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月供涨不停 澳房主掀再融资

2023年01月31日

利息up up up
屋主只好融资再融资

面对利率的上升,澳洲的抵押贷款持有者加快了寻找更好贷款的步伐,再融资的数额打破了澳洲统计局的纪录。

最新数据显示,澳洲自住房抵押贷款者去年11月的再融资数额达到134亿澳元(约398.5亿令吉),打破了澳洲统计局的该项纪录。

自2022年6月以来,澳洲的自住房抵押贷款持有者的月度再融资额就一直保持在120亿澳元(约357亿令吉)以上,远高于冠病疫情大流行前的水平。

澳洲统计局金融与财富部代理主管米德告诉澳新社,利率上升正在促使借款人纷纷转换贷款机构。

利率上升正在促使借款人纷纷转换贷款机构。

“同时,许多在利率较低时锁定的固定利率贷款已经到期,可能也是导致再融资上升的原因之一。”

该局数据显示,澳洲的新房贷总额一直在从2022年上半年的历史最高水平上下降,去年11月,下跌3.7%。

米德表示,该月获批新抵押贷款的自住房主人数也首次跌破疫情大流行前的水平。投资者也在减少借贷,该月新获批的投资者房贷数额下降3.6%。

此外,澳洲人的个人贷款也下降1.3%,其中个人投资贷款下降9.3%,新车贷款下降2.9%,惟家庭用品贷款率上升5.1%,创下历史新高,而用于资助旅游和度假的贷款也仍然略高于疫情前的水平。

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韩国建筑企业盯上越南市场

2023年01月31日

越南刚跻身
世界30大强国小组

近几年,经济、房地产、旅游发展蓬勃的越南已逐渐吸引着各国的投资眼光。

尤其随着越南城镇化持续推进,政府投资基础设施的举措,为当地房地产市场提供庞大的发展空间与潜能。

为此,越南房地产吸引韩国建筑企业的青睐。

根据韩国《Newdaily》报道,今年韩国建筑企业最关注的海外市场之一便是越南。

在韩国住宅市场陷入停滞局面下,韩国建筑企业的业务扩展策略产生变化,其中GS 工程建设、大宇工程建设(Daewoo E&C)、乐天工程建设(Lotte E&C)等大型建筑公司将越南选为其2023年开拓海外市场进程中的首站。

当中,大宇工程建设是首家关注并进入越南市场的企业,早于1991年在河内设立分公司,并在河内西北部地区开展首个韩式公寓项目“星湖城”(Star Lake City),总投资为31亿美元(约133亿9045万令吉)。

乐天在河内建设65层的河内乐天中心。图自互联网

另一韩国中兴建设集团副总裁郑元柱(Jeong Won-joo)近期与平阳省高级官员举行工作会谈并介绍了其逐步向南部地区扩张的投资计划。

目前,胡志明市是乐天工程建设和GS工程建设等公司正在实施新都市区开发项目的地区,在大宇工程建设也参与后,竞争更加激烈。

乐天工程建设在2006年进入胡志明市建筑市场前,就在河内建设65层的河内乐天中心(Lotte Center Hanoi)和乐天购物中心等典型项目。2019年,乐天工程建设公司成立了乐天置地开发公司(Lotte Land)。

进军胡志明市还有GS工程建设公司,目前在距离胡志明市中心5公里的芽郫(Nhà Bè)县350万平方米的土地上开展“芽郫GS Metro city”韩式智慧都市区项目,并获得越南国家主席阮春福会见了该公司的高层领导,讨论投资合作措施。

胡志明市。

据韩国《Newdaily》报道,韩国一家建筑公司领导表示,越南目前是一个具有高增长潜力、有吸引力的市场,越南的建筑市场也有望从今年的410亿美元(约1770亿9950万令吉)增加到明年的460亿美元(约1986亿9700万令吉)。

越南2022年经济增长率达8.02%,在该地区名列前茅,其中胡志明市2021年地区生产总值出现5.36%的深度下滑,到2022年实现大幅增长,甚至高于全国平均水平,相比去年增长了9.03%。

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姐姐想买下祖屋 须委律师吗?

2023年01月31日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

问:

郑律师,您好!

