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发展商执照条件该检讨?

2022年09月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

多项发展项目无法如期完工,
是执照条件太宽松吗?

申请和获得发展商执照需要多少费用?

过去几十年来,鉴于产业价格的上涨,房地产行业的发展商越来越多。

在获取发展商执照之前,需要符合哪些要求?

1966年房屋发展(管制与执照)法令第6条文阐明,在以下情况下,不可发出发展商执照:

(a)除非申请者(如果申请是由一家公司提出的)有现金不少于25万令吉的发行与缴足资本,并向政府的房屋管控官(Housing Controller)存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项的现金,或房屋及地方政府部长可决定的其他形式;

“估计建筑成本”是指兴建房屋的成本,包括财务成本、营运开销和完成房屋工程所需的所有其他费用,但不包括土地成本。

(b)除非申请者(如果申请是由一个人或一群人提出的)向房屋管控官存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项现金,或是房政部长可能确定的其他形式;

(c)除非申请者(如果申请分别由一个人或一群人或一家企业提出的)本身或其任何成员或合伙人不是被判定犯有欺诈或不诚实罪行的人,或未获脱离穷籍的人;

(d)除非申请者(如果申请是由公司提出的)被裁定犯下涉及欺诈或不诚实的罪行,或未脱离穷籍,没有担任申请者的董事、经理或秘书或其他类似职位;

除非申请者(如果申请是由社团提出的)被裁定犯下涉及欺诈或不诚实罪行,或未脱离穷籍,没有担任申请者的主席、秘书或财政,或其他类似职务;

(e)除非在提出申请时,申请者或申请者的任何成员或合伙人(如果申请者是个人或公司的团体)或者申请者的董事、经理或秘书(如果申请者是公司),未因根据本法令被定罪,而被处以超过1万令吉罚款或监禁(未能支付罚款不超过1万令吉的监禁除外);

(f)除非在提出申请时,曾担任或直接参与管理已被法庭清盘发展商的业务的人,不是董事或没有直接参与申请者业务的管理; 以及

(g)如果申请者的绘测师或工程师注册已被吊销,并在申请发展商执照时,根据 1967年绘测师法令或1967年工程师注册法令,其注册尚未恢复。

房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情。

房政部长拥酌情权

尽管如此,部长可全权酌情放弃以上(a)、(b)或(d)段中规定的任何或所有条件,或以他认为适当的其他条件,代替任何或所有上述条件。

对于是否颁发执照给发展商,该法令从财务状况、技术性和房屋发展负责人的行为/举止等方面,制定了全面条件,不同类型的申请者需符合不同的条件。

该法令也重视房屋发展负责人的过往记录。

虽然如此,房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情,而这酌情须小心及合理地行使。

有鉴于目前许多房屋发展项目无法如期完工,或甚至沦为废弃项目,加上建筑材料价格高涨,以上授予发展商执照的条件是否需要从新检讨,是一个值得深思的问题。

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房地产 如何贯彻ESG?

2022年09月26日

独家报道:李治宏

创造永续社会环境,
势在必得!

环境、社会与监管(ESG)是近年国内外企业界的一个流行用词,产业领域也不例外。

ESG,这个起源于2004年的概念,从一次联合国会议提议的投资框架出发,辗转成为全球资本市场的新潮流。

据彭博社智库预计,到了2025年,全球ESG资产总规模将达到53兆美元(约241.15兆令吉),占全球管理中投资总额的三分一。

从E(环境)的角度,ESG投资关注气候变化、资源消耗、废弃物、污染和砍伐森林等;

从S(社会)的角度,ESG投资关注人权、现代奴役、童工、工作条件和劳资关系等;

从G(企业监管)的角度,ESG投资关注贪腐、高管薪酬、董事局的结构和多样性、政治献金及税务策略等。

因此,在某种意义上,ESG是衡量好公司的一个标准。

撇开政策和监管的因素不谈,越来越多企业披露ESG报告,除了清晰地展现企业做了哪些ESG实践,以拿到更高的ESG评级之外,目的也在于吸引投资者的注意、对外传递企业价值观。

