2022年11月14日
独家报道：苏韵鸰
员工宿舍成新大饼（上）
员工宿舍市场大，
但为何这块大饼“好看不好吃”？
大马经济长期高度依赖外劳是不争的事实，但外劳在大马能否“安居乐业”，先解决了这个问题再专注工作?
许多人印象中的外劳宿舍简陋不堪，甚至数十人挤在一个狭小的单位内，而事实也几乎如此，因为大马人力局曾揭露，国内许多外劳宿舍的整体住宿环境差强人意，更夸张的是不仅没有提供厨房，卫生环境也相当恶劣，导致美国去年发布的国际贩卖人口报告中，大马因涉及强迫劳动，导致排名降至第三级的最差级别。
加上冠病疫情的肆虐，令我国政府去年宪报颁布修正446法令，一旦违反的宿舍业主，可面对20万令吉罚款或监禁3年或两者兼施。
如此一来，以外劳为主的员工宿舍预计将在各地大量的兴建，势将成为产业领域一块新的“大饼”，但事实上，由于前期需投入巨额资金及回报周期较长，投资者敬而远之，这片高达600万名外劳人口市场的蓝海，似乎反而成了“碰不得的生意”……
全球经济衰退的几率越来越大之际，大马今年第二季仍录得8.9%的强劲经济增长，蓬勃的工业发展与人力需求相呼应，加上政府修订法令和政策，暖风频吹利好企业员工住宿。
房地产顾问公司大马莱坊（Knight Frank）去年11月发布《员工宿舍未来变化》报告指，冠病的职场感染群加剧员工生活条件不足的问题，尤其是经济劳动密集型工业，如制造业和建筑业，推动改革员工住宿的需求和观念不断增加，并形容员工宿舍，包括外劳集中宿舍（CLQ）产业，是一个具备未开发巨大发展潜能的领域。
理论上，企业之间摩拳擦掌争夺人力资源，提供员工宿舍福利等以提升国际形象，刺激员工宿舍产业链的发展，不少企业“以为”这符合商业和社会价值的新蓝海。
但所谓知易行难，了解实际的情况后，至今真正投入员工宿舍产业的大型营运商寥寥无几，甚至纷纷避之则吉，令员工宿舍产业陷入“叫好不叫座”的困局。
建造耗时地价昂贵
腾宇集团（AME）旗下子公司I Stay Management私人有限公司董事经理符华健就指出，员工宿舍项目至少需要耗时1年半建造，如今土地价格昂贵，加上投资额费用高，而且回报周期较长，绝对不是赚快钱的项目。
胜捷（Centurion）集团西雅住宿（Westlite Accommodation）区域总经理（马来西亚）李政嵚指出，员工宿舍投资者或发展商面临的一大挑战，就是面对不同州属监管要求和不同工业领域雇主的需求。
“员工宿舍产业新晋投资同时须面对另一项挑战，需要具备这类专业的产业知识与经验，除了宿舍和社区的设计，而且需要妥善、有效管理和营运大型的外劳舍友的园区。”
胜捷集团目前在大马营运8项员工宿舍，分别在柔佛、雪兰莪和槟城提供和管理2万5099个床位，西雅住宿的品牌是为外籍员工提供集中住宿的品质和专业代名词。
柔槟企业自费营运
大马莱坊执行董事沈颂能表示，国内员工宿舍是一项较新颖的非传统产业类别，目前主要分布在柔佛和槟城，大部分皆由企业自费营运，也有部分外包给专业的宿舍管理公司。
目前，国内比较少大型发展商兴建工业园，并额外提供员工宿舍服务。
他形容，员工宿舍产业在大马处于刚起步的阶段，暂时没有显著的特定营运数据报告，去评估投资收益率基准。话虽如此，根据现有员工宿舍营运商的总收入、营运开销和资本价值，预计投资收益率介于7%至9%，比更成熟的房地产投资如商业和工业更高。
他相信，随着国内工业发展趋势和员工宿舍的需求，料有更多的营运商、投资者和发展商投入员工宿舍产业，也会反映在营运模式的转变，尤其是自营员工宿舍承担所有风险的情况，产生多元的联营或合作模式浮出水面，以减低投资收益风险。
缺乏统一标准指南
尽管政府已修订法令，但每个州属和地方政府对员工宿舍的诠释不同，令业者、投资者和发展商们需遵守另一套的规划和指南。
例如，槟城和柔佛新山的员工宿舍，仅允许兴建在商业和轻中工业区的地段。
反观，雪州莎阿南市政厅把员工宿舍归纳在商用土地上建造，而其他的住宅、工业、综合发展、高尔夫球场、教育机构和交通用途的土地，也可开发为员工宿舍，但须符合地方政府规定的条件，例如在特定的地段，只能开发不超过30%的面积作为商业发展，包括兴建员工宿舍。