父亲去世时留下一间房子给我们几姐妹,房子只有我的名字。原本想卖了把钱平分,之后其中一位姐姐想买下来给孩子。请问,这样的交易,必须委任律师处理?需要付税?

美秀


答:

美秀,您好!

因为事关产业拥有权的转让事宜,您必须委任律师处理这个事项。

首先,您和您的姐姐需在房子的售价上达成共识,然后委任律师拟定买卖合同以及相关的转让文件。

您说的房子只有您的名字,所以您是卖方,而您的姐姐是买方。买方在产业买卖及转让必须付印花税(Stamp Duty)。卖方是需要付产业盈利税(RPGT), 除非您已经买了这房子超过5年。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
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看视频自学装修房子 省18万

2023年01月31日

社交媒体,
就是那样神通广大

装修房屋费用太昂贵? 

据英媒《镜报》报道,这位名叫斯科特巴格利的30岁英国男子与女友在2021年时,买下房子,并开始为装修住家环境进行准备。 

当他为省钱先购买材料,打算找当地建筑师帮助完成自家装修时,却正好碰上建筑师都没空档接案。 

不仅如此,房屋装修的报价更高达4.5万英镑(23.73万令吉),高昂的装修费使他决定自己动手装修。 

最终,他在Youtube影片教学下完成装修工程,包括装修屋顶和扩建住家,省下高达3.5万英镑(18,46万令吉)的装修费用。 

之前装修的报价高达4.5万英镑(23.73万令吉),让他决定自己动手完成。(互联网照片)

巴格利说,由于他平时有朝九晚五的工作,再加上还要陪伴女友和儿子,因此要拨出时间进行装修对他而言是非常困难的。 

同时,他在装修遇到的另一挑战则是需确保自己装修房屋的工程正确与合法,他为此更特地请来建筑检查员建工,替他检查和监督工程。 

巴格利通过 YouTube 教程学习完成了整个项目。(互联网照片)

他认为,修整屋顶是最难且十分需要技巧的一项工程,他当时甚至不敢出门查看自己的成果,因为他“根本不知道自己在做什么”。装修过程中,他还不小心挖穿混凝土撞上结构中的铅管,导致整个工程暂停下来。 

即便如此,巴格利仍在使用短短半年的时间就完成整个装修作业和工程,并且共花费9170英镑(4.83万令吉),省下大笔的装修费用。

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你的三分一储蓄够救房市吗?

2023年01月30日

中国全国80%存款
来自金字塔最顶端的2%富人

若有人说,只要将你的三分之一储蓄用来购置房产便可救房市、救经济,你会怎么想?

是觉得异想天开还是哗众取巧呢?

根据《中国报》报道,中国房地产市场疲弱,多数发展商面临销售低迷,债务缠身的窘境。

中国房产大亨孟晓苏语出惊人地说,中国民众的储蓄,只要提出三分之一用于买房就可救房市、救经济,引发舆论哗然。

中国房产大亨孟晓苏的言论,引发舆论哗然。

对此,有中国民众批评,疫情3年加上封控、失业和收入不稳定,打工族连吃饭都有问题,谈什么买房?

前中房集团董事长孟晓苏日前出席南方财富峰会时说,去年民众存款增加15兆人民币(逾9兆令吉),中国老百姓拥有120兆的存款。

“这存款太多了,提出三分之一,恢复对房屋的购买、装修和其他的购买,中国经济不就恢复了吗?”

针对孟晓苏这番言论,一名叶姓北京市民痛批,正常的1个月3000、5000元收入,哪有钱可存?紧巴巴地过日子就不错,甭谈得上买房,不可能的。外地我不知道,就以北京来说,北京(房价)1平方公尺至少5万元(约3万1893令吉),上班族所挣的钱,吃喝拉撒都扣光了,哪有钱?”

孟晓苏的言论在中国社群媒体上也引发热议,有网友嘲讽道“三分之一够买厕所?”、也有网友调侃道“何不食肉糜?靠房子拉动的经济真的没毛病?”更有网友大胆献议“建议国家帮忙偿还三分之一房贷,大家就敢花钱了。”

有分析指出,若孟晓苏称中国老板姓有120兆(逾76兆令吉)存款的说法正确。

120兆除以14亿人口,平均每人存款也只是约8万元(5万1069令吉)。但根据统计,中国全国80%存款来自金字塔最顶端的2%富人。

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狮城”劏房”月租千8犯众怒

2023年01月30日

劏房的威力
实在太可怕

港式”劏房“惊现在新加坡房屋租赁市场,并且要价每月租金555新币(约1828令吉)!

