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芙蓉新城ARENA 售81%

2022年10月7日

这是芙蓉新城,
另一颗“皇冠上的宝石”。

隆市寸土寸金,若是家庭人口众多,通常想要选择空间较大的有地住宅,但在吉隆坡或许会无从下手。

不过,土地面积辽阔、发展前景良好、吸引众多房地产项目进驻的森美兰州首府芙容,开始进入购屋者的眼帘。

继商业中心项目IKON @ Centrio大获成功后,IJM Land近期在快速发展的芙蓉新城(Seremban 2)推出最新住宅项目ARENA,表现相当亮眼,已经取得81%的销售率。

ARENA低密度的住宅发展项目仅推出96间双层排屋。

RM701K起跳 宽敞设计能多代同堂

占地8英亩的,发展总值(GDV)为7800万令吉,售价介于70万1820令吉至108万6800令吉之间,预计在2024年10月竣工。

这个低密度的住宅发展项目仅推出96间双层排屋,如同其名字所喻意的宽敞、开阔空间,建筑面积介于2381至2733平方尺,拥有4间卧室3间浴室,能满足大家庭的需求。

整间屋子采用开放式布局设计,客厅、饭厅和厨房这3个功能区紧密连接,不仅减少拥挤感和压抑感,更有“放大”空间的效果,让住户生活得更舒心。

ARENA花园入口处。

 空间开放也兼顾隐私

此项目的一大亮点是每个单位的屋后有多达5尺的空地可用作私人花园,让住户莳花弄草,享受岁月静好。而角落单位和尾端单位的侧边附带9尺至50尺不等的土地面积可供应用。

个人隐私当然也很重要,因此生活起居空间与私人空间加以区隔以维护个人隐私,此外更规划了家庭办公室区,以顺应后疫情时代的居家办公、混合办公趋势。

同时,开放式的布局设计既能保证室内开阔的空间,也带来充足的自然采光和良好通风,让生活空间舒适、通透。而屋子的外墙则是采用纤细、简约框架的设计语言来营造奢华质感。

ARENA还规划了许多便利设施和户外活动空间,包括临近有购物中心、游乐场、15英亩的City Park等。

注重安全

这个项目不仅是围篱社区,更有篱笆和24小时驻守的保安队伍作为第二道和第三道安全防线,每个单位皆安装了智能门锁,除了省去使用传统钥匙的麻烦之外,同时还能跟上时下科技新趋势。

此外,ARENA每个单位都配置了三相电源(three-phase power supply)足以应付更高的家庭用电量,而预先安装的水泵则可确保家家户户获得稳定的水压和水供。

IJM LAND高级总经理(中部地区)拿督胡天成表示: “大家庭或者想升级居住空间的家庭发现越来越难找到大户型的房屋,这种情况在吉隆坡尤其普遍。ARENA就是对这个复杂问题的最简单和直接的解决方案。”

胡天成

“早在设计和规划的阶段,我们就已经把ARENA设想为一个完整细致的生态系统,让各类型的家庭在这里舒适自在的生活,而不仅仅只是一个住宅开发项目。”

芙蓉新城经过多年来不断发展,已经成为一个可自给自足的城镇,拥有规划完善且四通八达的交通网络,可轻易连接南北大道、第二中环衔接大道(ELITE)和加芙大道(LEKAS),未来居民亦可使用免费高速大道通往吉隆坡国际机场(KLIA)和吉隆坡第二国际机场(KLIA2)。

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Gucci前总部为何值天价?

2022年10月7日

若没有Gucci往事的加持,
这豪宅还值2.86亿吗?

还记得在《house of Gucci》中扮演帕里西亚·雷吉亚尼(Patrizia Reggiani),魅力四射的女神卡卡(Lady Gaga )昂首阔步穿过奢华的镀金豪宅吗?

