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租户偷电,房东有责任?

2022年12月3日

你是把房子租出去的房东吗?
那得注意了!

租户采取“非法手段”在电表上做手脚来“偷电”,但负上民事责任的却是房东?

那是因为房东少做了一件事!

执业律师刘健辉在《南洋商报》的“商法律”专栏中提到,如果出现偷电行为,国家能源(Tenaga Nasional)只会向电表登记用户(Registered User)采取法律行动。

什么样的法律行动呢?

根据马来西亚1990年电力供应法 (Electricitysupply Act 1990)第37(1)、(3) 和 (14) 条文规定,篡改电表、不诚实用电和损坏任何电表等行为构成犯罪,可处以罚款或监禁或两者并罚。

该1990年法令的第38(3)至(5)条文规定,除其他事项外,被许可人有权对注册用户提起诉讼,要求赔偿因其所述违法行为造成的收入损失、成本和开支以上。

只要“注册用户”是你名下,就是不可抗辩的理由!

“没住、没用”,不是理由!

也就是说,“注册用户”就是最关键的。ThomasThomas@Mohan a/l K Thomas v Tenaga Nasional Berhad & Ors [2017] MLJU 70 的案件中也显示,即便身为屋主的你没有偷电,但只要“注册用户”是你,那就是不可抗辩的理由!

在这个案件中,上诉人提出的其中一个上诉理由是“乱搞”电表的肇事者是其租客并不是他,因为他不是该物业的占用人或使用者,因此也不是电力的消费者。

但是,却被上诉庭驳回了上诉并且上诉庭也借此机会确认了注册用户必须为此附上责任——因为与国能公司签署电力供应合约的是他而不是其租户。

房东要保护自己,那把房子租出去的时候,最直接的方式还是直接割让,或者是转让电表的“注册用户”,那就不需要担心租客偷电,责任却是你背了!

怎么处理呢?来看贴士:怕租客偷电,一招解决!

如果你不幸成为如同Thomas案件中的房东,你的另外一个方式是对租户提起第三方诉讼,并要求索取赔偿。

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二手房有哪些优点?

2022年11月25日

你喜欢新屋子还是二手屋?

一个发展地区,若有新推出的房地产好价,自然也会带动周边的二手房更有价。

尤其是在吉隆坡大城市、地点优越、交通方便,并且社区治安好的二手房。

相对于新屋,购屋者可以选择的空间多,弹性也大,所以二手房的市场发展潜能相当大。

那么,基本上二手房有哪一些优点?

优点1:地点好社区成熟

购屋者喜欢买二手房的主要原因,大多是喜欢它的地点。

一般上地点好的二手房,由于发展较早、地理位置优越、主要集中在闹市、毗邻商业区或老社区,所以交通一般都很方便。

加上社区设备完善,有超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等让生活便利,还有康乐与休闲设施。

优点2:比新屋便宜实惠

二手房(指旧房,非新房转手)的价格,一般都比新推介的新单位便宜至少30%;因此,一般中低阶层也更有能力负担得起。

买房因为比较便宜,省下的钱,还可以用来作装修与布置之用。

优点3:环境细节一目了然

买二手房,一切眼见为实。

只要你看中了,不必等二、三年后,只要完成交易手续,随时即可迁入居住,非常适合那些急着要找房子居住的人。

而且,屋子已经建成,可以清清楚楚的看到房屋的状况,包括建筑格局和结构质量。也可以了解小区的地理环境。

还可以确保看中的二手房已经获得地契。在过后的割名转让手续等会更加顺利。

优点4:选择随心所欲

买二手房,选择空间大。

若要计较价位,从低价、中价到高价都可以找到。产业类型当然不限于单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓。

还有,无论是从巴生谷到全国各地,只要你想买或投资,任何时候,都可以去物色理想二手房。

结语:

不过必须注意的是,买或投资二手房的时候,要慎防欺诈。

要确保产业经纪是合法的,相关二手房是合法(允许出售)并可以完成转让程序。

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你的住宅区,可种植吗?