新加坡一名房东于6日在“新加坡最大租房群”脸书专页发帖,指在宏茂桥有房要出租。

根据房东所发布的照片,这房间只能摆放一张单人床,墙上有安装一台冷气,除此之外并无其他家具,估计空间不到6.6平方公尺。

不过,这间类似香港“劏房”的单位,每月租金却高达1828令吉。此贴文一发出后,便累积超过200则留言,留言区几乎一面倒都在责骂房东,“活生生把新加坡变香港”、“我有兴趣,但是是给我家的狗可以吗”、“烂床,这样也要招租”、“新加坡租屋越来越像香港劏房,恶房东不但拉低国民住屋的品质,也让外界对新加坡租屋品质观感不佳”。

新加坡一名房东出租一间只有单人床和冷气机的小房间,但月租竟高达555新元。

也有网友指出,这件出租房是不合法的,“隔间也敢放出来招租?没政府了吗”、“这是杂物房,可以报警”、“我觉得政府应该处理一下,太多隔间房了”、“去举报抓他,肯定超过人数的”。

小编有点担心,会不会有朝一日,我国的租赁市场也会变成这样?

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大会7天前呈动议 不受理?

2023年01月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

大会7天前提动议,
下一次会议才能讨论,意义何在?

共管机构或管理机构每次召开大会时,若有业主在大会7天前,通过书面方式提呈动议要求纳入大会议程讨论,管理委员会究竟该如何处理?

根据2013年分层管理法令第2附表第13(2)条文,一旦接获这个书面动议,管理委员会就须将这个动议纳入“下一次”大会的议程,并将这个动议通告张贴在布告板上。

这里最具争议性的部分,就是何谓下一次大会?有人说这并非指即将召开的常年大会或特大,而是下一个还未订明日期,还不知何时要召开的常年大会或特大。这可能是指一年后才要召开的常年大会。如果是这样,为何要在此时此刻允许业主提出这样的动议呢?

这样的主张甚至还有律师附和,辩称由于大会7天前才提呈动议,基于未有足够时间将动议内容发予所有业主,而来不及让这个动议纳入即将召开的大会来提呈,进而让所有业主对之作表决。

这样的看法也许没错,但若这样的动议须拖到下一次大会才纳入议程,其实根本就没有必要规定在大会7天前要提呈。如果要等到下一次召开的大会才能提呈,就没有必要规定管理委员会须将此动议纳入大会议程,而且还要张贴在布告板上示众。

规定没必要存在

若这样的动议只能等到下一次大会才提呈,这意味着管理委员会召开下一次大会时,就可以直接将动议内容纳入大会通告,并将这个通告寄给所有业主。所谓大会7天前要提呈动议的规定,根本就没有必要存在了。

所以说,任何人若基于法令书面所使用的字眼,而强行把这样的动议延至下一个连日期都还未有着落的大会来处理,这只能显示管理委员会害怕面对业主所提呈的动议,完全违反了民主的真正意义。

按照一般常理,若业主在大会7天前所提呈的动议,只能拖到下一次大会才能纳入议程来讨论,试问有谁会在这个时候提呈这类的动议?更何况,有些动议内容可能是有时效性的,可能再过几个月后就变得英雄无用武之地了。

举个例子,若业主动议要通过大会采取法律行动,对付发展商或撤换某位管理委员,这样的动议有必要即时获得处理,否则再拖上几个月就没有实际意义了。当然,也有一些业主可能趁机动议要通过对管理委员会投以不信任动议,这是否合乎法律,则是见仁见智的问题了。

敢于面对公然对质

照我看来,业主在大会召开7天前所提呈的动议,都必须通过即将召开的大会来提呈,而不是延至下一次大会才来提呈。作为管理委员,你必须敢于面对业主的公然对质,否则你就失去了作为管理委员的正当性。

