2022年10月31日
看完以下重点，
买房新手不迷茫！
购买房产可能是一种难忘的经历和体验，尤其是首次购屋者。
为了帮助购屋者作出更明智的决定，以下是购买新房产时，您需向发展商、销售人员或房地产经纪提出的问题清单。
须先声明的是，以下问题清单并非详尽无遗，但仍可为购屋者尤其是首购族提供一些指引。
第1问：发展商是谁？
购买兴建中的房屋发展项目，面临工程延误或项目废置的风险。
知道发展商是谁，将使你能进一步了解，他们过去所完成的有哪些项目，以及正在进行中的其他发展项目。
向信誉佳、财务状况强稳，而且过往记录良好的发展商购买产业，有助于把风险降至最低点。
第2问：房屋的设计和设备？
一个房屋项目可以在多种规划配置中具有各种设计。高楼住宅单位可能提供2或3间卧房，但尽管房间数量相似，各类单位可能在大小上有所不同，这也解释了不同单位之间为何有价格差异。
了解房屋的规划和设计，可以让你根据自己的喜好和预算来挑选属意的单位，同时深入了解建筑物中的潜在人口密度。例如，只有一间套房单位（studio）的高楼住宅单位，可能会受到年轻夫妇和上班族的欢迎，但3房公寓或许更适合一个拥有孩子的家庭。
购屋者也可能本身属意单位所在地点，必须支付高于其他单位售价的溢价，例如不同楼层的单位售价可能有所不同。
第3问：提供哪些回扣和奖掖？
购买一项产业，除了有关产业本身的售价，往往也涉及其他成本。所幸的是，向发展商购买产业时，买家往往会获得价格回扣及其他奖掖。
有关奖掖可能包括法律费及地契转让合约（MOT）税务减免。
你也可以咨询发展商的销售人员或产业代理，了解作为一名首购族，能否获得全额贷款，或是享有任何费用的减免。
第4问：总成本和还贷期限？
购买国内兴建中的产业，意味着有关项目将有付款时间表，即根据产业施工进度，分阶段付款给发展商。
当然，一般上，购屋者会向银行借贷房屋贷款，因此是由银行根据工程进度付款给发展商；然而，买家应在产业竣工前，先确定每个月的还贷金额。
有关付款基本上分为5个主要阶段来支付：
（一）签署买卖协议（SPA）
（二）有关发展项目各个阶段完成后
（三）交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）
（四）提交建筑物细节
（五）最后付款
相反的，如果是购买二手产业，则是直接付款给卖方。
第5问：提供哪些固定装置和家具？
通常，新产业的买家先会线上观看发展商网站所展示的房屋，或直接参观有关产业展示厅。展示厅通常设备齐全，可能会误导买家，以为眼前所见的，是他/她将会得到的东西。
基于展示单位（例如示范屋）通常是由室内设计师改造，因此，即使是展示单位内的间隔板和镶板等固定装置，也可能和届时所买下的产业单位有所不同。
为此，跟发展商确认，有关单位实际所提供的固定装置与家具，显得至关重要。
大部分的空置单位没有摆设橱柜和灯饰，而特定发展商可能提供冷气、热水器及厨房等固定装置，或是完整的室内设计配套。
第6问：永久地契还是租赁地契？
与消费者最关注的售价、周遭便利设施及交通的四通八达这3大因素相比，产业的地契属于永久地契或是租赁地契，显得不那么重要。
尽管租赁地契的产业售价一般上会低于永久地契产业，但并非所有租赁地契产业都是如此。不过，发展商为了促销租赁地契产业，往往会兴建更多设施，以吸引更多买家。
然而，当租赁地契产业未来租赁期限届满，需要更新时，业主就面临各种挑战。新的租赁产业项目通常提供较长的租赁期，但你必须向发展商确认有关地契剩余的期限，尤其是如果你购买的是有地房屋。
第7问：住宅或商用产业？
这点非常重要。如果你买的是商用地契产业，包括小型家庭办公室（SOHO）及服务式公寓，您每个月需支付的电费，可能会比住宅地契产业高出30至50%。
不过，屋主或公寓管理机构可向国家能源公司申请，把产业的电费用户类型，从商业用户转换成住宅用户。
此外，商用地契住宅的土地税和门牌税，更可能是住宅地契产业的2.5倍。
与此同时，住宅地契产业的买家获得1966年房屋发展法令的保护，而商用地契产业买家则不获此法令的保障。
然而，也有一些例外，导致以下情况：
第8问：是否受房屋法令管辖？
住宅地契产业，包括房屋、组屋、公寓和共管公寓的买家，都获得房屋发展法令的保护。
该法令随后修正，以将属于商用地契的服务式公寓及SOHO涵盖在内，但同样是商用产业地契的小型灵活办公室（SOFO）及多功能小型办公室（SOVO）则仍被排除在外。
不过，一些SOHO及服务式公寓可能仍不受房屋发展法令的保护，因此，你必须向发展商或产业代理确认，你买的产业是否受该法令管辖。
房屋发展法令监管产业发展商，并为购屋者提供一些法定保护，其中包括SPA中的标准条款，规定发展商必须严格遵守关于交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）、缺陷责任期等的规定。
因此，您必须清楚知道所买的产业何时会完工，因为如果延迟交屋，发展商或需作出赔偿。
第9问：产业预计何时竣工?
提出这个问题的最主要原因，是要了解您买的房屋何时可以移交给您，以便入住。
但了解房产的完工日期，其实也涉及法律上的原因，因为如果项目延误，发展商可能需作出赔偿。这称为已确定的违约赔偿金（liquidated ascertained damages），从预定竣工日期算起，按购买价格每年10%来计算。
受房屋发展法令保护的产业，违约赔偿金是从SPA阐明的日期开始计算。
第10问：分层地契还是个人地契？
有越来越多的有地房屋是属于分层地契产业，而非传统的个人地契产业。
分层物业受分层管理法令管辖，业主必须每月支付维护费和偿债基金（sinking fund）。 这些物业也对建筑物外墙的翻新作出限制。
因此，您必须了解更多关于分层地契有地房产的利与弊。
由于购买房屋是一项巨大的财务承诺，这份清单绝不是详尽无遗的……购买产业之前，您应根据本身需求，尽可能提出更多的问题。
（本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载）
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