2022年11月23日

【种植竟犯法?】系列5

你知道你的住宅区,
允许在公共区域种植吗?

相关住宅区的种植指南或法规,各处乡镇各处例,例例都可能不一样。

不同的地方政府对于住宅区居民在屋外栽花种树,可能各有不同的指引,而且都地方政府各自制定,并不划一。

并非全马各地都禁止在家外种植,当中也有例外的。

古晋人可以在屋外种植树木,但只能种植棕榈树、灌木和地被植物。(Google Maps截图)

古晋指南透明

例如砂拉越古晋市政府就有一套“种植指南”,而且透明地放在网上供查询和参考。

根据南洋地产到古晋市议会网站查询,有关的住宅区种植指南,指引清晰,还阐明居民可以做什么,什么被禁止。

古晋人可以在屋外种植树木,但只能种植棕榈树、灌木和地被植物,并附上可种植的树种供参考。

不能在有地下服务线的地方,种植长成后可达6公尺的棕榈树;宽度不到1公尺的路边不可种植。

一些地区不必特别申请,就享有合法的种植空间。(Google Maps截图)

不能妨碍交通

指南要求居民照料和维护自己种植的所有植物,不能种在路口、妨碍交通视线等。

虽然并非100%自由,但至少古晋人一查就清楚那些能为那些不可为,也不必特别申请,就享有合法的种植空间。

相对那些只说不行,但没有让公众掌握资讯的管道的地方政府,古晋人无遗是幸福得多。

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怡保人,在家合法种植吧!

2022年11月22日

【种植竟犯法?】系列4

怡保人,喜欢种植和想种有机菜自己食用的人都羡慕你们!

据怡保市场拿督鲁迈兹说,住宅区可种植中等大小的果树,但高过2公尺的大树就不行。

像榴梿树就算是大树,居民不可在自家门前栽种,也不可在社区花园内种植;但像菠萝蜜,算是中等大小的树,是可以种植的。

怡保市政厅也允许居民种植经济作物,例如蔬菜类,盆栽植物自然不成问题。

怡保市政厅允许居民在住家范围种植。

市政厅送树苗

市长年初时,也派发过一些特选的树苗和种子,包括椰子、香蕉、木瓜和菠萝蜜,给当时因风灾受影响的居民。

以这个做标准的话,这几类果树都适合种植。

市政厅当时是把树苗赠送给包括Taman Tasek Damai、Kampung Tawas、Taman Desa Seri Chepor 和 Kampung Seri Klebang Tambahan的219户。

怡保民众若想要合法使用住家旁的市政厅土地来种植,可向市政厅城市规划组申请。

鲁迈兹还是这些植物是由霹州农业与发展机构 (SADC) 提供,以打造一个社区花园,收成可让居民受益。

霹州农业部主任诺欣燕蒂还指出,这些植物是当局根据该区土质而挑选。

住在这几个花园和甘榜一带的居民,不用苦恼种什么果树好,可以直接选种椰子、香蕉、木瓜和菠萝蜜,相信都会长得很好。

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家门种花被罚,怎么办?