此外,任何由业主所提呈的动议,管理委员会无权作任何修饰,或拒绝任何当中的动议。所有动议须按照原有内容来提呈,并交由业主决定是否采纳。

规定或让有心人利用
反制业主影响决策方向

任何动议必须在大会7天前通过书面提出的规定,往往让有心人利用来反制其他业主,让他们在大会提出任何临时动议,来影响整个大会的决策方向。

我们在参与大会的过程,偶尔有需要根据现场的民意取向,提出修正动议或替代动议。举个例子,大会有个提案要求通过针对任何乱抛垃圾者,每次开罚200令吉。

这个时候,若有业主临时动议,提出将提案修正为每次开罚不超过100令吉,这就是所谓的修正动议。

若有另一名业主临时动议,提出所有喂食鸽子的行为不属于乱丢垃圾,而不能对这类行为开罚,这就是所谓的替代动议。

像这样的修正动议或替代动议,其实是应该被允许的。负责主持大会的业主或是从旁协助的律师,不应一律以这类动议没有在大会7天前通过书面提出,而断然拒绝。

一旦有替代动议,议长须让在场业主针对替代动议先作表决,随后才针对修正动议作表决。当修正动议被通过,大会就没有必要针对原本所提呈的动议作表决。不过,当修正动议不获得通过,大会就必须回到原来之动议去作表决。

这样的议会常规,对许多社团组织都是非常熟悉不过的运作。然而,为何这对高楼所设立的共管机构或管理机构,却变成像是个“洪水猛兽”?这是我百思不得其解的问题之一,最终看来只能诠释为一些人尽信法律,却不懂得善用法律的心态在作怪吧!

制订附加管理法规
须予21天大会通告

任何共管机构或管理机构要制订附加管理法规,就必须给予21天的大会通告,始能在常年大会或特别大会提呈,并寻求不少过75%在场的业主通过来立法。

有些业主争论,他们能否通过在大会召开7天前,提呈书面动议来制订附加管理法规?对我而言,制订附加管理法规是一套严谨的工作,绝不是一般业主可以胜任的。

就以国会为例,任何国会议员可以提呈私人动议,要求国会辩论并作表决。然而,类似的动议通过之后,只能够改变政府的政策,却无法改变政府所制订的法令。

就像内阁早前通过废除强制性死刑,只要政府一天不通过国会提呈法案,将强制性死刑的相关法律条文拿掉,法官始终无权不判毒贩或杀人贩死刑。

虽然国会的议会常规允许任何议员,包括在野党议员提呈私人法案,但私人法案还胥视政府本身的立场。如果政府所持的立场是否定的,这个私人法案始终无法登上大雅之堂,成为被国会通过并落实的法令。

这就解释了伊党主席哈迪阿旺个人所提呈的1965年回教法庭法令修正法案,为何到今天始终无法在国会三读通过成为真正的法律。

若业主要提呈动议,禁止民宿运作,即使这个动议获得大会通过,这始终无法自动变成高楼的管理法规,让管理层即刻推行相关措施来禁止民宿运作。

反之,管理层有必要根据这个大会的决定,然后详细地制订管理法规,再将之提呈下一次召开的大会来采纳。

否则,管理层若只是根据大会所通过的动议,就即刻禁止民宿运作并开罚,这根本就是滥权之举,而所采取的行动更可能会面对司法挑战。

Categories趋势

“芙隆人” 带旺森州房产

2023年01月30日

“芙隆人”群体日益壮大,
成森州房市一大“生力军”

独家报道:苏韵鸰

就像全世界各大都会一样,首都吉隆坡是国内最大的游子城,来自全国各地的打工族在这里“齐聚一堂”,也有不少自此在这里“落地生根”。

然而,对于来自雪隆邻近地区,例如森美兰州芙蓉或汝来的打工族来说,每天往返雪隆和森州早已司空见惯,因此“住在芙蓉、在雪隆打工”的现象早已不是什么新鲜事。

但反过来说,由于人口过于拥挤和土地日益减少,加上森州房地产价格相对较低,雪隆区前往森州尤其是芙蓉买房的人也与日俱增,这个被称为“芙隆人”的群体人数正日益壮大,成为森州房屋市场的一大“生力军”。

“芙隆人”早在疫情爆发前已逐渐成形,疫后这几年更是蔚然成风。

IJM置地推出Rimbun Impian项目,提供休闲公园及行人步道等各种设施,让购屋者享受户外休闲空间。(受访者提供)