过去,上市发展商要符合ESG标准,一般是着重在某些发展项目符合ESG或绿色建筑物的元素,但如今早已不是如此,而是整家企业都必须符合和贯彻ESG。

ESG应融入营运

对于马星集团(Mah Sing Group)而言,无论是公司的管理和日常营运,还是发展项目的经营,早已离不开ESG,而且还将继续贯彻到底。

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金接受《南洋商报》书面专访时指出,该集团是于2011年展开永续发展之旅,以向利益相关者(stakeholders)和股东推广ESG价值观。

“作为一家负责任的发展商,我们非常重视环境、社会和监管,并将其融入我们的日常营运。”

“多年来,马星集团一直致力将永续发展纳入我们的业务营运及策略,涵盖产业及制造业务。”

他指出,马星集团聚焦环境、社会和监管,承诺集团的永续发展框架、使命支柱和实质性主题,这些都与联合国永续发展目标一致。

马星集团是富时大马社会责任指数(FTSE4Good)成分股,在富时全股项(FBM EMAS)的ESG评级方面是上市公司中排名前25%的公司之一。

丹斯里梁海金。

马星集团如何落实ESG?

• 环境(Environmental)

梁海金说:“通过遵循最高的环境标准,并结合环保的商业策略和作业守则,我们的目标是尽量减少对环境的任何影响。”

“作为集团的重要议题,我们确保包括气候变化、生物多样性、能源使用和水资源消耗在内的众多环境问题,持续获得解决。”

“作为绿色企业,在我们所有的业务部门中使用环保产品和材料,对我们来说非常重要。因此,我们在各个发展项目中,加入了更多绿色特征和绿色建筑概念。”

• 社会(Social)

在社会方面,它受基本人权原则以及大马与印尼政府雇佣法令的约束。

“我们在施工方法中采用安全和健康评估系统、各部门活动监控以及进行根本原因分析等策略,以减少工作中的风险和危害。”

他说,马星集团也持续履行企业社会责任。自2005年以来,作为企业责任策略合作伙伴的马星基金会,一直负责管理马星的社区计划。

• 监管(Governance)

马星集团的企业监管和永续发展监管结构,监督一系列重要的ESG课题,包括反贪、网络安全、劳工问题及健康与安全。

梁海金说,在永续发展监管方面,马星集团对贿赂、贪腐和不道德行为采取零容忍态度。集团实行了反贪政策,员工们也接受反贪的培训。

“我们致力于维护所涵盖的重大问题,并通过实施ESG实践继续增加价值,因为ESG理念对马星集团的永续经营至关重要。”

倾听需求改进设计

“我们是从产业发展项目的规划和设计阶段,就已开始融入ESG理念,例如,建筑材料的采用、房屋如何节省能源和符合环保元素等,而这是马星产业业务的一贯做法。”

梁海金说,在产业业务方面,马星集团在贯彻ESG方面的各项措施,是从发展项目的规划阶段即开始纳入“设计思维”流程,其团队在此过程中不断检讨和倾听客户的需求。

“我们的团队对各种可以改进,并包含在当前与未来发展中的各种关键组成部分展开研究和调查,这点在疫情过后尤甚。

“举例说,位于吉隆坡文良港的MAstra项目,有指定的包裹和送餐区。这个项目的设计有跑步和脚踏车车道,并提供室内与户外景观空间,让人们放松身心,并保持身心健康。”

M Astra具备自动废物收集系统、电动汽车充电站等永续与环保功能。

绿色元素融入发展项目

“我们坚信,将绿色带回城市,是绝对有可能的事。”