2022年11月17日

【种植竟犯法?】系列3

有时候,
市议会还是有“人情味”的……

根据梳邦再也市议会(MBSJ)2005公园条规,居民不可在物业以外随意种植,不管是在草场、操场或绿地,大前题是公共空间必须维持是公共空间。

梳邦再也市议会。

有些植物可能有害或有毒,尤其对小孩和老人可能构成威胁。

不过,官员表示,如果居民有好好照顾自己种的植物,没有引发安全和卫生问题,没滋扰到邻居或影响社区和谐,当局可以网开一面。

以免影响安全和卫生

当局一般出动取缔的,都是常接到有关花草树木影响生活、安全或卫生等投诉的社区。

不能排除一些人喜爱种植,但可能选在不对或不适合的地方,种植高大而多的植物,或做各种石头景观之类。

例如在路口,植物或造景影响交通和视线;在后巷种满植物,影响工人清理排水沟、急紧疏散或消防救火等。

最怕引起骨痛热症

另一个最常见但有威胁邻居安全的是花盘积水,滋养蚊虫。

对触犯规定的居民,一般情况下,梳邦再地市议会会先发通知,要求居民在指定时限内自行移走妨碍安全的植物。

但如果是紧急情况,例如该区有骨痛热症,就会马上采取行动。

居民需确保种植不会滋扰邻居和产生卫生环境问题。(示意图)

打造社区花园

如果梳邦居民还是很想在屋外种树种花,首先鉴定安全和适合的种植区,通过居民代表委员会,向市议会提出申请,打造社区花园。

MBSJ在2013年推出社区花园,至今区内已有65个,有千多户参与。

居民也必须先鉴定适合的植物品种等等,缓解植物生长过度或难以受控,滋扰到邻里的情况。

注意,MBSJ不接受个人申请,喜欢种花弄草的邻居请团结起来,通过居民代表一同申请。

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屋子周边公共空间 别滥用!

2022年11月17日

【种植竟犯法?】系列2

门前屋后种植,
也要被管?

公共空间是市议会或市政厅所拥有,个人不能随意霸占,你可以用的是地契上画得清清楚楚,自己拥有业权的地段。

大多地方政府,不允许居民随意“私有化”公共空间,包括路肩、大门前或旁边、后巷等等,都不能栽种植物,甚至是摆放盘栽或其他杂物。

门前花草树木茂盛,若管理不当会造成其他人困扰。(示意图)

地方议会有这些限制,主要是因为:

  • 地方政府自有一套景观或园艺规划,居民随意栽种或放置植物盘栽,会破坏当局全整安排。
  • 没有照顾好的植物可能太茂盛,容易对其他人造成滋扰。
  • 种植空间如果照料不当,容易滋长蚊虫,如黑斑蚊等,会带来疾病。
  • 左邻右舍可能为了霸占不和,影响社区和谐。
不当种植恐滋生蚊虫。

罚款坐牢皆有可能!

有些市议会的相关法规,还会阐明可以处以的惩罚。

例如吉隆坡市政厅依据地方政府法令第171条文就阐明,任何人被发现使用公园任何一部分来耕种,若有罪可被处以2000令吉罚款、不超过一年监禁,或两者兼施!

吉隆坡市政厅

你可以说中央政府鼓励人们种菜自用,但地方法规不允许,彼此不协调,也可以批评地方政府没有与时并进,但这并不能给你一道护身符。

想种得安心,最好还是先跟地方政府那里查清楚相关条规。

一意孤行的话,当官员上门强拆你的花甫或菜园时,即使辨解到不用罚款,心血被糟蹋也够心痛了。

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排屋门前屋后 不得种植!