IJM置地中马区高级总经理蔡健顺就指出,森州凭着优越的地理位置、永久地契的有地房产及可负担的房价,促使在森州尤其是芙蓉买房的“芙隆人”有增无减。

他说,根据观察,在2019年冠病疫情爆发前,雪隆区购屋者到芙蓉买房的比例少于10%,但疫后这短短3年内已激增至16%,凸显越来越多雪隆区民众到巴生谷以外地区,尤其是芙蓉置产的趋势。

所谓“芙隆人”,就是指来自雪隆地区,在芙蓉买房置产的人。

蔡健顺(受访者提供)

他以IJM置地于2022年在芙蓉新城高苑(S2 Heights),推出Rimbun Aman单层排屋项目为例,这是一项为首购族提供价格实惠的单层排屋。

IJM置地是芙蓉新城(Seremban 2)主要发展商。

他透露,该项目的发展总值1亿2500万令吉,共304间永久地契单层排屋,房价从35万令吉起,所有单位在短时间内售罄。

地理位置优越

“优越的地理位置、实用面积和可负担的房价成为最大亮点。”

他指出,78%购屋者是居住在森州的当地人,还有16%购屋者来自巴生谷,6%则来自其他州属,分别是柔佛、吉兰丹、吉打和霹雳。

“以往在雪隆区参加房屋展销会,民众听到项目是在芙蓉时,纷纷却步,但现在‘芙隆人’接受度。

追求生活素质宁愿住远一点

由于雪隆森三地逐渐趋向“一体化”,加上经历疫情大封锁,比起困在公寓单位的逼迫感,许多人更倾向有地房屋,对亲近大自然环境的要求变得比过去高。

不过,要在策略性地点购买有地房屋,尤其是雪隆城市地区,对中等阶层的打工一族而言,房价超出预算是一大挑战。

对此,不少人为追求生活素质,也宁愿住远一点,逐渐开启“芙隆人”的生活。

波德申芙蓉受青睐

产业网络服务平台iProperty也公布大马购屋者十大搜查地区榜,森州的波德申和芙蓉,两个地区首次入围十大排行榜,分别排在第7位和第10位,挤下2021年十大热搜区如梳邦再也、吉隆坡市中心、哥打白沙罗、安邦和赛城。

波德申与芙蓉在这项2022年1月至11月,浏览待售房地产访客搜查次数最多的地区报告中,深受购屋者和投资者青睐,也说明了冠病疫情已造成许多消费者重新考虑自己的生活和工作方式。

调查发现,消费者更趋向更优质的生活环境、养儿育女、房屋是否靠近其他家庭成员及良好的精神状况,皆成为重要考量。

报告也点出芙蓉和波德申的“致胜关键”,也就是与吉隆坡微妙的链接。

远距离上班成常态

芙蓉一直以来深受“芙隆人”欢迎,主要是可负担且宽敞的有地房产,加上通勤便利,可取道南北大道、加芙大道(LEKAS)、乘搭电动火车或巴士到吉隆坡上班,数十年来远距离上班已成常态。

蔡健顺坦言,IJM置地数十年来,积极在森州开拓房地产综合发展项目,购屋者选择在芙蓉置产在雪隆区上班,有90%是自住,仅10%是投资者。

“90%购屋者当中,有30%是首购族,另外60%是年轻家庭。”

他表示,购屋者几乎是居住在芙蓉新城第二代或第三代人,相信也是习惯了“芙隆人”的生活模式外,也希望置产的地点靠近家人,随时能团聚享受家庭乐。

他也透露,明年IJM置地继续推出实惠的双层排屋外,也会推出高端房产(双层半独立式及独立式洋楼)及双层楼商业单位,以迎合不同购屋者的需求。

曾爱珍

隆市打工族外移 首选可负担型有地房产

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍表示,20年来“芙隆人”的趋势有增无减,在选择屋型方面,都以有地房产为优先。

她说,雪隆市区的房地产高密集和房价昂贵,导致近年隆市打工一族,纷纷往外移,选择在万挠、双溪毛糯、双溪龙等地区置产居住。

森购房产者自住居多

“‘芙隆人’的诞生,必须归功于芙蓉新城(S2)的崛起,让不少人在芙蓉买房,每日赴隆上班。”