在产业业务方面,马星集团一直强调将绿色建筑设计理念和元素融入其发展项目中。

梁海金透露,马星集团获得国内外主要绿色建筑认证机构的绿色认证,包括马来西亚绿色建筑指数(GBI)、新加坡建设局(BCA)的绿色标志等。

而多年来,该集团多项发展项目也陆续获得各项绿色认证和奖项,这包括:

● 南湾广场:2019年绿色标志金奖
● M City:2018年获得GBI认证,2018年获得Green Mark认证
● Ferringhi Residence 2C:2017年临时绿标金奖
● Icon Residence:2017年获得绿色标志认证
● Ferringhi Residence 2B:2016年获得Green Mark Goldplus认证
● Icon City:2017年住宅(价值超过1亿令吉的大型房产)最佳QLASSIC成就奖

三大行动贯彻ESG

梁海金指出,具体而言,马星集团产业业务在ESG的贯彻上,可以分成以下3大层面:

• 绿色和永续空间

梁海金说,马星集团一直在密切关注重新设计其产品与服务,以对环境和社区产生效益。

“我们采取的其中一个做法,是将绿色元素及绿色的植物融入各个发展项目。

他指出,至今为止,马星集团大部分M系列发展项目已拥有超过25%的绿地,这超出了当局强制规定的10%比例。

“除此之外,我们过去和当前的项目都配备了绿色功能,例如公共区域的节能灯光、雨水收集系统以减少公共区域的用水量、使用低挥发性化合物(低VOC)油漆和涂料、安装高效使用水源的配件,绿色设计:南北建筑方向、自动废物收集系统 、电动汽车充电站、地上停车场的自然通风等等。”

• 永续发展景观

梁海金指出,马星集团通过投资建设与升级周边的便利与基础设施,来改善当地居民的生活。

例如,马星集团在Southville City建造了一个占地9.62 亩的夏日公园(Summit Park)。

该公园于2020年启用,是国内符合马来西亚游乐场安全协会(PSAM)的先驱公共游乐场公园之一。

“马星集团将继续维护公园的多功能设施和空间,这些设施和空间适合所有不同年龄的人士,促进健康、富有冒险精神和强大的社区联系。”

占地9.62 亩的夏日公园。

• 成本优化免浪费

为实现成本优化,马星集团通过创建易于施工的设计、改善现金流管理、批量采购建筑材料,以及通过初步优化节省资金,来负责设计和施工管理。

除了成本优化,马星集团还努力提供符合行业质量严格标准的优质产品和服务。

为实现这一目标,马星集团使用工业建筑系统(IBS)来提高输出质量、施工效率和交屋时间。这有助于成本优化和减少浪费。

推行经济模式倡议,马星集团使用的另一种新构造方法,来达到相同的结果。通过一系列优化措施,作为压低成本架构的长期方案。

疫情后 更注重ESG

梁海金强调,在产业发展领域,ESG是一股持续上升的趋势,致力于应对当今全球性挑战的气候变化。

他指出,自疫情爆发以来,各发展商都意识到为所有人营造有利环境和生活空间的重要性。随着人们在家中花费的时间越来越多,可以满足不同个人需求的灵活家居布局非常受欢迎。

对于各行各业而言,将ESG纳入其业务营运和策略,为其利益相关者和业务永续性创造长期价值至关重要。

正如第12大马计划所提到,马来西亚的目标是到2030年将温室气体排放降低45%,到2025年实现31%的可再生能源组合。

“由于ESG将为企业及其利益相关者增加价值,我们预计会有更多企业将永续发展纳入其业务策略,共同为国家的永续建设作出努力。”

企业不符合ESG借贷难

著名产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙指出,ESG在国内的发展已延伸到企业贷款和融资,日后没有做好ESG的企业将难以获得信贷。