若你有2.86亿令吉,你绝对有机会像女神般在这一栋豪宅里走一趟。

这个客厅是汤姆福特的前办公室,仍然包括许多原始细节,包括镶木地板和乔治亚风格的壁炉。

奢侈时装品牌Gucci坐落于英国伦敦著名富人区的梅费尔的前总部(Mayfair Grafton),是一栋具有200多年历史的一级建筑,日前,以天价5500万英镑(约2.86亿令吉)放售。

这座充满维多利亚式风情的豪宅,建于1769年至1770年之间,7层楼高、建筑面积达1万4000方尺,以新古典主义风格设计,天花板铺上金箔,线条及结构相互对称,展现出典型的乔治亚时代建筑(Georgian architecture)风格,处处散发着优雅气息。

据当地媒体透露,此豪宅可追溯至1769年,它曾经是19世纪大法官布罗汉姆勋爵(Lord Chancellor Lord Brougham)的住所;当年布罗汉姆勋勋爵亦曾在此接待过维多利亚女王和威灵顿公爵等星光熠熠的宾客。

四楼是Gucci前 CEO Domenico De Sole 的工作空间,它有一个毗邻的日光室和拱形横梁天花板。
曾经是 Gucci 的主要会议室和董事会议室,现在是该住宅的一楼餐厅。

新总部抹去GUCCI家丑

任时光不断流转,这200年来,浮华如梦的豪宅里,每一隅都存在着有溫度的故事,不断的让人探寻……

正因为GUCCI长达十数年的家族纷争,让豪宅最充满奇幻色彩的事迹。

1995年, GUCCI创始人的孙子,也是GUCCI当时第三代的掌门人Maurizio Gucci,在意大利总部米兰办公室的大厅被前妻Patrizia Reggiani枪杀,终结了GUCCI家族的世代传奇故事。

于是,在1998年,时任创意总监的Tom Ford为了“躲避风头”,抹除这段不光彩的历史,决定将GUCCI迁离米兰,寻找一个新的全球总部,而买下了梅费尔格拉夫顿街的这栋新总部。

感觉就像一个奢华别致的度假屋。

见证GUCCI重振雄风 

也正因为如此,GUCCI得以短暂在英国安家数年,并重振雄风。

过去20多年以来,Tom Ford亦在这里接待过多名贵宾,包括时尚女魔头Anna Wintour、已故英国设计鬼才Alexander McQueen、开云集团创办人François Pinault等。

主套房不仅仅是一间卧室,它还包括一个休息区、私人书房、浴室和小厨房。
VIP卧室套房

网上放售即成红盘

由于,这也是梅费尔黄金地段仅剩的一座私人别墅,住宅的位置十分便利舒适,于今年6月在英国产业交易平台Rightmove上放售,即刻成为该平台点击率最高的产业之一。

这栋6层高的大楼,早前也经历过火劫,并在2012年重新装修。

装修后的豪宅配备着GUCCI定制设计家居的4间VIP卧室套房,4间员工卧室,一个宽敞的花园露台,一楼阳台,以及顶层的温室。

两米长的小型游泳池、蒸汽浴室、桑拿浴室和水疗淋浴。

主要设施包括乘客电梯、健身房、电影院、大理石泳池、健身房,以及桑拿浴室和蒸汽房等。

底层作为接待区的大厅,装潢以白、褐、金色为主色调,拥有挑高天花板和闪耀的金色饰面;中央悬挂着璀璨华丽的水晶吊灯,整体设计尽显幽宁典雅。

一楼设有两间豪华的六米高天花板、落地窗、乔治亚风格壁炉和镶木地板的国事厅,这些房间都是GUCCI用来接待重要宾客。

高级厨房现代感十足,每处设计都能体现出住宅对细节的追求,力求为业主带来舒适的生活品质。

餐厅里大理石台面与木质及不锈钢橱柜的互相搭配,给人一种舒适的视觉感,各种厨具一应俱全,屋外还有个双车位的停车库。

值得一提的是,这里非常适合想要“像 Gucci 这样的富丽堂皇住所”的家庭,符合尊贵的业主身份,大气不凡,每个细节都精心打造,尽享所有尊贵体验。

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买房的Do’s & Don’ts避雷指南

2022年10月7日

买房避雷指南!
买房的Do’s & Don’ts!

