问诊室 Archives - Page 2 of 33

问诊室

没分层地契如何继承父母遗产

By Wei Ching Chong,

2023年12月27日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律師您好，

在1970年代，我的父母购买了一栋大楼内的两个单位，但截至2023年，发展商仍未提供分层地契，只有一份总地契上面是发展商的名字。

如今，我的父母已经去世，我已成为遗产管理人（LA），门牌税也已转到了新山市政局（MBJB）以我的名义登记。现在，我应该采取哪些措施来保护我的权益？

是否可以使用冻结令（Caveat）？有人说在没有地契的情况下，使用caveat可以保护个人的权益，这是否正确？请提供建议，谢谢。

Jonghaw

答：

你好，

建议你通知发展商你是遗产管理人，尤其务必通过书函通知。

如果发展商已倒闭，你可以联络公司清算人（liquidator）。

你可以使用冻结令，但这不是长远的解决方案。总地契（ Master Title）如果有冻结令，也会影响分层地契的过程。

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家前放货柜小屋可以吗？

By Hsin Chih Tee,

2023年12月13日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好。

我是否可以在我的住宅用地上放置一个货柜小屋（container cabin），供我的员工居住？

这只是一个短期的安排，而且没有影响交通流畅。这种做法是否违法？谢谢。

卢先生

答：

卢先生你好，

如果有关货柜是放置在你屋子范围里的话，那就不成问题。

但是，如果是你家范围以外的话，那就必须向地方政府申请准证。

如果没有地方政府批准的话，那就是是违法的，地方政府有权要求你移走有关货柜，甚至会被罚款。

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继承遗产可选择放弃公寓吗？

By Poh Gin,

2023年12月8日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

敬爱的律师，您好!

我有关于房产权问题询问律师，期望您能拨冗解答，衷心感谢。

大姑妈生前与小叔联名购买了一间公寓并同住。现在遗嘱执行公司通知我，大姑妈将她的房产权转给了我。目前的情况是，这间公寓是99年租赁地契（leasehold），小叔已明确表示不同意在将来的出售中平分收益，他打算继续居住并留给孩子。

我担忧的是，如果小叔未来欠缴了管理费、门牌税、地税、排污费等费用，当地政府是否会向我追讨（因为大姑妈曾告知这些费用小叔不分担）。

请问:
1. 我没住那边，我有权利拒绝帮他还吗？
2. 如果我没还，会被诉讼，冻结户口之类吗？
3. 我是否应该选择拒绝继承公寓一半房产权？
4. 我可否选择继承其他遗产（大姑还有留银行存款，股票基金，国民信托基金公司ASNB等），只放弃继承这间公寓的一半产权？
5. 如果放弃需要付手续费等吗？

谢谢！

汉诚敬上

答：

汉诚, 您好。

1. 关于是否有权拒绝支付小叔的费用取决于您是否有法定义务来支付这些费用。如果产业已经转让到您的名字，身为业主，您就有责任付这些费用。如果还没有转让，您就没有义务付这些费用。情况跟您是否住那边无关。

2. 请参考#1, 如果您有义务付这些费用但没还，就要看具体情况。例如，如果没有还管理费，公寓管理有权利停用进入公寓的卡。如果没有还门牌税、地税，会被罚款。但是不至于冻结户口。

3. 您需要考虑房产的价值和需要支付的费用。我建议您深思后才做决定。决定权在您手上。

4. 可以。但建议您请参考#3。

5. 这程序是在转让其他产业一起进行的，需要跟办理这程序的人商量。

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整栋楼近90%砖墙错误施工……

By Poh Gin,

2023年12月6日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

你好律师,

我的这些问题在网络上难以找到答案，非常缺乏这方面的信息，或者只有一些表面性的回答。因此，我希望律师能够帮助填补这个知识空白。

发展商要要建楼，必须开设房屋发展账户（HDA），然后扣留建楼成本的3%作为押金。（这3%由政府房屋部门扣留/监管。）

1.1 请问这笔押金的主要作用是不是防止发展商跑路、应对楼房可能出现的重大缺陷等等各种因素，政府可以使用这笔钱来救助楼房？

1.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

发展商是不是在申请完工合格证书（Certificate of Completion and Compliance;简称CCC）的时候 , 也要向州政府的建筑物委员会（COB）交上押金 ?

2.1 请问这笔押金是多少 ? 或者是怎样计算 ?