薛国龙也是马来西亚资产规划师协会(MIEP)主席。他接受本报专访时说,例如,上市公司要向银行借贷,银行会先问有关公司是否符合ESG标准和要求。

“例如,寻求借贷的发展商,过去是某个发展项目需符合ESG或绿色建筑物的元素,现在则是整家公司须符合ESG标准。

“长远下来,这影响很大。如果一家大企业没做好ESG,就会和时代的发展脱节,最后才亡羊补牢可能已为时太晚,因为公司没有符合ESG,而无法获得融资。

“例如由于公司不符合ESG要求,无法获得符合回教教义的贷款。尤其是发展商,开发土地就涉及到环保元素,若不符合ESG,就更难以获得融资。”

薛国龙。

94%上市公司制定ESG

根据大马普华永道和大马资本市场的研究刊物——为永续发展的大马企业定位,大马50大上市公司中,高达94%已制定ESG策略。

梁海金指出:“尽管大马交易所非常看重面临永续性挑战的行业,例如石油和天然气、电力和公用事业、建筑和房地产、种植业和制造业,但据观察,这些行业的参与者一直在积极采取措施应对提高他们的ESG地位。”

“经过冠病疫情的洗礼,我们了解到ESG不再只是企业的一种选择,而是最终影响企业更大价值链的营运永续性的基本驱动力。

“鉴于ESG在大马和全球的重要性,马星集团的非财务价值创造方法,比以往任何时候都更加重要。

“马星集团最近在马来西亚永续发展目标和2022年ESG影响力奖中获得了ESG影响力奖。尽管这不是马星集团的第一个ESG奖项,但我们为这一荣誉感到自豪,因为它激励我们加强我们的ESG能力,以便为所有人创造更美好的明天。”

“我们鼓励更多企业将永续发展纳入其业务策略,从而展开这段旅程。”

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M40也能享预算案糖果?

2022年09月26日

M40,
是不是总是被预算案遗忘了?

这几年的预算案或各种经济振兴政策,常常会看到M40网民们表示自己什么糖果都没拿到,这次的2023财政预算案可能有机会了。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯透露,该部已经建议财政部在即将公布的财政预算案中,规定发展商给予购屋者10%折扣,并让购买50万至100万令吉房屋的首购族,也能豁免印花税。

他为北马区的全国购屋嘉年华主持开幕仪式后向记者透露,在大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)计划中,只有购买50万令吉房屋以下的首购族才能全免印花税;购买50万至100万令吉房屋,只能豁免50%印花税。

“但是,一般上购买这类房屋(50万至100万令吉)者属于M40中等收入群体,我们不希望看到政府被视作只为B40群体斗争。”

拿督斯里里查马力肯。

 

冀SJKP能延续

同时,他也希望政府在2022年财政预算案中推行的房屋借贷担保计划(SJKP),也能继续。这项计划让没有正式薪水单或无固定收入者,也能取得100%房贷。

他提到,为期3天的全国购屋嘉年华(北马区),有9万2000间北马区房屋待售,其中5200间在槟州。

“根据国家产业谘询中心数据,槟州有近6000单位滞销、霹雳超过2600单位、吉打超过2400单位、玻璃市有67单位。”

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分层地契 还要等多久?

2022年09月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

发展商走捷径获批准信,
从而不必如期移交分层地契?

我国于2012年修订1985年分层地契法令,主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时,能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A(分层地契转名表格)交予购屋者,进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而,经过这么多年后,有许多新完成的项目,仍无法在包空交屋时,把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事,这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径,获取房屋管控官的批准信,从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认,房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信,但对于一些与当局关系良好的发展商,要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展(管制与执照)条例H附表有规定,只有发展商在包空交屋的当儿,将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时,他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过,对于许多大型发展商来说,这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契,这个2.5%款额即可从HDA控制户头,转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时,当中一些修订包括规定发展商在售屋之前,必须从土地局取得单位面积方程式的证明书(SiFUS),然后向建筑总监提交这份证明书,始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前,向土地测量及地图局(JUPEM)取得所提议之分层图测证明书(CPSP),并在完成顶楼建筑后3个月内,向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定,可面对不少过1万令吉,或不超过10万令吉罚款,以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法,则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

