说，过去2年的疫情期间，大马上班族已适应混合办公模式，而在这个后疫情时代，这仍是最可行的作业方式。
“2年疫情下来，许多企业不是倒闭，就是缩小规模。那些不太需要见客户，或不是做门市生意的行业和公司，就可采纳混合办公模式，或是让员工在共享工作空间上班。
“对老板而言，较少员工在公司上班，就可缩小办公室的规模，从中削减成本，包括省下一笔水电费。对员工而言，如果所有员工都回公司上班，将每天继续浪费很多时间在通勤上。”
当然，完全回公司上班、混合办公模式，还是在共享工作空间上班，这几个工作方式行不行得通，端看是什么行业、什么公司，还有什么职务而定。
灵活工作制度或远程办公比较适合白领的工作领域，例如企业界的管理阶层、会计文员、新闻界、学术研究人员等，但生产线的蓝领员工、建筑业、服务业、餐饮业、农业领域等未必适合灵活工作制度。
共享办公减轻成本
共享工作空间“Infinity 8”联合创办人兼总执行长李雪亮则指出，对中小企业而言，居家作业已成为过去式，大型企业则是某些职务仍允许居家或远程作业，但不论是中小企业或大企业/跨国企业，他们对共享工作空间的需求持续增长。
“小型和中型公司几乎都不再允许员工居家作业，全体员工回到公司上班，一个星期数天在公司上班和数天在外工作的混合办公模式也已不常见。”
毕竟，这类中小企业甚至微型企业的员工人数可能只有区区10人左右。共享工作空间则是他们的选项之一，毕竟设在市中心的工作地点，对打工族有很大的吸引力。
中小企业也可以选择租用设立在市中心外围地区，例如孟沙南区、谷中城等地区的共享工作空间，这类地点的办公空间通常租金高昂，但共享工作空间却可以让企业在无需花费一大笔装修费下，打造一个适合小团队的理想工作环境。
至于大企业或跨国企业，对他们而言，特定职位或工作性质，例如无需到公司上班或无需太多协调工作的员工，仍被允许居家作业或混合办公，例如3天在家工作和其余2天回公司上班。
实体办公提高动力
李雪亮认为，传统办公空间还是有一定的市场，因为很多公司还是需要自己的空间，不需要跟其他公司共享。
张宗贤则指出，对于团队协调工作和培养员工归属感，实体办公室仍然至关重要。
“由于员工人数减少、合并和新部门，目前许多企业正缩小营运规模，这将导致办公空间需求减少。
“然而，我们的许多客户都希望保留现有的办公空间，以容纳当前的员工人数，并满足未来的业务增长。原因是，虽然现有空间可能被认为是过剩的，而员工居家作业且办公室的流动量不大，但我们预期大马经济将在未来一两年内复苏、企业恢复疫前的业务水平时，一切可能会发生变化。
“这就是办公室设计需要改变思维方式之处，因为传统的办公室设置将为更多用途、多用途的空间让路，从而鼓励更好的互动和团队合作。
此外，报告显示，实体办公室似乎对我们的身心健康有更高程度的积极影响，这是因为国内的办公室除了是工作的地方，也是很好的社交场所，许多员工在公司内有亲密的朋友，这可以提高动力、生产力、工作满意度和整体幸福感。
娱乐消遣改租金津贴
李雪亮预估，共享工作空间还在持续增长，增长率会比传统办公空间来的快。
后疫情时代，远程办公要看是什么行业和工作性质，如果是高度甚至完全依赖外国专才的行业，例如区块链、虚拟货币、数字经济等领域的业者，员工来自全球各地，这类企业80%以上是远程作业，这种工作模式已是无可逆转的大势所趋。
但对于比较传统的行业，居家作业就已经是明日黄花。
全球首富马斯克控制的特斯拉早前宣布员工必须100%回公司上班，没在工作岗位就当已经辞职。
远程作业也可以是在共享工作空间上班。过去，共享工作空间的租户一直都只有企业，是一种企业对企业（B2B）的情况，但疫情爆发后，越来越多的个人租用共享工作空间，因为他们无法居家作业，这个模式变成了企业对消费者（B2C）。
这类个人客户也会要求雇主提供津贴，甚至把过去用来应酬的娱乐消遣津贴，改成租用共享工作空间的租金津贴。
对公司而言，这不会涉及额外开销，而对员工来说，把娱乐消遣津贴改成租用共享工作空间租金津贴，则可视为工作上的另一种福利。
办公楼租用率扬升