拥有自己的dream house,打造理想家园是人人皆有的梦想,但买房是个繁复的过程,还需要留意许多事项。特别是没经验的首购族,更会担心误踩雷区。

买房的陷阱防不胜防,买房大计一拖再拖?别担心,今天小编就逐步教你避雷,让你做好功课,顺利买房!

避雷防坑重点一:发展空间一片光明

兼顾未来与当下!买房不止是注意当下,未来的发展也至关重要,无论是自住或投资,所购买的房子是否还会升值,就视周围的发展规划是否完善。

产业的发展空间至关重要,享有便利设施的市区项目无疑更受欢迎。

如果相中的房子周围即有公共交通网络、用餐、便利设施等利好的规划,那就别犹豫太久,趁早入手吧。

打个比方,坐落在黄金三角区的武吉免登城市中心(Bukit Bintang City Centre,简称BBCC)得益于其价值爆表的策略性位置,周遭即是各大金融、商业、娱乐等商用产业,毗邻还有默迪卡118、吉隆坡塔、双峰塔等主要景点,其便利性不言而喻。

时间就是金钱,在BBCC即可享各种生活便利。

不仅如此,BBCC本身也拥有多个城中蒲点,只要步行1至3分钟,就能前往三井啦啦宝都购物公园(Mitsui Shopping Park LaLaport)逛街血拼,到吉隆坡最长美食街享受美食,在世界级SONY ZEPP音乐厅来场音乐飨宴,或是到Malaysia Grand Bazaar艺术商城感受浓厚的文艺气息。

三井啦啦宝都购物公园,你的购物天堂。
闲暇时约上三五知己到SONY ZEPP音乐厅看表演吧。
大众最爱的LED楼梯打卡热点。
吉隆坡最长美食街长400米,宽16米 提供各种诱人美食。

同时BBCC 衔接三条轨道交汇的交通中转枢纽,即汉都亚单轨火车站、汉都亚轻快铁站及默迪卡捷运站,让住户通过便捷的公共交轻松通前往目的地,轻松解决令人头痛的塞车问题,把便利性贯彻得淋漓尽致。

也正因上述的便利因素,位于BBCC的SWNK Houze服务式公寓甫推出即成为抢手热点。

BBCC是备有交通中转枢纽的综合发展项目,汇集工作娱乐,提供一切生活所需。

避雷防坑重点二:掏空家底买房

对首购族而言,买房固然是人生大事,但为了买房掏空家底,把沉重的债务背上身,真的值得吗?

其实最理想的做法是避免在在追求梦想家园的过程中过度投资,至少应将总收入的20至30%存起来,以备不时之需。

换句话说,买房务必量力而为,理性对待,以保持财务宽松为原则,因为假设买了超出预算的房子,财务上却出现周转不灵,那到头来岂不是一场空。

SWNK Houze 楼高30层,为都市人营造时尚且便捷的首选居所。

但,便宜的房子都在偏远的地区,上班工作还是休闲娱乐都很不方便!

谁说的!位于吉隆坡最热闹、最繁荣市中心的SWNK Houze售价仅从63万令吉起!让你在闹市中就能以实惠的价格打造温馨的家居生活。

SWNK Houze塑造美好生活。

避雷防坑重点三:被牵着鼻子走

买房切忌盲目跟风,反之应明确了解自己的需求,是买房自住、提升居住环境还是投资,尔后锁定目标,这样才能事半功倍,买到合适的房子。

除了考虑心仪的房屋地点到公司的距离,需要多久通勤时间,交通是否便利和设施实用性以外,根据自己所需选择合适的户型、建筑面积和设计,高效利用空间。

SWNK Houze 采用极简奢华设计,善用每个空间。

时尚且独具风格的SWNK Houze 是专为都市年轻人打造的现代居所,共建有441个住宅单位,备有套房、1房、1+1房、2房、双钥匙房等户型供选,建筑面积从463至1238平方尺。

