2022年12月25日
独家报道：李治宏、王康妮
升息通胀让国人吃不消
可负担屋成为首选
上星期探讨了整体产业市场明年的展望，这期开始，进一步和大家分析各个产业次领域，包括住宅、工业产业、办公产业及零售产业明年的可能走势。
住宅产业或房产，是整个产业领域的龙头老大，产业市场将近70%的交易和成交总值都来自这个主要次领域。
所以，房产领域的荣衰，很大程度上将是整体产业市场走势的阴晴表。
众所周知，国内产业市场，尤其是住宅产业，过去几年一直都面对供过于求，以至滞销的困局。
疫情、行动管控令（MCO），加上通货膨胀、利率扬升等因素的影响，国人收入增长也远远追不上通胀，令房产市场过去几年越来越偏向可负担房屋，或售价50万令吉以下房产的销售。
改用较低规格建材
再加上建筑材料飙涨，导致建筑成本的大幅走高，发展商却不敢动辄调高屋价，以免进一步打击原已欠佳的房产销售，促使不少发展商重新调整手上新房产项目的组合，趋向于推出建筑面积较小的房产单位，而这股趋势会在2023年延续。
产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁就指出，随着建筑材料价格扬升20至50%，发展商除了改为兴建较小型的房屋，也调整新建房屋的规格和用料，改为采用较低规格的建筑材料。
“例如，过去向来使用符合欧美市场要求的建材，如今发展商改为使用中国或本地的材料，以尽量控制房屋价格，确保不会因为建材涨价而调高屋价，让房屋售价仍保持在可负担的水平。”
负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖指出，基于建筑材料成本扬升，新山有地房屋例如双层排屋，价格已从60万令吉扬升至70万甚至80万令吉。
他说，由于当地市场无法负担这类价格的房屋，目前可以看到，发展商纷纷改为兴建较小型的房屋。
“例如，发展商过去推出很多建筑面积1500平方尺（20×75）的有地房屋 ，如今改为推出1170平方尺（18×65）的房屋，好让房价维持原有水平。
“这股趋势会延伸至2023年。”
可负担价格VS可负担房屋
E|WTW另一名董事白圣意说，北马有不少发展商都暂停推出新楼盘，以及重新检视手上项目的发展细节，以符合当前的市场需求。
换句话说，疫情期间购屋者寻求更大空间的房产，但如今由于建筑成本高涨，为了维持屋价，市场趋势已走向较小面积的房屋，毕竟房子建好了能卖出，发展商能获利，才是王道。
针对这点，大马房地产中介师协会（MIEA）会长曾爱珍指出 ，如果新房屋的面积较小，最重要的是，价格是否也跟着处于可负担水平。
“当我们提到可负担房屋，一般是指价格可负担，但如果房子空间太小按每平方尺计算的话，其实并非真正的可负担。
“人们需先弄清楚，可负担价格和可负担房屋的区别。如果面积只有400平方尺或更低，这并非真正价格可负担的房屋。”
若外国买家回流更理想
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙指出，2023年全国住宅市场还是深受供过于求的问题困扰，但只要外国人大举回流，市场展望向好。
他预期巴生谷房产市场走势明年会比今年好，槟城房市会回温，柔佛市场则依然仰赖新加坡人和在狮城工作的大马人的需求。
政府或也应重启拥屋计划（HOC），豁免印花税措施也有助为市场保温。但他强调，最重要是能吸引外资回来，没有外资，住宅市场难有太大作为。
“这是因为内销市场受制于国人收入增长太慢，须等经济好转，国人收入增加，才有望改善。
“希望新政府可以认真搜集市场的反馈，真正解决房屋市场的问题，而非头痛医头，脚痛医脚。”
多重因素致消费情绪疲弱
产业咨询公司大马永利行（Raine and Horne International Zaki & Partners）执行董事陈建明认为，利率持续扬升、通胀飙升、全球地缘政治紧张局势，以及原油价格持续上扬，导致消费者情绪疲弱，购屋者也可能变得犹豫不决。
共管公寓首当其冲
此外，建筑成本飙升、建筑原材料供应链中断和短缺，以及建筑工人短缺，将继续影响发展商的利润，导致他们在推出新项目时变得愈加谨慎。
他说，另一方面，市场上持续出现新的共管公寓或公寓项目，在供应不断增加的同时，也令购屋者有更多选择，这或将导致共管公寓/公寓的销量放缓。
“通胀导致生活费扬升，这或将影响购屋者尤其是中下阶层的买房计划，这或将令共管公寓/公寓的销售首当其冲，因为这市场领域更多是以中下阶层为目标客户群。”
大马利率相对偏低
曾爱珍说，尽管国家银行明年料将进一步升息，但其实我国利率仍然偏低，只是回到2019年的水平，因此购屋者无需过于担心。
她指出，当政治和经济稳定，就业市场回稳，市场恢复信心，产业市场走势也会相应回温，而国家产业资讯中心（NAPIC)早前公布的今年第三季产业数据就已印证了这点。