随着大部分员工如今已重返公司上班，早在疫情之前就已面对供应过剩的吉隆坡办公市场，接下来的租用率会否回升？
对此，各受访者的看法不一。李雪亮认为，随着政局趋向明朗化和疫情受控，国内办公空间的租用率还是会扬升。
他指出，整个办公产业市场最主要的推手还是跨国企业、大公司，还有各大科技巨头，因此只要政局和疫情稳定，过去两三年一直在观望的外资企业将会回笼，对办公空间的需求相应提高。
不过，隆市办公空间的租金上涨空间则不大，因为办公市场的竞争很大。很多新办公楼为了推高租用率，就为租户提供很多甜头，现在还是租户主导的市场，不是业主主导的市场。
供过于求 租金料跌
薛国龙则认为，由于原已供过于求，又有更多的新办公空间将投入市场，隆市中心的办公楼租金和租用率将继续面对下行压力，尤其是疫情之后，混合办公模式盛行，一些企业在没有这么多员工固定每天在公司上班，缩小办公空间下。
“而且，目前灵活工作安排模式也很盛行，例如即将退休的员工，与其一周工作5天，改为和雇主进行灵活的工作调整，改为一周只工作2天，薪水则比原本减半。这类员工反正原本将要退休了，续约也没太多东西做，2天就可以做完原本5天的工作，所以索性改为这样的灵活工作安排。”
根据大马莱坊早前的一项报告显示，吉隆坡主要办公楼租金今年首季按年下跌2.1%，比起去年第四季则没有起落。
与此同时，预计将有额外约50万平方米的新办公空间（包括 Merdeka 118 Tower, PNB 1194, Felcra Tower, Aspire Tower @ KL Eco City and The MET Corporate Towers等等）将在今年底之前陆续投入吉隆坡办公市场，料将加剧供过于求和租金下跌压力。
2022年06月20日
独家报道：王连贞、黎添华
【房子也要免疫力】系列2
对站在销售前线的房屋经纪而言，市场的变化是不可能感受不到的，马来西亚房地产中介协会（MIEA）就敏锐地察觉到在后疫情时代的需求变化。
游走在发展商与购屋者之间的他们，不仅能第一时间感受到市场的变化，更一早为这走势做出策略调整。
该协会秘书长王意雯接受本报访问时指出，冠病疫情确实在某程度上影响了未来的房屋设计走向，其中，发展商也纷纷推出了全新概念，空间运用上极具伸缩性外，概念上也贴近后疫情的要求。
以“空间”为例，这已经成了一个非常重要的元素。例如，个人的活动空间如阅读室或工作间，以便居家工作或学习。
“疫情前，我们不会想到会居家作业，但现在一家大小在家时，是否有足够的空间？能否安静地进行工作或学习，这点变得很重要。”
注重外围周边便利
她说，除了平地屋，高楼住宅因空间问题，住户不能一次性囤积多天的用品和新鲜食物，因此，地点是否靠近购物区，也变得极为关键。
此外，疫情后，购屋者对大自然环境的要求变得比过去高，他们除了不想要太拥挤的逼迫感外，更喜欢一望出窗外就是海阔天空或绿意盎然的山林，因此不仅地点选择变得和过去不同之外，更也影响了未来的房屋设计走向。
“疫情后，许多人倾向有地房屋，但在策略性地点可能买不到想要的单位。再来，价格超出预算也是一大挑战。若他们选择高楼住宅如公寓的话，空间、视野和方便度都是他们的考量。”
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2022年06月20日
独家报道：王连贞、黎添华
【房子也要免疫力】系列1
过去半年，槟州某第三线发展商陷入了一片愁云惨雾中。
不是因为陷入了财困，而是其发展的住宅单位在解禁后越加卖不出，其中最坏事的，莫过于之前的一个错误设计——没有阳台。
2019冠状病毒病疫情爆发前，该发展商在一项调查中发现，民众很少使用阳台空间，所以直接取消阳台设计，还宣称本身单位的实际可居住范围更大。岂料，一场疫情后，阳台却成了购屋者最看重的一种必需。
如此一个措手不及的演变，让他们方寸大乱外，同时也为同业们敲响了一记警钟。类似的情况不仅发生在我国，本报就从中新港台的实况发现，疫情后的房屋原来也得要有“免疫力”才行……
PAM：4空间要求改变
