王水丰
产业实习估价师（PV2667）
MBA（策略管理）
[email protected]
7大要素助你做出明智选择！
买房两把声音
“很多人认为二手房比较好，可以直接看到它的品质，但我又怕会看漏了眼！”
“大家都建议我买新楼盘，但价格太高，便宜的单位，却又偏远地区！”
我该怎么办？
这是很多首购族常见的烦恼或困惑，本周让我们探讨二手房和新楼盘的差别，及如何抉择。
7元素分析优劣：
1. 地点
二手房的地理位置是固定。有些人选定了特定地点以符合他们的特定需求，譬如靠近父母、办公地方、医院、学校等。
成熟城镇周边的土地资源通常已被开发，剩下的选择多为现成的二手房。
相比之下，成熟城镇内的新楼盘价格往往高于周边二手房，而价格较低的新楼盘,一般位于较为偏远的地区，惟好处是，买家有好几个相近的地点供选择。
2. 所需资金
购买二手房的交易流程较复杂，所需资金可能高于新楼盘。以下是相关费用的比较：
3. 房屋品质和设施
很多老一辈的人偏爱二手房，因为可以评估房屋实际品质，也可以亲身感受屋内空间大小。但买家需要具备一定的经验，以识别建筑物的缺陷，若未能发现，入住后将自行承担责任。
相对而言，购买新楼盘时，买家只能根据开发商提供的模型和资料评估设施，实际品质需等到完工后才能确认。但问题不大，在楼盘完工后拥有两年的保修期，房屋修复都会由发展商负责。
4. 何时可入住
一些买家买房是为了满足短期需求，例如租约到期或为结婚后的住所，亦或是为在城市上学的孩子提供居住空间，因此更倾向于购买二手房。一般来说，永久地契的转名手续需时约签约后的4到6个月。
在大马，新楼盘（住宅公寓）必须在推介发售后的3到4年内完工。如果不急于入住，买家可考虑购买新楼盘，期间可为装修储存资金。
5. 风险
很多人认为二手房的价格较低，因此风险也相对较低。然而，除了价格因素外，购房者还需考虑其他关键因素。
首先，银行对该房产的估值是多少？其次，土地产权的剩余年限还有多少？卖方的产权是否存在问题？买卖合约是否能有效保障买家的权益？
对于新楼盘而言，最大的风险在于项目可能被搁置，进而成为烂尾楼。
然而，随着新发展商法令的实施，对发展商的审核变得更加严格，使被搁置的楼盘数量相对减少。
此外，新法令下的买卖合约（住宅合约）也统一规范，能够更全面保护买家的权益。因此，买家在选择新楼盘时，最重要的任务是确保楼盘的价格合理。
6. 投资回酬
一般而言，二手房的价格相对较低，出售时可能获得更高的回报，但前提是所选地点具备潜力，能够顺利转手，并且在扣除装修费和律师费后，才算是我们获得的净利。
一些经验丰富的投资老手，更倾向于在优质地段以低价购入房产，经过装修后再转售。然而，这种投资策略需要充足的资金以应对市场波动，才能实现预期的盈利。
许多人青睐新楼盘的先进科技和设施，但这也意味着其价格较高，获利空间相对小。
一些发发展商采用全方位城镇开发的策略，住宅单位和配套设施分期推进，每一期楼盘的价格通常高于前一期。
因此，获利最多往往是最早入手的投资者。业主需要持有该物业一段时间，待城镇发展成熟后，房产价值才能显著提升。
7. 居住环境
二手房所在的社区通常已经成型，购屋者可明确知道谁是你的邻居，以及社区内的公共设施，如巴刹、休闲公园、学校和医院等，这些设施在入住后即可立即享用。
相比之下，新楼盘的居住环境在单位完工前并不明确，购屋者在入住时，才能了解周围的邻居和公共设施是否如发展商所承诺般完善。因此，发展商的信誉及过往项目的品质显得尤其重要。
总结：衡量购买动机
选择购买新楼盘还是二手房时，我们都可看到两者各有优劣，实际上是互补。
一个理想的投资组合应当同时包含上述两类房产。在不同的市场环境和个人财务状况下，购屋者应仔细衡量购买动机，选择最适合自己的物业，以建立健康稳健的投资组合，从而有效分散投资风险，才是投资王道。