共管楼宇分层地契改革路遥遥。

当局须严厉执法

同样的,对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物,法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP,包括申请分层地契,但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响,不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心,否则再多针对分层地契法令的修订,若当局没有严厉执法,就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘,土地局依然可以要求原地主(若跟发展商属于不同人或公司)或清盘师(或是政府所设的报穷局)遵守法令,并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契,主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘,而原地主不愿主动提出分层地契之申请,甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候,发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令(Caveat)作为借口,要求购屋者移除他们所注册的冻结令,否则就不为他们申请分层地契。

事实上,根据1985年分层地契法令第9(2)条文,除了抵押令(Charge)或留置权(Lien)外,冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题,业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助,其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一,包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题,其一就是向申请拥有这个政府地,或向私人地主收购其地段,再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段(作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地)要切割出来并转移给州政府,则必须尽快完成。

总而言之,关于土地或地契相关的任何问题,州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证,或出现非法扩建等问题,则可以自行拆除或寻求地方政府执法,再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令,则须要求负责注册抵押令的银行移除,或是要求银行给予通融,让土地局先移除这些抵押令,并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上,才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然,最终的问题还是个别楼宇的管理委员,会否采取主动来解决这些问题,包括安排所需要的一切经费。否则,这些问题即使再耗上另一个10年或20年,始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契,无疑是一件好事,但一些发展商却利用该法律空间,继续主宰或控制分层建筑物的管理权,让业主无法早日选出代表本身权益的管理层,当然也不能召开大会成立共管机构(JMB)。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文,一旦发出分层地契时,这个分层建筑物之管理机构(MC)即宣告成立。不过,管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后,发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会,让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别,当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税,使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓,有者甚至要耗上两年甚至5年,才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内,发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权,而2013年分层管理理法令亦赋予发展商,能以管理机构的名义开设银行户头来收费,包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令,土地局一旦发出分层地契时,就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下,发展商就能以管理机构的成立证书,以管理机构名义,通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理,但实质上这个管理机构只由发展商主导,而且在作决策时往往无须征询任何人的意见,导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。

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房汇H.O.P.E 获可持续发展奖

2022年09月24日

房汇集团(HOMEVEST)凭借其旗舰服务“员工买房福利计划” (Home Ownership Programme for Employees,简称H.O.P.E),在“可持续发展目标8体面工作和经济增长”类别,一举夺下2022年马来西亚国际青商会可持续发展奖(JCI Malaysia Sustainable Development Award, 简称JCIM SDA)。

房汇集团董事执行长刘天祥 Marcus Low(右三)从马来西亚国际青年商会可持续发展奖筹委会主席黄帝凯 Ivan Ng(左三)领取奖杯, 由槟州元首敦阿末弗兹见证。 台上嘉宾有马来西亚国际青年商会总会长卢彬彬 (左起)、房汇集团董事总经理林国荣KY Lim,以及槟城文华国际青年商会会长陈晓凤(右起)和PKT物流集团总执行长拿督斯里赵文耀。

这个聚集来自全马各行各业精英的颁奖典礼于17日(周六)在槟城新关仔角葛尼雅诗阁酒店(Ascott Gurney Penang)举办,并由槟州元首敦阿末弗兹亲临见证。阁下的莅临以及为所有获奖者表示祝贺的举动,让整个颁奖晚会成为亮点之一。

HOMEVEST是由众多代表企业和社会团体所组成的高资历评审团票选得出的奖项获得者。JCIM SDA授予马来西亚公司和组织开展可持续发展项目和业务,以推动并实现联合国可持续发展目标(United Nations Sustainable Development Goals,简称UNSDG)。JCIM SDA的目标是提高公众对UNSDG的认识,并表彰那些有助于推进这些目标,或在其业务运营中实施可持续发展倡议的项目的公司或非政府组织。

