拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

您好，想请问律师，屋主经常将楼上的房子租给短期住户，譬如去年就住进一班来旅行的台湾留学生，不仅常在三更半夜走来走去，甚至在搬走的前一晚大吵大闹地在玩游戏，我还因此报了警，并跟屋主反映“若再租给短期住户，我会考虑搬走”。

可是，现在又住进了一班来拍戏的工作人员，也是经常半夜不睡觉走来走去，我实在受不了便跟屋主要求提前1个月搬走，可屋主却说合约未到期，所以不会退还押金给我。

请问我可否向屋主索偿精神损失费？我还可以怎么做？

沈小姐。

答：

沈小姐，您好。

这种情况下，您可以考虑以下几个建议：

（1）检查租赁合同：首先，您需要检查您跟屋主签的租赁合同，看是否租赁合同中有关于噪音控制或对屋主有关租给短期住户行为的限制条款。如果租赁合同中有相关的规定，您可以据此要求屋主遵守合同。

（2）精神损失费：一般来说，索赔精神损失费需要证明屋主的行为对您造成了实际的精神伤害，并且这种伤害是可以量化的。这通常需要专业的心理评估报告和证据支持。在实践中，单纯因为噪音和租客的不便通常很难获得精神损失费。

（3）协商解决：您可以再次与屋主沟通，解释噪音问题严重影响了您的日常生活和健康，尝试协商提前解约并退还押金的可能性。在协商无果的情况下，可以提醒屋主，若不采取措施，您可能会采取进一步的行动去报警。

（4）报警或投诉：如噪音问题持续，您可以继续报警或向当地的相关机关投诉。

我真心希望您能够顺利解决这一问题。

你也有关于房地产的问题？
不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

您好。

想咨询如果隔壁的装修导致家里通风和照明的问题，请问有什么办法申诉？

问题在于这位邻居家的装修已经获得市议会的批准，也答应会赔偿装修时造成隔壁屋子损坏，但是住在隔壁的住户还是觉得自己的居住权益受损。

这个单位是本区数一数二高级的住宅区。开开心心投资买房，有了安乐窝；可是却遇到新邻居大肆装修，几乎与重建无异，非常无奈。

请问还能用什么样的方式争取这些权益？谢谢。

来自实兆远的小陈

答：

您好小陈，

面对这种情况，业主可以向法院申请禁令（injunction）来追究邻居的疏忽（negligence）和滋扰（nuisance）而造成的通风和照明问题，包括可能的物质损失和生活质量下降的责任。

在处理这类问题时，记录和证据非常重要。保留所有装修前后的居住条件对比照片以及任何可能证明您受到影响的其他文件。这些资料都可以成为庭上证据使用和帮助。

如果邻居不回应，业主可以通过律师向邻居寄出索赔函（letter of demand），然后再决定是否把你的邻居告上法庭。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

您好，

我和母亲在 2020年联名买了个公寓单位，但是银行贷款手续批好了后，我母亲就突然去世了，从头到现在都是自己一个人100%负担该单位的贷款。

由于我母亲生前没有遗嘱，所以名下资产都会分给父亲，我，孩子B， 和孩子C。

由于其它家庭成员没有意思要承担这单位的房贷，我就和他们建议不如把名字删掉，方便我处理房贷事项。 父亲和C还同意此建议，但是B开始不接我电话，所以我没办法处理房产转让程序，一直拖了两年。

我想问的问题是我是否可以证明我是该房子的唯一承担房贷的一方，并出示证据证明B没意愿要承担该房子的贷款，而向法庭/有关部门单方面申请把名字转换过来的程序？

谢谢您。

A

答：

A， 您好。

基本上，马来西亚法律是承认地契或合约上阐明的产业拥有者。

在某些情况下，产业拥有者并不一定是银行的贷款者，但他们的权益是受保护的。

无论B是否承担该房子的贷款，这不会影响B的权益。我建议您与家人好好进行协商，解释您想转让名字的原因。

如果情况允许的话，另外一个建议是把这间公寓卖掉，然后再购买一间属于您自己的产业。祝福您与家人能够达成协议。

谢谢。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

您好,

我们以公司的名义租住了公寓已经有4年，现在租约已经到期，屋主要求我们搬走，我同意并归还了钥匙。

屋主最初承诺在两周内退还我之前支付的押金，但后来却声称屋子需要进行一些修补工作，涉及维修费用总共9000令吉。但他不让我看维修费的收据，也不愿意退还我的押金。

我曾去仲裁法庭询问，但他们表示无法协助，因为租赁是以公司名义租的。

我有租赁协议的备份，押金总共是1万1000令吉。在我搬离前，我还特地安排了专业的清洁公司彻底打扫了整个公寓。

我想请教，在这种情况下，如何才能成功索回押金？还有什么其他法律步骤或措施可以采取吗？谢谢。

明光

答：

你好，

由于你的案例牵涉租约的纠纷， 法庭会比较合适。你可以先聘请律师出个律师函索求押金。

如果他不领情，你可以把他告上法庭。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

问：

您好，

想请问已经召开第一次会议的公寓管理委员会（MC），公寓管理层是否需每月张贴管理费基本使用经费账目报告吗？

John Lee

答：

1）按照2nd Schdule SMA 2013 Paragraph 7(2)(a) 有明文规定，委员会议记录需要在会议后的21天刊登在布告板上，但是却没有硬性的规定一定要公布财务报表。

2）但是正常的委员会议议程里，通常都不会不讨论月度的入息开支的，至于管理委员要不要公布完整的财务报表，就是委员们的共同选择了。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律師您好，

在1970年代，我的父母购买了一栋大楼内的两个单位，但截至2023年，发展商仍未提供分层地契，只有一份总地契上面是发展商的名字。

如今，我的父母已经去世，我已成为遗产管理人（LA），门牌税也已转到了新山市政局（MBJB）以我的名义登记。现在，我应该采取哪些措施来保护我的权益？

是否可以使用冻结令（Caveat）？有人说在没有地契的情况下，使用caveat可以保护个人的权益，这是否正确？请提供建议，谢谢。

Jonghaw

答：

你好，

建议你通知发展商你是遗产管理人， 尤其务必通过书函通知。

如果发展商已倒闭，你可以联络公司清算人（liquidator）。

你可以使用冻结令，但这不是长远的解决方案。总地契（ Master Title） 如果有冻结令，也会影响分层地契的过程。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。