融合独特美学与实用的布局,采用精选材料与装饰,打造多功能空间,为住户提供丰富且极具层次的生活体验。

宽敞的窗户带来自然光照与都市景观,散发轻松宜居氛围。

避雷防坑重点四:实用合理的设施

现代人生活忙碌,百忙中难以抽空运动休闲或是与挚爱共聚,因此若能即使足不出户(公寓范围)也可在闲暇时放松身心灵,就最好不过了。

或许有人会担心说,设施多了那管理费就会增加,因此小编以过来人身份提点,设施贵精不贵多,最重要的就是实用且能让所有住户均能使用的那就最好不过了。

宽敞的入口方便住户出入,也更显高大上。

作为时尚精致的公寓项目,SWNK Houze 具有敞亮的公寓入口和接待大厅,方便住户出入及接待客人,提供至高无上的会面体验。

SWNK Houze位于3楼的设施楼层。

位于3楼的共用设施楼层,备有丰富的设施,无论是在泳池里畅泳、与家人朋友来个烧烤聚会、还是在设备齐全的健身房锻炼,或在香草园中漫步,让住户与挚爱能在舒适的环境下共享天伦乐。

避雷防坑重点五:开发商的实力和经验

房屋的质量非常重要,而大马拥有成千上万的产业开发商,市场上的产业项目更是不计其数,该怎么选择呢?

在买房前可先了解开发商过往的表现,通过其项目总开发量、市场占有率、工程进度、服务质量、前瞻性、口碑等进行判断。

与此同时,很多人买房会担心开发商的资金会否出现问题,因此相较于小开发商,大品牌开发商的实力更为雄厚,在选材、设计上也更有能力投入开发,买房也更有保障。

成立于2013年的绿盛世集团(Eco World Development Group Berhad),是我国房地产开发上市公司,拥有拥有8,126.4英亩地库,发展总值约为875亿令吉,目前在巴生谷、依斯干达特区和槟城拥有20项开发项目。

在经验丰富且充满活力团队的推动下,是与城市发展控股(UDA Holdings Berhad)以及雇员公积金局(KWSP)携手开发BBCC项目,为国人提供优质的产业项目。

想要了解更多有关SWNK Houze的详情,立即浏览 https://bbcckl.com/swnk-houze/ 。你也可通过 Whatsapp https://wa.link/c1rb9l 或拨打热线:+603-2117 2255 联系BBCC的专业人员进行咨询或预约参观示范单位。

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当初狂飙 美国房市摔得更疼

2022年10月6日

玩过多米诺骨牌吗?
只要一张牌倒,陆续全部就会倒塌。

而美国房市,就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌,却开始倒塌了。

在这份报道中提到,过去数月以来,美国房市已经开始出现裂痕,但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌,最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌,跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%,但远低于6月时的18.1%涨幅,看来放缓的势头似乎来的更加猛烈,可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点,而是起点。

这是因为,这几个月来房市开始出现疲弱,主要源自于美联储的升息,但实际上利率上升对房市带来的真正影响,需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策,也就是低利率的时期,房地产是备受追捧的明星资产;但当利率上升时,房价就会受到影响。

在疫情期间,美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多,且正值低利率环境,大家一窝蜂涌入房市,将房价大幅推升,甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光,如今跌得就有多惨重。

美国房市犹如一张多米诺骨牌,开始倒塌了。

房价将跌15%

报道中指出,在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况,最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场,美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响,现在就轮到房地产了。

安联也警告,房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位,但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%,会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源:新浪财经、参考消息网

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金务大置地 将年推5海外项目

2022年10月6日

澳洲、英国、越南和新加坡,
都是金务大置地的目标市场。

金务大置地为未来5年部署战略,设下每年80亿令吉的销售目标,并计划平均每年退出5项海外目标。

金务大置地(Gamuda Land)总执行长颜志明日前在带团拜访该公司位于英国和澳洲的项目时向记者透露,计划在未来5年内推出25项海外项目,并着眼于该公司当前营运的澳洲、英国、越南和新加坡市场。

“这是我们为了在未来5年实现每年80亿令吉销售的策略之一。我们打算在这些我们熟悉且拥有足够认识的地区扩张事业版图。”