2022年11月17日

【种植竟犯法?】系列1

花草树木蔬菜,
别乱种……

绿化环境很好,政府也鼓励人民栽种粮食自给自足。

疫情以来,园艺和种植变成新兴趣,很多人也开始种植花草蔬果,一是吃得建康,二是节省开销,三是减少外出。

可是,住有地房产的业主们要注意,家园以外的空间不能随意变成菜园还是花圃。

梳邦去年开始取缔

去年初,雪州梳邦再也市议会在住宅区,取缔在多间排屋前后种植花卉和蔬果的居民。

雪州梳邦再也市议会总部。

当时行动的管员说,房子前后公共空间的树,必须是市议会或是之前发展商种植的树木,业主不能在屋前后或旁种植蔬菜和果树。

这新闻当时引起哗然,大家很惊讶也不能苟同。

事实上,市议会的确有这样的法规,而且类似禁令并非梳邦再也独有。

屋子以外不属于业主

可能从业权问题来看这问题,相对比较容易理解。

房子范围以内才是业主拥有业权的空间,房子以外,别说占用对面的公园或操场,后巷的空间,那怕是路边、水沟旁、路肩、空地… 统统都是公共空间,是地方政府所拥有。

那就是为何市议会定期派员来,割草和清理杂乱的树丛,因为那是地方议会管辖的范围。

住家门前自建花圃是常见现象,如今已不能随意而为。

法理上,这些公共空间只能用作公家用途,即使你是善意想绿化社区,也不能随意而为。

大多地方政府都有相关的法规,禁止霸占公共空间种植或其他用途,而且这些都不是新制定,只是很多市议会没有特别针对相关条文来执法。

以上讲的种种都是针对有地住宅,至于住在高楼建筑的居民,公共空间能否种植花草或摆放盘栽,都依共管机构制定的条规。

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投资房产,你能吗?

2022年11月16日

投资房产,
不是包赚的!

房地产是其中一种长期投资,因此在艰难时期,可能会有业主考虑套现其房产,而与此同时,也有买家可能一直在等待这一刻。

房地产投资虽然听起来既富有成果,很多时候又可以成为“救命的稻草”,但要赚钱绝非易事。

如果你考虑投资房地产,要取得最大的成果,需要耐心和知识,加上一点点运气。但更值得思考以下问题和步骤,以进行正确的投资选择:

1. 你适合长期投资吗?

产业投资是一项长期承诺,不但是要负责产业的维护工作,还要不断关注市场动向、寻找或等待合适的买家或租客。

无论是通过现金直接购买,或是在购买时支付首期付款,并打算用预期的租金收入来还清房屋贷款,你都需耗费大笔钱,尤其产业出租出现空档,没有租金收入时,都需要钱来偿还银行贷款。

2. 物色适合你的产业

产业投资,可以是一间房子、一间店铺或一个货仓。若是住宅产业,还可以分有地房屋、公寓或是独立式房屋。

产业可以坐落在市中心、郊区或市郊。每一种产业及其周遭环境都有其自身的需求和特征,以及其潜在的购买群体。

别把你的目光局限在住宅产业,因为商用产业也有其好处,尤其是如果你希望每月赚取租金收入。

随着电子商务和网购大行其道,有关供客户测试和试用产品的“体验店”需求将应运而生。

另外,当产业市场正致力反弹,电子商务活动持续扩张,物流领域是近期焦点所在,货仓是值得产业投资者探讨的一个领域,并成为未来的最佳投资选择。

3. 你的决定明智吗?

产业投资的利润多寡,取决于投资者所作出的选择有多明智。

所谓精明,是指有关产业在经历时间和需求不断变迁的考验下,有多持久。

为此,你需要装备好自己,针对所期待的房屋选择,尽可能获取更多准确和最新的信息。这不仅涉及了解有关产业本身的潜能,也包括它所在的市场的潜能。

产业市场有周期,清楚了解目标产业目前处于哪个产业周期,以及未来的走势,你可避免陷入

一个投机陷阱,或是在一个落后的市场中,无法取得任何租金收入。

4. 危机与机遇并存

机会往往是给予有做好准备的人,对于那些手握充裕资金,可以精挑细选的投资者来说,危机就是机会,更能把握一场危机中的各种良机,并达成交易。

目前仍在担心饭碗不保及经济前景不明朗的情况下,许多人已缩紧腰包,然而,你仍可为下一次的投资机会作好准备,这包括危机时期在内。

先规划好自己的投资旅程,首先根据本身的财务状况和市场情况进行务实的评估。

抱持乐观的心态固然重要,但也必须时时刻刻为最坏的情况做好准备。

策划保全步骤,并在实践中保持一致,同时始终牢记投资目标,才能使其步入正轨。

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分层产业基金费用 很重要!