抗疫期间，人类需要增强抵抗力，但很多人却忽略了原来房子也需要“免疫力”。其中最快察觉这一点的，莫过于马来西亚建筑师协会（PAM）主席拿督依祖米。
他接受《南洋商报》访问时指出，后疫情单位对内部空间的使用变得比过去更为讲究，而这可体现在客厅、厨房、书房及阳台4大方面。
居家作业需更大客厅
首先，因疫情启动的居家作业与居家学习模式，让客厅空间的需求比过去更高。哪怕如今各领域早已全面松绑，但疫情期间开启的线上作业，如网上补习、视讯会议、电商网卖、直播与群聊等，全都对单位空间有了一定的要求。
再来，过去厨房对许多年轻单身户或双薪家庭而言并不重要，尤其很多人宁可为了节省时间，或基于家里厨房过小，而不太注重厨房设计。许多年轻人也基于喜欢在外用餐和交际，不太重视家里的厨房。
然而，一场疫情后，厨房不仅成了大家居家烹饪烘焙的地方，开放式厨房更成为重要的休闲空间。
不仅如此，由于许多人开始经营烘焙副业，或通过拍摄烹饪视频赚取外快，因此大家对厨房空间的要求也比过去大了很多，其中，开放式厨房、中岛厨桌（Island Table）及光线充足都成了厨房的一种必需。
第三，过去，许多3房1厅单位中，最小的房间严格来说更本无法充当卧室，因此许多人会将家里最小的房间充作书房或储藏室。然而，疫情后，不少人开始将有关空间打造成工作室或休闲空间。如此一来，屋主既能保有隐私，也不会和其他家庭成员彼此干扰。不过前提是，这过去最小的所谓“书房”，未来将要求更大的空间。
阳台成公寓必需装备
对于阳台，依祖米也表示，这已成了高楼单位的一种必需，尤其长时间关闭在家或居家作业后，大家都希望能有一个能与外界接触的室内空间，而阳台自然成了一种必需。
本报就在接触一些发展商时发现，哪怕只是不足1000平方尺的可负担房屋，业者都会将阳台放在单位设计中。
以槟城汇华集团的可负担房屋Tree 0为例，900平方尺的单位中都附有阳台设计，结果1200多间单位在疫情这段期间悉数售罄，成为北马区近年来尚未竣工却售罄的项目之一。反观一些没有阳台设计的1000平方尺以上单位，则面对销售窘境。
依祖米认为，疫情后，建筑师确实重新思索未来的空间设计与内部细节的打造，尤其是在内部的空间设计结构上，更需要有一定的灵活性。
细节要求更“龟毛”
别以为后疫情的房屋细节要求只出现在外国，马来西亚建筑师协会就发现，我国的房产开始了更“龟毛”的高标要求。
询及这些设计会否将增加成本和竣工时间，依祖米表示，若在设计最初就作出安排，那么成本将能控制在不超过15%内，更不会拖延到竣工时间。
更重要的是，这些细节不仅能增加单位在后疫情时代的卖点，同时也是最佳的“抵抗力”。
毕竟，没人知道下一场疫情将在何时爆发， 而其威力是否又将一次比一次严重。
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2022年02月8日
冠病疫情改变了全球人的生活模式，口罩和消毒液成了日常必需品，上班也不止是局限在办公室内，在家、在外都可随时远程办公。
根据马来西亚莱坊的《2021年下半年房地产焦点报告》，从2020年开始的封锁政策，加速了远程和弹性办公的安排。许多企业，尤其是跨国企业开始评估未来所需的实体办公空间。
有这样的趋势，办公楼的需求是不是大大减少？未来该怎么走？
是的，如果是老旧的办公楼，可能面临淘汰的危机；但若是高品质、多功能，甚至是共享办公的产业，依然受捧。
根据2021年末季的亚太A级办公楼租金指数，虽然按年跌1.8%，但却按季涨0.3%，是自2019年第三季来首次增长。
CBD高质办公楼需求增
莱坊点出，这代表高质办公楼成为更多企业的首选，一些跨国企业趁着租金较低，而搬至高质的中央商业区（CBD）办公楼。
大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建说：“办公楼租金看似已经触底了，主要归功商情改善，加上企业开始逐步且稳定地安排回归办公楼，并采取弹性的混合办公模式。”
同时，共享办公空间的需求也见增长，因为很多企业和组织想要在备受挑战的营运环境中分散风险。共享办公空间的弹性，让企业能根据商业需求和实况来调整人员数量。