2.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

2.3 这笔押金的用意只是负责楼宇的公共地方有任何严重缺陷 , 而发展商不愿负责的时候 , COB 可以介入并使用押金来维修缺陷？

事件是这样的，我发现我家的公寓存在严重的隐性缺陷。发展商在建造房屋的外围走廊和内部空间之间的墙体时采用了错误的施工方法，这些墙体涉及到业主和公共区域之间的关系。

而最严重的问题是，整栋楼的80-90%砖墙都采用了“错误的施工方法”。目前已经过去了1年，因此开发商不会负责修复公共区域的问题。

请问我应该采取哪些措施？是否应该向政府的房屋部门和州政府的城市规划局（COB）投诉，要求他们介入调查并暂时扣留发展商的押金？还有其他更好的解决方案吗？

谢谢 , 这件事情让我很困扰。

Wong

答：

Wong, 您好！

1. HDA 3%押金主要的目的是确保发展商遵守建筑规定和质量标准。通常，押金会在发展商获得完工合格证书（CCC）到缺陷责任期(Defect Liability Period)后，符合特定条件下归还给发展商。

2. 发展商在交屋子给买家时必须向州政府的建筑物委员会（COB）交付维修公共地方缺陷押金。数额为估计建筑成本的0.5%或 RM50,000，以较高者为准。这押金将会放进维修公共地方缺陷账户，到公共地方缺陷责任期后，符合特定条件下归还给发展商。

如果公共地方有任何缺陷 , 而发展商不愿负责维修，买家或物业管理机构可以向委员会（COB）提出投诉，对以上维修公共地方缺陷账户提出索赔（请参考物业管理条例第27表格 Form 27）。

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联名房产仅一人掯贷若断供……

By Poh Gin,

2023年12月1日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑大勇律师您好，

我是代表身边一位亲人询问的，希望能够得到你的帮助，谢谢。

事情是亲人A与亲人B及C多年前一起购买了两间房子，其中一间已经还清贷款，剩下一间还未还清。但银行贷款是以A的名义进行的，B是担保人，而C只是将名字列在买卖合约（S&P）文件中。因此，S&P文件上显示ABC三个人的名字。

多年来，供款一直由A独自承担，而B和C亲人并未协助还款。现在A想要卖掉这套房子，但B和C不同意。但A的生活开销已经非常困难，如果A停止供款，房子将被拍卖。

如果不幸房子被拍卖，我想了解的是，这将对A的其他个人资产或与其他人共同名下的资产产生何种影响？

谢谢。

Adam

答：

Adam, 您好。

一般来说，如果房产因供款未能及时支付而被拍卖，可能会对贷款人的个人资产产生影响。

这些影响因具体情况而异。如果拍卖金额高于未偿还贷款金额，银行贷款已还清，这就不会影响其他个人资产。但如果拍卖金额低于未偿还贷款金额，银行可能会追讨剩余贷款差额。亲人A的其他个人资产与共同名下的资产则有可能受到影响，因为这些都被视为可清偿债务的资产。

身为担保人的亲人B，也是有一样的供款责任。如果拍卖金额低于未偿还贷款金额，银行有权利向亲人B追讨剩余贷款差额。

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房东欠管理费租户只能走楼梯

By Poh Gin,

2023年11月28日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，

我租了一间公寓单位，签了为期两年的租赁合同。但只住了几个月，由于房东未支付管理费导致我们这些租户的门禁卡被停用，无法使用电梯进出楼宇。已经有两个月了，我们只能爬楼梯上下15层。

我们多次与房东交涉，但他总是以个人原因拖延解决问题。因此，我们不得不考虑提前终止租赁合同。尽管租约还未到期，房东却拒绝退还我们的押金，也不同意将我们已经居住的两个月租金用于抵消押金。

我们并不是想违约，每月我们都按时支付租金和水电费，但无法使用电梯对我们来说非常困难。

我们想请教律师，在面对这种情况时，我们可以采取什么法律措施或步骤？谢谢。

小梅

答：

小梅，你好，这是租约纠纷的课题了，

首先，我不是律师，我是物业管理经理，所有我将针对物管相关的条例来提供方案。

共管楼宇的管理层是可有透过 Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例。禁止拖欠管理费的单位的通行卡。这是合法的程序。

但是，Stata Management Regulation 2015 3rd Schedule, By-law Paragraph 6. Defaulter 的条例也提供了，管理层可直接向租户收拖欠的管理费的条例，简单来说：租户是可用租金来支付业主所拖欠的管理费。

请向管理层反映您是否愿意用租金来偿还拖欠的管理费，并让管理层发文告告知业主。

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如何将欠租者列入CTOS？

By Poh Gin,

2023年11月24日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好,

租户租用店铺欠3个月租金1万5000令吉，加上水电费600令吉。

我想知道如何将租户列入信贷情报系统（CTOS）？但房屋的所有权是私人名字的。

群业

答：

群业你好，

法律上正确的方法是带上法庭。 CTOS 是可以自动记录的。

如果你要在没有法庭庭令的话想要列入CTOS。我会建议你联系CTOS公司了解。也要注意你所做的不会触犯毁谤。

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管理层强制用app支付管理费

By Poh Gin,

2023年11月17日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，

我这里有3个个案想请教……

1.我母亲所居住的公寓物业管理公司最近拒绝了居民使用现金、信用卡或银行转账来支付管理费。他们是否有权强制业主使用手机app进行支付？

一些年长的居民，比如我的母亲，不会使用手机app来支付管理费，而其他一些破产的人可能没有可用的信用卡。我想请问，物业管理公司的这一要求是否符合法律规定。

2.我居住的公寓遭遇了楼上住户厕所地台和水管漏水问题，导致我的单位天花板全部爆裂并出现水迹。

物业管理进行检查后确认是楼上单位漏水导致的问题，并已通知楼上屋主承担维修费用。但后者拒绝了该要求，理由是之前在保修期内曾投诉漏水问题，但物业管理没有及时修复。现在维修保修期已过，他不愿意承担责任。请问是否有任何解决方案？