在马来西亚,人才流失一直是一个关键问题。HOMEVEST了解到企业留住人才对企业发展的重要性,因此他们创建并推出了员工买房福利计划 (H.O.P.E),旨在促进和实现各国所有性别的生产性就业。这个项目的目的与可持续发展目标8.5保持一致,即为所有男女、青年和残疾人实现充分的生产性就业和体面工作,以及同工同酬理念。

此外,H.O.P.E的宗旨是要帮助促进以发展为导向的政策、支持生产活动、创造体面的就业机会、创业精神、创造力和创新,并鼓励微型、小型和中型企业的正规化和成长,包括通过获得金融服务。除此之外,H.O.P.E的另外一个目标是协助政府减少马来西亚的房地产过剩的挑战。截至目前为止,马来西亚的房地产过剩或滞销情况依然不太乐观,所累积的金额已高达519亿令吉。

H.O.P.E是马来西亚第一个获得马来西亚房屋及地方政府部门的支持,并获得马来西亚纪录大全 (Malaysia Book of Records) 颁发证书认可为马来西亚首家提供员工买房福利计划的房产企业。

HOMEVEST集团董事总经理KY Lim表示 :“我们很荣幸在企业社会责任方面的努力得到了认可。这是对我们H.O.P.E项目以及我们在马来西亚实现体面工作和经济增长的承诺的高度肯定。今后,我们将继续创造更多长期的可持续发展倡议。”

房汇集团董事总经理林国荣 KY Lim(右三)、房汇集团董事执行长刘天祥 Marcus Low(左三)和房汇团队们齐欢庆於典礼上。

日前在吉隆坡文华东方酒店(Mandarin Oriental)举办的2022年马来西亚可持续发展及企业社会责任奖项(Sustainability & CSR Malaysia Award 2022)的颁奖大会上,HOMEVEST也被授予2022年度中小型企业年度典范企业社会责任倡议奖。

该颁奖大会一共有50家马来西亚上市公司、私营公司、政府相关公司(GLC)和政府组织,以及企业基金会均获得了表彰和认可,并接受由主办方所颁发至高无上的奖项认证,作为表彰他们向有需要的群体社区伸出援手,同时积极和努力参与可持续发展项目,以改善更多马来西亚人的生活。

除了参与可持续性发展倡议(SDG),HOMEVEST在ESG方面,即环境(Environmental)、社会(Social)和公司治理 (Governance) 也做出了很大的努力,尤其把这个重点关注在企业的关键部门,如房地产投资、拥房计划和物业管理。

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有关房汇集团HOMEVEST的最新动态和消息,请继续关注:
HOMEVEST网站:www.homevestglobal.com
社交媒体:https://www.facebook.com/HomevestGlobal

如有任何疑问或一般咨询,可联系03-7931 6622
或发送电子邮件至:hello@homevestglobal.com

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深圳预售豪宅 好抢手

2022年09月23日

深圳这次的豪宅疯抢,
打破了两个僵局。

深圳最近有一套新推的“招商玺家园”豪宅预售项目,释出了604个单位,却引来1615位客户抢购。

这可说是打破了两个僵局。一是打破了深圳经过深度调控而冷飕飕的房市,二是证明在当前烂尾楼风暴中,并非所有预售项目都被避之不及。

根据《经济日报》的报道,今年深圳的“日光盘”并不多,之前比较引人注目为5月时推介的千万豪宅海德圆,最低门槛是1800万人民币(约1162万令吉),是当地今年首个日光盘。

而这次推出的招商玺家园豪宅,共备案604套住房,每位购房者最少冻结350万人民币(约226万令吉)的保证金。

业内人士指出,新豪宅能在疲软的中国房市中受欢迎,因为它们是“硬通货”,也就是指能够保值且有机会逆势上涨的资产。

中国房市示意图。(中新社)