雪隆：租金和租用率有压力
巴生谷的办公楼市场依旧是租户主导，尤其是吉隆坡市中心，不管是租金还是租用率，都正面临下行压力。
过往，共享办公空间主要集中在吉隆坡市中心，但如今逐渐扩大，不止是巴生谷，而是全国其他州属。
柔佛：新山租用率提高
大马莱坊柔佛州董事蔡慧莹指出，新山越来越多企业开始寻找共享办公空间，自去年下半年开始，新山这类型办公楼的租用率增加。
近日，Common Ground也在Medini 6开展业务，首次进军柔佛的共享办公空间市场。
去年新山办公楼的租金要价保持稳定，业主们正急切地等待马新开放边境。
槟城：酒店客房转共享办公
莱坊马来西亚槟城执行董事苏继良指出，共享办公空间在槟城同样受到瞩目。比如说，M-Summit 191就将酒店内的部分客房转成共享办公空间。
而且，“槟城2030年愿景”设下成为高科技生态系统的智能城市，相信弹性、现代化办公环境的较低成本的共享办公空间，在槟城的发展潜力极大。
目前，当地有名的共享办公空间包括雷格斯（Regus）、Spaces Beach Street、Common Ground、Settlement、Masco等。
沙巴：偏爱传统办公楼
莱坊沙巴执行董事曾运年则点出，亚庇的共享办公空间仍处于初期阶段，在今年来只有小型的当地运营商开展业务，而且亚庇主要还是由中小企业租用办公楼。
普遍来说，当地的企业还是偏好传统的办公楼，只有自由工作者、初创业者、代理机构才会选择共享办公空间。
2021年12月13日
独家报道：李治宏
疫情爆发期间，居家办公（WFH）已成新常态，但随着大马今年10月全面重启经济，解除跨州和堂食禁令，以及许多企业把员工召回公司上班后，居家办公会否逐渐式微？
尤其是最近的一项调查发现，随着大马迈向复苏阶段，有81%的上班族更愿意返回办公室办公。
若事实确是如此，办公空间的需求会否因此回升？办公产业市场2022年会否全面回春？
无论是雪隆或柔佛州南部，明年都将有更多的新竣工办公空间投入市场，令市场供应过剩的现象更加严重，也料将导致办公市场的竞争愈加激烈。
因此，尽管经济重启，国门也料将在不久后重开，但国内办公产业市场明年料仍难摆脱颓势，否极泰来。
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，将近2年的封城锁国，打击了办公空间的需求，这期间有几家跨国企业宣布永久推行居家作业的措施，有者则撤销恢复员工返回公司上班的计划。
目前，国内外经济和市场的种种不明确因素和挑战，将令企业在办公空间的扩充计划上停滞不前。
此外，一些国际金融机构正逐步削减全球各地，包括大马在内的分行和办事处数量。
低租金吸引力不如前
因此，大马办公空间仅靠提供本区域其中一个最低的租金率，吸引力已不如以往。毕竟，金融机构和其他领域的企业无法全员上班，并获取可观的盈利和投资回酬。
这将加剧巴生谷办公空间供需失衡的情况，尤其是吉隆坡市区的办公市场竞争愈加激烈。
符儒仁补充，尽管未来供应持续增加，目前如火如荼施工中的新办公空间将继续进行，除非有关工程的现金流问题持续恶化。
电子商务、卫生与医疗保健、保险、科技、业务流程外包（BPO）和物流相关业者今年表现良好，莱坊预计，这些领域的企业明年将吸纳更多的办公空间。
他说，基于持续面对供过于求的窘境，吉隆坡市区办公市场的租金和租用率会面临更大的下行压力。
相较之下，吉隆坡市郊和雪州办公市场则预料持稳，尤其是那些坐落在以公交为导向（TOD）项目内，拥有多媒体超级走廊（MSC）地位的办公楼。
柔租金削价战料持续
在柔南的新山，截至明年底预计将有额外约177万平方尺的办公空间建竣，这将加剧原已供过于求的局面，令新山和依斯干达公主城的办公市场竞争白热化。
利好因素包括马新陆空疫苗接种旅行走廊（VTL）开通、各经济领域重启，将重振低迷多时的柔佛州经济，带动办公市场的需求。
符儒仁则认为，柔州办公空间将继续面临供过于求和市场吸纳速度缓慢的挑战。在企业仍对办公空间开销抱持谨慎态度之际，租金削价战料将持续下去。
