2023年07月30日
报道：苏韵鸰
许多人都期盼能拥有自己的房子，然而，买房很大程度上与购买一件限量版服饰或旅游配套大不同。
除非你有闲钱，或含着金汤匙出生，大叠现款买第一间房子的钱，对你来说只是在花零用钱，否则大多数这代人也注定沦为“房奴”。
专家不建议第一次出手就大手笔出资购屋，毕竟要作出购屋的决定，须胥视各种因素，不仅要顾及辛苦挣来的首期付款和其他附加费用，还要考虑长期的负担能力。一旦买了房屋，意味着未来20至30年，甚至35至40年，必须肩负偿还房屋贷款的沉重财务负担。
国内的房贷大致分为4大主要类别，即定期贷款（Term Loan)、活期贷款（Flexi Loan）、半活期贷款(Semi-Flexi Loan)，以及另一项选择则是回教房贷。
市场上房贷的利率可以是固定利率或浮动利率。
房贷利率最低的贷款方案就是最佳选择？事实未必如此，接下来，本报整理4种不同房屋贷款的优缺点，以帮助读者选择合适的房贷方案。
房贷种类
1 ）定期房贷
2）半活期房贷
3 ）活期房贷
4 ）回教房贷
定期房贷固定还款时间表
这是最简单、最常见，也是最传统的房贷类型，有固定且清晰的还款时间表。
在整个房贷期限内，除了每月支付固定数额的分期付款，没有降低利息的伸缩性外，银行一般不允许借贷者通过支付额外的分期供款来减少贷款利息，以及提领这些额外支付的款项。
银行从款项中赚取利息，因此定期贷款计划的设定，可确保稳定的利息，而贷款者应充分了解定期贷款的条款与条件。
即使购屋者有意提前还清房贷，也可能会面对被罚款的情况，除非借贷者向银行提出特别要求，但最终还是由银行定夺。
举例，每月分期付款1150令吉，房贷期限为35年。这就是未来需支付的确切数额，固定的房贷金额让购屋者更容易规划财务和预算，不必担心房贷的财务负担会增加。
就算某个月有多余的钱，想要支付更多的房贷，银行可能会拒绝或把额外的金额视为未来几个月的预付款，不被视为帮助降低房贷利息的预付款额。银行也会限制提取超出设定的额外金额。
因此，定期贷款看似最基础的房贷，但条款方面较为严格，提供了确定的房贷期限与数额，却牺牲了伸缩性的调整。
半活期房贷允提前还清房贷
半活期贷款属于“进化版”的定期贷款，提供更灵活的选项，允许购屋者提前还清房贷，不必严格遵守固定的还款期限。
基本上，大部分银行都会把半活期房贷，定位为申请房贷“默认模式”。
这类房贷允许借贷者支付额外的分期付款，从而降低本金和贷款利息。
此外，借贷者也可向银行申请把之前额外支付的分期付款提领出来，但有些银行会征收手续费，批准方式因银行而异。
虽然从长远来看，贷款人可节省一笔资金(省下的利息)和灵活调动之前额外支付的贷款金额，但半活期房贷还是需要付出代价的，利息方面可能比定期房贷来得高，当然这并非绝对，借贷者可“货比三家”，找到合适的选择。
活期房贷利率或较高
活期房贷的本质与半活期房贷相似，具有相同的特征，提供更弹性的贷款模式。最大的差别是，提取预付款，无需支付额外费用、罚款和审批程序。
活期房贷户头会与借贷者的来往账户(Current Account)捆绑一起，银行每个月会从来往户头中自动扣钱来偿还房屋贷款，同时也会获得一本支票簿和提款卡，以便随时提领户头内的额外供款。
尽管活期贷款看似完美，但也有缺点。活期房贷随时存入额外的资金或提取预付款，无需通过繁琐的审批程序，大部分银行在每月自动扣账会收取固定的月费，收取5至10令吉费用。
这意味着，贷款可能需要承担一笔财务成本，加上房贷利率可能比定期贷款高。因此，国内大多数银行不提供活期贷款。
回教贷款无利息交易
与上述3种传统贷款不同，回教贷款是以无利息交易为基础，而且房屋买卖的交易过程，必须符合回教教义。
传统贷款收取利息，并对逾期付款征收复利，而回教贷款则不收取。
回教贷款通过买卖或联合合作协议运作，银行购买房子，在一段时间内以分期付款的方式出租，或提供转售价格高于房产当前的初始市场价值给买家。
非回教徒也能申请回教贷款。
SBR升跌只受OPR影响
隔夜政策利率(OPR)在房贷扮演的角色。
2015年初起，大马银行不再使用基本贷款利率(BLR，简称基贷率)，而是采用基准率(BR)来计算房贷利率。国家银行也从2022年8月1日起，宣布标准化基准利率(SBR)取代基准率(BR)。
而所谓的SBR，直接与OPR挂钩，更是国内银行和金融机构用来设定贷款利息的参考利率。
换句话，SBR的升跌将只会受到OPR的影响，让整个贷款机制更加透明。
标准化基准利率(隔夜政策利率)+银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
国家银行今年5月意外升息25个基点后，让我国隔夜政策利率达到3.00%，提升至疫前水平。
在这之前，为对抗冠病疫情的冲击，我国OPR降至史上最低的1.75%。
购物者不应只考虑利息
盘点以上房贷种类，贷款利息绝不应成为购屋者在选择房贷时的唯一考量，因为没有一个所谓的最佳方案。
毕竟，每个人的需求与情况不同，无法一昧跟随大众随波逐流，须找出最适合自身的房贷。
房贷由本金和利息组成，当借贷者支付每月分期供款时，这笔分期付款的一部分将用来支付利息，而其余的部分则用来偿还本金余额。
总言之，贷款金额越高，支付的利息也越高。因此，要减少利息，就须降低所欠的本金。
购屋者可偿还更多金额来实现这一点，这将有助于逐渐减少所欠的本金和利息。
对于预算紧张的购屋者而言，比起半活期贷款或活期贷款，定期贷款或是更好的选择，固定的房贷利率和每月还款。
放眼未来有额外现金和工作前景，购屋者可选择半活期贷款或活期贷款，长远来看可节省房贷利息，不过在成本效益的考量下，每月自动扣账费用(5至10令吉)是否值得？只有借贷者本身才能作出最符合自身需要的决定。