金务大置地是建筑公司金务大(Gamuda)的产业臂膀。

金务大置地计划平均每年退出5项海外目标。

更注重环境发展

对于马来西亚房市的展望,颜志明指出,如今的趋势是朝向更环保和可持续的居住环境,比如说会担心水灾。同时,买家们也会对周边的居住设施有相当要求。

对此,金务大置地的旗下的房产项目都考虑了这些因素,比如说大部分的项目都有公园和湖泊,自然环境减少水灾发生,还建有围篱社区,且周边有购物中心和其他方便的设施,会继续在保存天然资源的情况下带来更多增值效益。

资料来源:edgeprop.com

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越堤族 积极在新加坡置产

2022年10月6日

赚新币的越堤族,
也选择在新加坡置产。

在全球大部分国家的房市都陷入颓势之际,只有很小部分的国家房市依然一片向好,我们的邻国新加坡就是其一。

无论是房屋买卖还是租赁市场,新加坡的房市可说是非常炙热,这当中也少不了来自我国的“越堤族“。

新加坡房地产经纪协会主席王振兴透露,据业界观察,近期有不少持有新加坡永久居留证的大马人,积极在新加坡置产,而且也带动当地的租赁活动。

王振兴:大马越堤族让狮城置产和租赁市场活跃起来。

这一波趋势主要是从4月1日马新边境重开后,有更多大马人涌入新加坡工作,而且申请新加坡永久拘留证的人数也与日俱增。

“新加坡的经济和投资环境越来越好,吸引大马人和国外投资者前来置产。”

他出席马来西亚房地产中介师协会柔佛州分会举办的常年晚宴及表扬大会后,接受媒体采访时表示,新元升值只是部分原因,还有就是不少大马人的亲友早已在新加坡扎根,这些人的亲友也蠢蠢欲动想要赴狮城定居。

中华区投资者热爱狮城

新加坡房市吸引的不仅仅是大马人,其实还有许多国家的投资者也前去投资、觅职、移居和置产。

尤其是来自中华地区的投资者,他们对大环境的展望不乐观,因此把目光投降了华裔人口比例也较高的新加坡。

香港就是其中一个例子,一些香港人不太适应新政策改革,也选择往外寻找其他出路。

他补充说,新加坡政府在招商引资方面的政策也鼓舞了休闲娱乐领域、酒店业、私人住宅及商业店铺的市场活络。

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欠产业税 影响日后买卖

2022年10月5日

产业税、门牌税……
这些关乎房子的税务,你有缴吗?

拥有了房屋,要准时缴交房子的各项税务,是业主的责任。

如果你只是为了贪图一时的便宜或便利而拖欠这些税务,日后想要出售房子时,你可能会吃到苦果!

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)柔佛州分会会长陈苏珊呼吁业主们,履行还清税务的法律义务,包括产业税、门牌税等等。

她出席该会举办的常年晚宴和表扬大会时向记者指出,有些业主可能认为这只是小事,但若一直拖欠下去,那就可能演变成“大事”了。

她说,若拖欠这些产业相关税务,日后处理买卖房屋时,会拖慢产业专名手续,也就是通常律师处理房屋转让、割名等时候,就会碰壁。

她呼吁中介们提醒有意出售产业的业主缴清产业税,若业主面对财务困难,可向新山市政局洽商,以分期付款方式缴付拖欠的产业税,避免房屋买卖程序遭拖延。

出席晚宴的新山市政局估价组主任阿兹米也指出,拖欠产业税的情况越来越多,也对新山市政局造成负面影响。

为此他也希望MIEA柔佛分会能和新山市政局携手合作,鼓励屋主缴付产业税,以便带动房市。

阿兹米是代表新山市长拿督诺阿占出席。

车子瑾(前排左起)、陈苏珊、叶洸玮(后排左起)、阿兹米及陈建铵为晚会主持击鼓仪式。

滞销冠全国令人担忧

常年晚宴及表扬大会筵开35桌,出席者包括马来西亚房地产中介师协会署理会长叶洸玮、候任会长陈建铵及筹委会主席兼柔州署理会长车子瑾等人。

他在会上也提到,柔佛州的房屋滞销状况令人担忧。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)公布的《2021年产业市场报告》显示,柔佛有6089个单位、总值47亿2000万令吉的过剩房屋,是继雪州之后,全国第二多滞销房屋的州属。

此外,柔州滞销最多的房产是服务式公寓,占总数的67.8%,即是1万6476个单位,总值141亿4000万令吉。

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中国救房市,力度得加大!