3.我妹妹刚刚搬进排屋新家一年，就遭遇屋顶漏水的问题，导致家里的电器、家具和空调都损坏严重。

物业管理公司虽然派人前来维修屋顶漏水问题，但由于漏水导致的电器损失高达2万令吉，物业管理公司却没有提供任何解决方案。我想请问，我妹妹应该采取哪些措施来解决这个问题？

谢谢。

Ada

答：

1）基础上，现金是马来西亚国家银行认可的货币，故马来西亚是不可以拒绝官方货币的使用的，但是，共管楼宇经常面对雇员亏空的案件，特别是现金。这是因为柜台的收纳人员通常都不是高薪职业。

现金的使用容易导致长期接触现金的雇员黑化并私吞款项。所有许多共管楼宇才采用无现金管理。但这属于鼓励性而非强制性。笔者呼吁您可协助母亲透过系统来支付管理费，协助管理层管理现金。对于年长的长辈是否能接受智能系统，笔者相信如果中国可做到，马来西亚也应该可达到同样的水平。

2) 这个简单，既然协调无法达成共识，楼上业主也拒绝履行业主的责任，建议您把事件带上分层管理仲裁庭，让仲裁庭主席聆听您的申述后给与合理的判决。但是，文中您有提出了保修期，我需要向您确认楼宇是否是刚领钥匙的新建楼宇，

如果不是，分层管理仲裁庭就是您申述的官方机构；

如果是，房屋仲裁庭才是您需要申述的官方机构。

注：管理处不是发展商，所有的楼宇单位的缺陷，投诉的对象不是管理办公司，而是建楼的发展商，请先理清您楼宇是否在 Defect Liability Period 期间。

3) 这个问题比较复杂，如果漏水属于意外事件，通常分层管理法令的指示是漏水方复杂维修并停止漏水就好了；但是，如果漏水方，恶性的拖延或拒绝履行业主责任后，衍发的后续伤害，您是有法律追究权，关键是您需要雇用专业的律师来处理。建立您的证据链与数据证明伤害是恶性行为导致的。

虽然分层管理仲裁庭也是可行的官方管道，但是仲裁庭极少下判追加赔偿的部分，通常仲裁庭更专注与漏水单位修复漏水的部分。

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问诊室

已签意向书付定金单位却卖了

By Poh Gin,

2023年11月16日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我们夫妇看中了一间屋子，签订了购买意向书并支付了订金。然而，在我们向银行提交贷款申请后，却被告知该单位已经被另一位客户购买了。

我想请问，即使支付了订金，也无法保障购房吗？房屋仲栽庭是否能解决这个问题？

Esther

答：

Esther，您好，

在这情况下，关键的是那购买意向书的具体细节。您需要查阅在购买意向书上规定的向银行申请贷款的截止日期。

您还必须核实业主是否已签署了该文件并接受了购买意向书的条件。如果业主已经签署，而且您也在银行申请贷款限期内得到银行的批准，那么您可以要求业主履行具体合同条款（Specific Performance）。

我建议您进一步咨询律师，律师将能够审查您的文件、了解您的具体情况，以保障您的权益。

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若申请破产联名屋会被拍卖？

By Poh Gin,

2023年11月11日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我父亲曾借用我的名义担任一家公司的董事，但现在他已经失联。由于我是该公司的担保人，我现在背负着400万令吉的债务。

我考虑申请破产，但我名下有两间与他人联名的房子。虽然我自己没有居住在这些房子里，但我的家人每个月都按时还贷款。我想知道银行是否会强制拍卖这些房子？

谢谢您的帮助。

辉

答：

辉，您好，

银行在您背负债务的情况下，可能会采取法律程序来追讨债务，其中可能包括强制拍卖房产以清偿债务。然而，这取决于多个因素，包括贷款合同和抵押文件的具体条款及您与银行的协商。

为了更好地了解您的权益和可行的法律选项，我建议您立即咨询律师。律师将能够审查您的贷款合同和抵押文件、了解您的具体情况，并为您提供专业建议。破产是一项重大决策，可能会对您的信用记录和财务状况产生深远影响，因此在做出决定之前务必谨慎考虑。

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