富人受宏观影响微

深圳中原地产研究中心认为,高净值人群受环境和政策的影响较小,虽然今年市场极度低迷,但豪宅表现优于刚性需求改善。

不过,也有一些投资客指出,单一的豪宅项目热卖不能代表整个市场,从整个深圳房市来看,确实已经降温,普通购房者信心不足。

在福田口岸、罗湖水贝等地区,还是有多处的新屋项目打折扣、轮番上阵特价房、置业大礼包等优惠。

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中国人,仍爱大马房产

2022年09月23日

中国客,
近来好爱东南亚房市。

中国房市近来陷入疲软,政府积极振市,但还是有些投资客选择往外投资。

而他们的投资目的地,就包括大马在内的东南亚。

亚洲产业科技集团居外IQI在《中国产业放缓推动东南亚产业投资报告》中提到,许多买家都乐观预期,大马房市会在来年复苏,能助他们获得投资回酬。

报告中指出,大马经济正在从疫情中复苏,预计今年可以取得5.5%的经济增长率。同时,大马不仅靠近中国且价格实惠,热带环境更是寒冷北方买家向往的生活房市。

政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),料吸引更多外资前来,带动房地产投资。

PVIP吸引力高

再者,政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),也为希望在大马居住和工作的富人打开了大门。居外IQI相信,这项计划可在首年吸引近1000人参与。

“高级签证计划高级不苛刻,且非常具有吸引力。外国人不必担心每6个月或1年要更新一次签证,方便他们生活、工作,以及把孩子送到本地的国际学校。”

PVIP主打“居留20年”的签证,只需每5年更新一次。

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美国房屋销售 跌近20%

2022年09月23日

利率前所未有的“剧烈波动”,
似乎有点2008年崩盘时的影子?

美联储在本周三(21日)宣布连续第三次升息75个基点,将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%,是2008年初以来的最高水平。

同日,美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,8月现房销售量按月下跌0.4%,按年更是大跌19.9%,是明显的降温迹象。

美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套,这已经是连续第7个月放缓。

利率波动前所未有

AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出,美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动,过去52周内,30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%,提高至6.28%。

另外,从住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的数据来看,30年期住房贷款的平均利率,一度升至6.02%,是2008年以来首次突破6%大关。在一年前,这个利率平均处于2.86%。

而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月,就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

美国30年期住房贷款的平均利率,是2008年以来首次突破6%大关。

各种数据跌跌跌

利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析,典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元(约4098令吉)推至1643美元(约7507令吉),在过去3年中增长了83%。

在截至9月11日的4个星期内,房屋挂牌量按年下降19%,是2020年5月以来的最大降幅。

供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言,8月的房屋售出用时为16天,高于7月的14天,低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前,房屋通常在挂牌30天后售出。

NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说:“从某种意义上说,我们看到购房过程恢复了正常,那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”

资料来源:新浪新闻、界面新闻

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Categories趋势

HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

Categories问诊室

学买拍卖屋,要上什么课?

2022年09月23日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

谢先生,您好!

不少人在社媒宣传授课从拍卖屋赚钱…就如此简单吗?

这些课可信吗?如果要学习投资拍卖屋,哪里有学习管道?

Carson K


答:

Carson K,您好!

简单地说,拍卖房产就是其中一道可以提供买低卖高的途径。但这条道路是否真的来的如此简单?所存有的风险要如何降低?拍卖房产的盈利是否足够抵挡风险等等。

世上没有免费的午餐,课程所提供的只是一些基本门面的信息。如想深了解更多关於拍卖产业知识,还是需要亲身体验有关拍卖过程,以及多方面的了解,如产业市场,法律知识,金融市场等等。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资,购买和销售解决方案。

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      • to respond to requests or complaints;
      • for future business opportunities and transactions;
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      • to meet legal and regulatory requirements; or
      • for all other purposes incidental and associated with any of the above;
      collectively known as the “Purposes”.<

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      This notice was updated: 5th February 2014

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          This notice was updated: 5th February 2014

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