2022年11月14日

不想付分层产业的所需费用?
先了解一下用途再说吧!

没有人喜欢被隐藏费用打击,因此了解储备基金(Sinking Fund)和维护管理费(Maintenance Fees)如何运作,是购买分层产业之前的一个良好步骤。

这些共享费用几乎影响了分层住宅中的所有居民,为确保重要的产业管理和维护,提供了重要的资金。

毕竟,如果您设计了完美的生活空间,却发现周遭的建筑物摇摇欲坠,那将是一种耻辱。

不过不用担心,事情没有那么复杂……只需支付您的费用!但先等一下,储备基金和维护费到底是多少,为什么它们对我很重要?

何谓储备基金?

储备基金的含义有点像为未来支出准备的共享资金,例如大规模维修或建筑物的主要工程。

可以把它想象成一种保护自己免受不幸遭遇打击的工具,或存起来以备不时之需的钱。

分层建筑中的居民都向该基金支付费用,以在进行重大工程时提供财务保障。因此,所有居民都为这些基金捐款是很重要的。

也许你不想为一些重要的建筑物维修花大钱,却发现大厅里43号单位的那个人没有钱支付维修或维护管理费!

什么是维护管理费?

维护管理费用于产业周围的日常维修和保养。它涵盖了物业管理的要素,例如园艺、维修公共区域、安全和保持清洁。

虽然储备基金是一大笔资金,旨在为昂贵的维修提供财务保障,但维护管理费是用来支付持续产生的成本。

经营大型物业不是免费的,而且涉及的成本,往往比你预期的要高。

建筑物的安全性,可能是最明显的,但所有这些努力让你的建筑看起来很好的人,以及监督他们的管理和行政团队,都希望得到报酬。

这就是维护管理费的用途。

那么,维护管理费通常是多少钱?

提到维修和护理建筑物的维护管理费,涉及的成本取决于多个因素。

如果你购买的公寓项目有一个美丽的15英亩花园和大理石喷泉,那么可以肯定的是,若与地下室只有停车场的公寓大楼相比,你的公寓管理与维护成本更高。

人口密度也是总成本的一个重要因素。低密度的产业,除了可能更豪华和需要更高的维护需求外,还意味着分担成本的人更少,因此经济效益也较低。

高密度房产项目将由较多的居民分摊总成本,这通常会更符合经济与成本效益。

维护管理费多寡,最终是根据居民分摊成本来计算,这取决于与你的公寓相关的许多因素。

有关因素包括:

● 单位类型
● 建筑面积
● 可以使用的共享设施
● 共享的接入点

切记,良好的管理也是成本的一个因素。如果你的公寓管理团队没有及时进行物业维护,没有审查合约,或向你收取过高的费用,那么你所支付的费用很可能会高于应有的水平。

但不用担心,大多数物业管理团队都是知道该怎么做的专业人士。毕竟,这就是你要付出的代价!

储备基金的成本是多少?

储备基金与维护管理费分开存放,通常按你支付的整体服务费的百分比收取。

储备基金费用为服务费总成本的10%。这意味着,如果你的住宅是维护管理费高昂的高档产业,那么你的储备基金将会更高。

您是否须同时支付储备基金和维护管理费?

维护管理费的收取受法律约束,尤其是2013年分层管理法令。

该法令强制发展商成立管理公司,以便对产业进行适当的持续管理。

根据这项法令,应在发展项目的第一次股东大会上成立联合管理机构 (JMB),该大会须在第一个单位业主取得单位拥有权后的12个月内进行。

接着,联合管理机构将选出一个联合管理委员会(JMC),负责管理有关产业。该委员会必须由至少3人,最多不超过14人组成。

联合管理机构负起维护与管理有关建筑物的法律责任,决定向居民征收的各项收费及储备基金,以及在2013年分层管理法令下的其他所有义务。

该法令授权联合管理机构征收各项基金及负责展开维护建筑物的工作。

如果你对维护管理费有异议,该怎么办?