自疫情去年初爆发以来，巴生谷（分成吉隆坡市区、吉隆坡市郊和雪州3大部分）的“双租”（租金和租用率）即持续面临下行压力。
在市场充斥不确定性和挑战的营运环境下，企业纷纷搁置商业决策，尤其是涉及大笔开销的决策，以控制开销和管理好现金流。
因此，由于需求疲弱，市场上的租赁询问也明显减少。
然而，随着政府早前因疫情好转而进一步放宽管控，以及自10月11日起解除跨州和出国旅游禁令后，大马疫情如今已从大流行转入地方病阶段，并重启更多的经济领域。
截至今年第三季，巴生谷的累计私立办公空间供应约为1亿1270万平方尺，其中52%或5980万平方尺坐落在吉隆坡市中心，吉隆坡市郊和雪兰莪州则分别为2940万平方尺和2440万平方尺。
根据大马产业资讯中心，新山办公产业市场疲弱，今年的整体特建办公空间租用率从去年同期的72.1%大幅下跌至60.8%。
在新山市区和新山市郊，办公空间的月租开价稍微下跌，目前处于每平方尺2令吉40仙至3令吉20仙之间。
同样地，依斯干达公主城办公空间的月租也下滑，目前处于每平方尺3令吉至3令吉50仙。
槟办公空间增3.6%
尽管居家作业已蔚然成风，但槟岛的私立办公空间按年增长3.6%。截至今年上半年，乔治市的办公空间供应量保持为4万9406平方尺。
槟岛私人拥有的多媒体超级走廊（MSC）地位和A级办公空间需求保持殷切，租用率介于75至98%，月租开价则介于每平方尺2令吉80仙至5令吉。
特建办公空间
双租保持强稳
继GBS@Mayang和GBS@Mahsuri之后，槟城将出现另一座全球商业服务的办公楼GBS By The Sea。目前，GBS@Mayang和GBS@Mahsuri都录得很高的租用率。
根据国家产业资讯中心（NAPIC），截至今年上半年，槟岛特建办公空间（私立）供应保持稳定，处于710万平方尺，而威省则是160万平方尺，平均租用率分别是约86%（去年上半年83%）和58%（去年上半年59%）。
共享办公空间红火
无论是吉隆坡、槟城或新山，疫情之前已在我国崛起的共享工作空间（Co-Working Space）表现稳健，业界看好该领域明年会有更好的表现。
蔡慧莹说，由于行动管控期间的种种限制，市场对共享工作空间的兴趣渐浓，因为这类工作空间为雇主和员工们提供更多的灵活变通便利。
此外，随着共享工作空间主要业者之一的Common Ground宣布在美迪尼设立据点，预料将有更多的办公楼将充作共享工作空间用途。
苏继良说，在槟城，疫情爆发后，一些商业建筑物和酒店例如M Summit 191酒店大厦和加拉歪路G酒店摇身一变，成为共享工作空间。
巴生谷：约906万平方尺
新山：约177万平方尺
资料来源：大马莱坊
巴生谷：敦拉萨国际贸易中心、独立118大楼和武吉免登城市中心。
新山：依布拉欣国际商务区、加冕广场、南钥城、谷中城和双威聚合购物园区的新办公楼。
资料来源：大马莱坊
办公空间仍不可或缺
尽管疫情令国内原已低迷的办公市场雪上加霜，加上居家作业和远程作业在疫情期间蔚然成风，但后疫情时代，办公空间仍不可或缺。
随着许多企业朝向混合式的上班安排，提升实体办公室体验已变得至关重要。
符儒仁指出，对市场有长远眼光的企业，将优质的办公空间视为企业形象以及吸引、留住和培养顶尖人才的重要因素。
郑扬建则表示，建筑物保安、健康和安全料将成为大多数企业选择/评估办公室选项的首要标准。
为了满足这一需求，预计更多的业主将升级他们的建筑物，以融入这些元素。这包括通过使用紫外线系统，现代化改造设施，以提高室内环境素质，以及将部分升降机按钮切换成非接触式系统，以确保租户和访客等的安全。
控制现金流和保持敏捷性的需求，也将成为大多数租户的部分考虑因素，尤其是那些仍在为员工探索未来工作模式的租户。
预计业主们将提供更富竞争力和吸引力的奖掖，以吸引租户入驻其建筑物，尤其是租用率较低的建筑物更是如此。
符儒仁说，基于办公市场的租赁活动聚焦于续租交易，新的租约相应减少。一些业主则可能计划加强其建筑物的特色，以及提供更灵活变通的租约配套，以在留住原有租户之余，推动更多的租赁交易活动。