“尤其是最近我国第15届大选后成立团结政府，新首相拿督斯里安华也在国会通过信任票一关，市场信心进一步加强。
“因此，我们可看到人们对产业市场的信心已经回笼，明年产业市场的整体展望乐观。当然，我们仍面对一些逆风，例如全球经济衰退阴影与日俱增，高通胀持续等。”
她认为，如果潜在购屋者仍基于种种考量而暂时不买房，那么其实租屋也是不错的选择。
“当然，不要永远都在租屋。如果你很喜欢租屋所在地区，可以考虑在当地物色和买下心仪的单位。”
巴生谷房市展望：经济好坏需求不变
薛国龙和符儒仁异口同声的强调，巴生谷是全国经济中心，人口稠密，也是国内最大的产业市场，无论经济好坏，房屋需求始终保持殷切。
符儒仁说，2023年巴生谷房产市场展望谨慎乐观，国人仍有很多储蓄，但目前最大的担忧是生活成本扬升及全球经济衰退。
“中国松绑防疫清零政策是一大好消息，因为大马依赖中国贸易、投资和游客。此外，与中国经贸、旅游往来密切的大马人将从中受惠，有更强的购买力。”
槟州房市展望：有地房屋保持强韧
白圣意说，2023年槟州房产市场展望谨慎乐观，因为房屋仍是人们的生活基本需求，大马人长期仍希望买房。
由于槟岛土地有限，有地房屋仍会保持强韧，中档房产则主要集中在威省。
高楼住宅仍有滞销，特定地区的高楼住宅供需失衡，新港、湖内等地区比较多新的高楼住宅项目，导致市场供应过剩，需要一段市场被吸纳。
有地房屋价格将企稳，高楼住宅方面，特定地区的高楼住宅价格会下跌。
柔佛房市展望：捷运助消化滞销单位
柔佛方面，卢建颖指出，柔州高楼房产是全国滞销情况中最严重的，但今年首9个月，高楼住宅成交量和总值都有所改善，滞销单位数量有所减少。
滞销单位90%都是价格50万令吉以上，而售价50万令吉以下的高楼住宅销售表现仍良好，相信2023年会维持同样态势。
如火如荼施工中的柔新捷运（RTS）是有利柔南房市的大好因素。
薛国龙指出，新山房屋市场获得过去2年疫情期间被压抑的需求（pent up demand）所推高，尤其是在新加坡工作的大马人，例如月薪4000新元者，折合马币就有1万2000令吉以上，过去两年防疫管控期间累积下来的这笔储蓄是一大笔钱。
所以今年4月国门重开时，柔南房屋市场表现不错，据悉一些发展商当时每月可卖出50至100间房屋。
曾爱珍说，柔州仍是全国房产滞销最严重的州属，尽管州内特定地区的房产销售不俗。
她认为，滞销问题根源在于供过于求，当局和发展商有必要回到问题的症结来解决，包括发展商在推出新的房产项目之前，进行更透彻的研究和市场调查，而非盲目乐观预见所推出的项目一定会有良好的销售表现。
“升级”住宅自住者趋增
根据PropertyGuru新加坡消费者情绪研究数据，尽管拥有住宅的成本越来越高，但约有54%的受访者表示，有意在未来两年内购买房产，尤其是在老年人和高收入群体中。
虽然2023年经济增长或将放缓，但由于劳动力市场仍处于紧张状态；由于较高的建筑成本，开发商的利润率有所缩减。与去年相比，2022年8月马来西亚半岛、沙巴和砂拉越所有建筑类别的建筑材料成本指数（BCI）增加了0.2%至22.0%，房产价格可能会保持不变。
大马莱坊（Knight Frank）执行董事王秀凤表示，根据观察，越来越多的购屋者都是自住业主，很少有人买房作投资，尽管政府在2020年及2021年推出了拥屋计划（HOC），但这些购屋者未必是首购族。
同时，也有不少业主选择“升级”住宅，因为他们发现呆在家的时间变多了，希望居住环境会更好。人民对于住宅要求有所提升，相信这有助于发展商参考，以便在未来推出房产计划。
曾爱珍指出，2023年将继续是置产自住买家的市场，仍不是一个投资者的市场。
换句话说，大部分购屋者买房是自住，而非买来投资。
她认为，整体而言，有地房屋将继续有很好的销售表现，高楼住宅则视地点而定。
3大因素左右购屋意愿
本地主要发展商马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）就继续看好房产市场和专注推出可负担房屋，并锁定首购族和自住者为主要市场目标。
创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金说，该集团将继续专注在符合市场需求且走势良好的M系列可负担房屋，其中包括城市地区的可负担高楼住宅和市郊可负担有地房屋。
他认为，优越的地点、诱人的价格、实用的装饰布局与设施，是购屋者尤其是首购族考量的3大因素。
2023年房市看点:
●宏观经济将影响微观因素；
●房产供需失衡现象将持续；
●有地房屋和售价合理的房产，需求将保持稳定；
●地点欠佳的已竣工房屋项目将继续滞销，售价料将下滑；
●随着大马人口老化，养老房屋的需求将增加。高楼住宅和首要地区的房屋价格料保持稳定，或只是稍微下跌；
●远离市中心、经济基础较小，出入不方便的有地房屋项目，销售表现料持续欠佳。