她指出,可负担型的有地房屋是打工族的第一选择,有些“芙隆人”每日赴隆上班,但也有些“芙隆人”把芙蓉当作第二个家,每逢周末回到芙蓉休假。

她透露,在森州购买房产几乎以自住居多,投资方面则是人潮区或旅游景点区的商业单位。

电动火车45分钟抵隆

“吉隆坡堵车的路况是梦魇,我曾经从八打灵再也驾车到梳邦再也,短短约10公里车程,结果夸张到花了1小时半才能抵达。”

她说,“芙隆人”能躲过塞车的噩梦,就是乘搭公共交通(电动火车)上下班,每趟45分钟就能抵达吉隆坡,这也是许多人选择在芙蓉置产的关键。

据她从iProperty所得的资料显示,2018年第二季度森州中价排屋的房价推高至35万令吉巅峰后,持续下滑至2019年第三季度的最低点,并在25万令吉以下“徘徊”至2020年第一季度,才逐渐回升,但在2021年第一季度回升至30万令吉,房价呈现持续下滑的情况直到2022年第三季,跌破25万令吉。

不过,她强调,中价排屋的价格有不少因素影响,也相信是房地产开发商为了满足可负担型房屋的需求,兴建更多中价房屋。

芙蓉房地产拥6优势

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)森州分会主席叶保倖指出,森州以有地房产为主,目前最受欢迎的是中价单层和双层排屋,房市走势乐观。

“有6大优势让芙蓉的房地产持续发光发热。首先是地理位置、四通八达、多样化房地产选择与具备吸睛力的房价、工业园发展蓬勃、消费能力及教育机构进驻。”

他说,1小时车程使芙蓉成了雪隆人的另一个选择,加上四通八达,如南北大道、加芙大道及隆布大道(Maju Expressway,简称MEX),吸引布城、赛城及吉隆坡国际机场工作人士来置产。

此外,雪隆人外迁助长此势,加上对房屋的需求、地价等促使雪隆的房价越来越高,他指出,若民众计划在雪隆市区购买有地房产,房价肯定超过百万令吉,反观在森州购买有地房产只需一半价钱。

他说,芙蓉屋价并不高,在芙蓉购买一间双层排屋所花的钱,在雪隆市区外可能只够买一个公寓单位。

“森州的中价单层排屋房价平均约30万令吉,双层排屋约50万令吉。

“大部分住宅是自住,投资房产集中在汝来区,因为靠近大学,购屋者可出租单位给学生当宿舍。”

他解释,森州房价格受限,大部分高档房地产难卖,主要是地理位置暂时无法媲美雪隆富人区的高标准,以及塑造的品牌效应。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)报告显示,森州在2020年至2021年滞销房屋下降,主要是政府推行拥屋计划(HOC)刺激房市,对此,他也希望政府重启拥屋计划,鼓励首购族置产。

森工业园发展蓬勃

森州吸引外资进驻,工业园蓬勃发展是不可忽视的要素,高科技工业发展定位获得投资者青睐。

森州在2022年第二季度的投资额仅14亿8000万令吉,但在第三和第四季度却吸引近80亿令吉的投资,成为疫情后最高的投资额。

转型高科技工业

森州从2020年吸引79亿3000万令吉总投资额,即便受疫情影响,但在2021年也成功吸引58亿令吉投资,政府积极打造数字友好环境、自动化使用及高科技成为吸引投资者从低成本密集劳动型产业,转型到高科技工业。

叶保倖指出,国际知名的可口可乐、高露洁(Colgate-Palmolive)、子母牌(DLADY,3026,主板消费股)、味之素(AJI,2658,主板消费股)都纷纷进驻森州,而设在新纳旺的三星(Samsung)也斥资58亿令吉投入电动车专用电池工厂。

他说,工业园的发展带动新那旺、端姑查化、达城科技谷(Sendayan TechValley)及科技工艺园(Enstek),尤其Enstek科技工艺园仅距离国际机场约20公里车程,吸引国内外专才选择到森州买房定居。

教育机构进驻森州

另一方面,他也指出,雪隆区生活成本高,不仅要承担高额房贷和车贷,还有过路费、泊车费、公寓管理费等各种开销,让打工族大叹吃不消。

“反观,芙蓉房价比雪隆区便宜一半,房租也便宜,甚至可以下班后回家煮饭省钱,直到周末或特别日子才外出消费。”