2022年10月4日

今年的金九银十,
中国房企也未必开心得起来。

有一句形容词叫“金九银十”,通常是指每年的9月和10月是销售旺季。

但在今年的“金九”,中国的房地产行业依然是冷风吹过,未见太多的温度。

尽管中国政府积极出台扶持政策,但根据克而瑞地产发布的数据显示,该国百强房企在9月取得的销售操盘金额为5709.6亿人民币(约3317.87亿令吉),按年跌25.4%。

不过,若与8月相比,9月的销售按月增长了10%。

中国房市因为几年前的打房措施、房企的爆雷、烂尾楼停还贷风波,还有“清零“政策冲击,持续了一年多的滑坡,继续拖累该国的经济表现。

为了扭转局面,中央政府已经允许超过20个符合条件的城市,自主决定在今年底前下调或甚至取消新建首套住房的贷款利率下限。

对于解决买家因烂尾楼而停还贷的问题,政府也继续推动“保交楼“转向借款加快落地,并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持。

中国房市因为几年前的打房措施、房企爆雷、烂尾楼停还贷等风波,拖累该国的经济表现。

需推更多措施 重拾购屋者信心

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,政府需要更大规模、更普遍和更迅速的扶持措施来提振购房者的信心。

“央行的行动降低了购房成本,但不足以改变买家对前景的看法。”

彭博对国家统计局今年6至8月份70个大中城市新建商品住宅价格数据交叉核对发现,共有23个城市符合下调或取消首套房贷利率下限的条件,但北京、上海、深圳和广州这四个一线城市均不在其列。

中央政府也在提供购房税收优惠政策,加大对陷入困境房地产行业的支持力度。

金融监管机构据悉已要求国有大型银行,在今年最后四个月合计对房地产领域的净融资至少新增6000亿元人民币,以避免信用无序收缩、维护房地产市场的稳定健康发展。

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新加坡“打”百万组屋?

2022年10月4日

转售组屋市场,
好多买家是直接现金交易!

新加坡政府日前公布新一轮的房地产降温措施,此次的目标是近日出现多次“百万交易”的转售组屋市场。

从9月30日期,组屋和私宅买家可借贷的最高房贷款额也减少,若买家卖掉了私宅后,必须等待15个月才能购买转售组屋。

根据《联合早报》的报道,国家发展部和建武发展局指出,再过去5年,每10名转售组屋的买家中,就有1人在购屋时拥有一间私宅,或是曾经拥有私宅。

财力雄厚 一般人难竞争

当局观察到,在过去2年,有许多私宅屋主购买更大且更贵的转售组屋,而且与其他转售组屋的买家相比,这一群人能支付更多的现金来买屋。

这也代表,其他买家会因此面对更大的价格竞争。

新加坡国家发展部长李智陞之后也忒笨发布一段视频,说明政府此时出台降温措施的理由。

他解释,私宅屋主的财力更雄厚,一些人甚至不需要贷款。如今设了15个月的等待期,有助缓和市场对转售组屋的需求,让那些有迫切需求的首购族,能以负担得起的价格买到组屋。

百万组屋交易热

他同时强调,这是一项暂时性的措施,会因应整体市场需求和变化再检讨。

橙易产业数据显示,今年首9个月有275宗百万组屋交易,已超越去年全年的259宗交易,按年增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%,但高于一年前的0.9%。

转而推动私宅市场?

该机构的研究与咨询部总监孙燕清说,15个月等待期有可能让市场暂时降温,一定程度减缓大型组屋的价格涨速,让年轻夫妻面对较少竞争,有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。

One Global集团研究部高级分析师员莫汉举例,公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位,非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响,并且有充足的流动资金。

如今政府为私宅屋主实施15个月等待期,将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。

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烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件