好消息是,你在这些管理和法律费用方面,并非没有自己的发言权。 2013年分层管理法令阐明,业主可以挑战当前的物业管理团队。以下是你有权获得的一些权利:

你有权质问联合管理机构,因为他们是在为你工作!你有权质疑他们针对建筑物的管理所作的决定。

● 查看联合管理机构的账目: 你有权要求查看联合管理机构的各个账户,以了解他们如何使用及为何使用你缴付的钱。为了满足这要求,你可能需付费不超过50令吉。

● 针对各项课题进行投票:你有权在常年大会上投票,而且必须在会议前至少14天获通知参与大会。

● 申请审查:你可以向你住处所在区域内的建筑专员,挑战并申请审查各项共同收费。

务必留意的是,如果你不支付有关费用,你将失去作为业主的各项权利。因此,如果你不想支付有争议的费用,那么你要行使权利时就可能面对一些挑战。

以下是你可能面临的局面:

● 无投票权:如果在大会召开后7天内未支付全部或部分共同费用,业主将失去投票权。

● 利息开销:法律允许物业管理机构在要求付款后14天内,对任何未清还的普通收费收取不超过每年10%的利息。

● 进入共用区域将面临限制:如果你不支付费用,进入共用区域时可能会受到限制。

● 刑事指控:根据2015年分层管理(维护与管理)法令,未能支付维护管理费用,最终可被判定为刑事犯罪行为。

不过,不要担心所有不好的东西,你必须聚焦好的一面。支付维护管理费和储备基金,有助于管理机构提供保持理想居住环境的服务。

一个干净、良好护理的公寓大楼,更适合称之为“家”,而不是墙壁上有各种可疑污渍的黑暗走廊。

因此,下次你的维护管理费到期时,尽量不要去想它会让你花钱,反而应该专注于它可以帮助的建筑物中营造正面的居住环境与氛围。

高楼住宅生活不全是惨淡的维修费和储备基金!为何不通过这些关于垂直花园和阳台花园的好主意,来点亮你的高楼住宅生活方式,这样你就可以为自己的住所建造一个避风港。也许它会帮助您摆脱那些必要的开支!

(本文获PropertyAdvisor.my网站授权摘录转载)

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让产业贬值的5件事

2022年11月10日

房子,不一定每间都能升值……

投资房地产总是有风险,外围和景气一般自己掌控不了,但至少可以不让人为或可避免的因素,影响房产价值。

所以购屋前,要注意以下可能影响产业价格的事项:

1. 垃圾土埋场

靠近垃圾土埋场、化粪池、通讯基站、变压站会严重影响产业价值。

尤其垃圾土埋场不单碍眼,还面对无法控制的恶臭、疾病和害虫等风险。

虽然购屋者一般都会避开垃圾土埋场,但最糟糕情况下,改装过的房子可能可以卖掉。

2. 工业区

住在工业区附近,最大的问题就是每天都要面对污染。

没有人愿意以高价买入有噪音、空气污染及环境污染地区的产业。

若你的产业或家靠近工业区,除非买家是在该工业区工作的人,否者要有心理准备,卖价被大幅压低。

3. 罪案率

如果你的社区罪案率很高,就可能要有心理准备,房价会很低。

不过,若在家里增加一些防范措施,如在窗户或大门装上警铃、额外门锁等,可提高一些价钱。

4. 恶邻居

如果你的邻居性格比较奇怪,或者素质比较低,也有可能会拖累房价。

但还是应该诚实告知买家,做好心理准备,房子因此会被压价。

5. 房子有不好的记录

如果你的房子里曾经发生一些不好的事件,如有人生病去世或曾经发生谋杀案,肯定会影响产业价格。

应诚实告诉买家,当然,要有心理准备价格会被压低。但不要试着隐瞒,因为一旦被揭发,少了诚信,可能价格会被压得更低。

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