他认为,居住在芙蓉到雪隆区上班,个人的可支配收入更多,才能去消费或投资。

此外,他说,不少教育机构如私立学校和大学纷纷进驻森州,也让不少人在森州置产,让孩子上学,有更好学习环境。

IJM置地迎合“混合办公模式”及线上学习的新常态,也提前在Rimbun Impian项目已配备光纤宽频服务。(受访者提供)

房屋设计更注重灵活性

蔡健顺表示,冠病疫情在某程度上影响了未来的房屋设计走向,尤其在空间运用上极具伸缩性,更贴近后疫情的要求。

他说,尽管防疫措施大松绑和经济全面解封,但疫情期间掀起的“居家作业”和“混合办公模式”,已成为不少企业继续沿用的新型工作模式,因此在空间设计上要求更高,更灵活。

“宽阔的客厅空间,设计具伸缩性,可间隔,转换部分空间作为工作室或学习室。”

他坦言,从前购屋者偏向把室内延伸至阳台增加空间利用率,如今回到最初的传统阳台设计,更珍惜户外的新鲜空气及在阳台体操,或进行休闲活动。

购屋者关注宽频基设

他说,除了设计走向外,芙蓉新城高苑项目优越的地理位置,四通八达,非常靠近南北大道,周边也有各种便利设施如学校、医院、银行及购物商场等,日常生活变得轻松简易。

另一方面,他也强调,高速光纤宽频网络服务也是“芙隆人”关切的基本设施,远程办公或在线学习课程,选择房屋项目时最在意的是地理位置、房屋设计,紧接着是宽频基设。

Categories意见

住宅区建保安铁栅门 违法?

2023年01月30日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

地方政府都批了,
还不合法吗?

案情

1. 第一上诉人(第一起诉人)及第二上诉人(第二起诉人)分别为吉隆坡孟沙某个住宅的注册屋主及租户。

2. 答辩人代表当地居民协会,在当地管理一个获得保安的住宅项目,该项目包括一个在第三方(地方政府)批准下建造的保安室和铁栅门 (以下简称为“保安社区项目”)。

3. 起诉人反对该保安社区项目,并以滋扰和侵犯公共与私人权益和违反个人资料保护法令为由,向答辩人提出索赔。 起诉人特别要求法庭宣判答辩人在该保安社区内非法经营保安业务,并宣称他们享有在该社区内自由出入的权利; 起诉人也要求法庭发出永久禁令,禁止答辩人骚扰他们、他们的访客、获他们授权的人士,或该社区的其他合法访客。

4. 高庭法官裁定,起诉人未能证明,答辩人在保安社区入口处的唯一道路上建立铁栅门和保安亭,涉及任何滋扰行为,并驳回起诉人的申索。 无可争议的事实是,地方当局已批准答辩人,根据房屋及地方政府部发布的围篱与保安社区指南来落实和经营该保安社区项目。 因此,答辩人是合法落实和经营该保安社区项目。而且,由于没有证据显示,答辩人出于安全和保安考量,在收集出入该社区人员的个人信息时涉及滥用个人资料,因此答辩人没有违反2010年个人资料保护法令。

5. 起诉人立即针对高庭的判决提出上诉,并辩称高庭法官在认定该社区计划已获得地方当局批准时,在事实和法律上都犯了错误; 即使给予了上述批准,也是非法和没有依据的。起诉人也辩称,高庭法官错误地认定,起诉人未能证明答辩人通过落实和经营该社区计划,对私人和公共利益造成滋扰,或违反了2010 年个人资料保护法令。

判决

1. 该指南已获得国家地方政府理事会的批准,这意味着,与围篱及保安社区有关的事项已经过讨论,并同意作为一项国家政策事项下落实该社区计划。 在这情况下,地方当局因此可以依据该指南批准上述保安社区计划,前提是这类型的批准需符合指南中规定的相关法规。 尽管没有关于保安社区计划的具体立法,但地方当局根据1976年地方政府法令赋予的权限,拥有批准上述保安社区计划的权力。