“巴生市议会辖区则允许在住宅土地兴建员工宿舍，只要符合地方政府的要求，也能在商业土地兴建员工宿舍。”
如此一来，全马的员工宿舍产业缺乏统一的标准和指南，不同地区需符合不同的作业方式，对厂商在打造员工宿舍方面也增加一定的难度。
雪槟申请29项目
沈颂能认为，员工宿舍产业开始崛起，据他了解，过去3年，雪兰莪区已有20项（包括终端用户和投资者）员工宿舍提出申请，槟城也从去年8月至今年9月，约有9项员工宿舍项目展开，相信市场需求陆续增加。
他相信，随着国家致力发展工业，尤其是高端高价值制造业和全球的服务领域，而员工宿舍品质成为附加值，展现企业营运的软实力，而且全球对环境、社会与监管（ESG）的变革，已成为企业运营管理过程中不可忽视的议题，对此以后员工宿舍发展更趋向系统化管理，也可能演变成另一种新的投资产业。
他补充，鉴于ESG理念日益受重视，加上工业发展极具韧性，员工宿舍开始提供产托领域一个策略多元化的机会，而且跨国企业也密切关注劳动力的人权课题。
床位月租155至300
根据国内市场调查，专业的员工宿舍管理中心，平均每月员工宿舍的床位，收取155令吉至300令吉的租金，视宿舍环境而定，一般租赁配套也涵盖基本住宿、水电费及服务费。
“不过还是取决于客户要求，有一些要求提供交通服务(宿舍往返工厂)、包伙食、安排定期健康检查等其他附加服务开销，再纳入每月床位的租金。”
沈颂能坦言，现有的专用员工宿舍，主要由业主自行营运，业主或雇主偏向以成本角度做考量，选择自行营运和管理，认为支付的开销比较低，但其实还有更多的合作营运方式有待探索，具体取决于持有权与营运之间的优先区分程度。
“现成的员工宿舍设施并不多，为了遵守446法令，制造业厂商就须兴建和管理员工宿舍。”
李政嵚指出，随着落实修订446法令及政府加大执法力度，对付违规外劳宿舍，雇主们更关注员工宿舍的品质，他留意到，一些企业投入开发和经营外劳集中宿舍产业的趋势与日俱增。
“集团秉持开放态度，与本地投资者及发展商建立各种形式的合作伙伴关系，也为房地产业主把物业改为员工宿舍或外劳集中宿舍用途，提供管理服务。”
制造业蓬勃需求殷切
员工宿舍产业目前有2大驱动因素，一是政府改革和细分宿舍，加强对员工宿舍的监管；二是国内劳力密集工业发展依然蓬勃，各领域对劳力尤其是外劳的需求殷切。
政府深知员工住宿的重要性，根据1990年员工房屋、住宿和设施基本标准（2019年修正）法令（446法令），若是非集中式宿舍，厕所共用比例是1对6名员工；若是集中式宿舍，1间厕所仅能让15名员工共用。
90%外劳宿舍违规
然而，大马半岛人力局（JTKSM）副总监（营运）莫哈末阿斯里曾揭露，国内一些员工宿舍高达100名外劳入住，仅共有2间厕所，整体住宿环境差强人意，更夸张的是不仅没有提供厨房，卫生环境也相当恶劣，导致美国去年发布的国际贩卖人口报告中，大马因涉及强迫劳工，导致排名降至第三级的最差级别。
鉴于国内逾90%外劳宿舍不符合规格，政府去年宪报颁布修正446法令，进一步加紧对员工宿舍的管制和要求。业主一旦违反有关条规，可面对20万令吉罚款，或监禁3年，或两者兼施。
与此同时，自去年末季起，大马经济持续呈现强劲复苏态势。
马来西亚投资发展局（MIDA）指今年上半年，我国制造业、服务业和原产业批准投资额高达1233亿令吉（约280亿美元），涉及的投资项目多达1714个。外来直接投资依然作出最大贡献，占71%或874亿令吉。
这3大经济支柱投资走势保持强劲，意味着对人力尤其是外劳的需求更加殷切。
原任人力资源部长拿督斯里沙拉瓦南10月初曾透露，目前我国共有124万名外劳，加上内政部批准23万8000名外劳，预料总外劳人数达到150万人，还有64万名外劳将在2至3个月后引进，届时我国的外劳总人数可达到220万人。如此一来，外劳人数将回到疫情前的水平。
若以国内合法与非法外劳比例约在1:2计算，保守估计，总外劳人口不会少于400万。
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