2. 起诉人提出关于上述保安社区计划的问题,特别是设置铁栅门造成的阻碍,在地方当局批准了上述保安社区计划后,已不存在。

3. 没有证据显示,答辩人通过其保安人员在采取或记录个人信息时触犯了2010 年个人资料保护法令第 4(a) 至 (d) 条文“处理”定义中所述的任何行为。 即使起诉人针对2010年个人资料保护法令下的问题,所提出的指控属实,但根据该法令,非法收集和滥用个人资料的行为属于违法行为,因此他们的指控在民事法律上是不成立的, 因为2010年个人资料保护法令已规定了违法行为的特定惩罚。 因此,起诉人应根据2010年个人资料保护法令第104条文,向司法专员提交书面报告或投诉,违反2010 年个人资料保护法令,不能也不应成为民事诉讼的因由。

结语

国内目前没有一套专门的法律来管理围篱社区。 因此,围篱与保安社区的营运将受到地方政府及其指南的制约。

违反2010年个人资料保护法令,不会构成民事索赔。

Categories趋势

MIEA预测房市将扩大增长

2023年01月29日

旺兔来,房市旺
今年房市将好事接着来

踏入2023年,您是计划买房还是租房呢?你心目中的房子价位或理想租金又是多少?

我国在2020年3月份开始实施行动管控令,随着管控令结束,房地产于2021年第4季度重新开放,市场上出现更多营销及刊登广告活动,购屋者或投资者可自由选看物业。

根据2023年马来西亚房地产中介师协会(MIEA)房地产市场情绪调查显示,这个趋势一直维持至2022年12月。

因此,马来西亚房地产中介师协会预测,今年房地产市场将会扩大和增长。

此外,根据国家房地产数据中心(NAPIC)去年第一至第三季度的数据显示,去年的交易量达29万3206宗,成交量较2021年同期增长46.86%。

MIEA总会长曾爱珍说,调查也发现一些有趣的事实,有助房地产中介了解去年全国各地卖家、买家、房东及租户的情绪,让受访者掌握今年房地产的表现。

调查显示,受访房地产中介对今年的房地产前景表示乐观,尤其随着新政府执政,采取措施发展经济,并试图抑制通货膨胀,促使国家政治局势趋向稳定,因此人们普遍认为,房地产今年会有良好表现。

“这一切将协助建立终端用户与投资者之间的信心。”

55.7%中介认为租金会涨

租赁方面,2022年潜在租户的查询水平显示,55.7%受访中介认为租金会增加,27%则指出保持不变,以及11.3%认为租金会下跌。

查询数量强劲增长,这显示在管控令后,租金可能受到以下因素而取得增长:

1.现有租户搬迁至其他地点

2.跨州工作

3.延长租期

4.新房造价高,影响购屋能力

5.一些人在管控令期间出售房屋,以实现投资,从而出租

6.年轻专业人士因市场的不确定性而选择租房;事实上,近来出租物业越来越受欢迎

这项调查得出的结论是,从购买成为出租;这些数据亦指出,同比2021年,去年查询的数量有所增加。

人们普遍认为租赁市场会表现更好,过程更简单,预付款更少,短期承诺是促使许多人选择租房的部分原因 ,其次是许多进入市场的年轻人选择租房。

人们普遍认为租赁市场会表现更好。

42.6%指租金维持不变

2022年的租金变动方面,有33.9%受访者指出租金会增长10至20%,42.6%则认为维持不变,以及10%认为租金会下调10%。

而去年租金增长介于10至20%,这是可接受的幅度,因为出租物业的需求不断上升。

无论如何,大部分受访者表示,租金维持不变,这可归因于大多数屋主希望房屋有人居住,而不是空置。

房地产市场也处于复苏模式,房东会以一个克制的心态来增加租金。

租金料维持不变

另一方面,2023年的租金调整幅度,就有35.7%中介预测租金会上涨10至20%,47%认为维持不变,以及17.4%认为租金会下跌10%。

受访中介当中,大部分认为租金维持不变,这也反映出2022年的情况。

有趣的是,35.7%受访者认为,随着某些地点的房产需求增加,导致租金上涨;只有小部分受访者认为,在一些需求低的地区,租金会下跌10%。

2023年整体租赁市场显示,67%受访者认为出租市场会更好,25.2%指维持不变,以及7.8%认为会疲软。