独家报道：陈美玲
老龄楼，活化（下篇）
上周，我们针对性谈论了国内吉隆坡旧区的办公楼，急需翻新，以摆脱租金和租用率“双租降”的窘局，本周将把探讨范围广大至城市翻新。
我国许多城市已步入高龄，人老了也需要各种营养补充品保持健康活力，城市也一样，需要维护保养来保值，每一座城市都需要有策略、有规划地长期维护。
碍于许多城市长期保养不足，市内陆续引发破旧建筑、产业贬值、低质量基础设施等各种“资产降级”的问题，特别是高楼住宅。
城市从“新”变“旧”，唤醒了政府是时候该“做点事”，相关部门正着手拟定城市翻新法案，并预计今年杪呈国会寻求通过。
到底，城市翻新是怎么回事？待城市翻新法令颁布前，《南洋商报》率先带读者一探究竟。
城市翻新改造，是困难的。
它是一个过程，旨在改造、翻新和再发展城市的老旧、功能落后或不再适合现代需求的市区，包括改善交通系统，改造低收入区，提升至活力满满的商区或住宅区，再配备多功能空间及便利设施。
目的当然是提升城市的环境质量，以更高密度及更具发展价值的建筑，取代老旧建筑和基础设施，从而改善居民的生活条件，并优化土地利用，促进经济发展。
说白了，就是盼各地城市迎来蓬勃生机。
早前，国际组织世界不动产联盟（FIABCI）在马来西亚分会举办一场有关城市翻新法案的闭门讲座会议，并邀来大马城乡规划局法律与规划部总监沙米占为主讲者、国内各大发展商、产业中介师和产业顾问公司，均派代表出席会议，显然业内人士，都非常关注城市翻新一事。《南洋商报》是唯一受邀参与闭门会议的媒体。
法案涉5范围
沙米占在会上说，翻新城市法案是由昌明政府主催，一旦通过，便是重建城市的重要工具。
拟议中的法案分为5大部分：
（一）初步事项、
（二）落实城市重建区、
（三）管理、
（四）权利与业主权益、
（五）其他规定。
而城市翻新的宗旨在于4大重点，即
（一）城市升级、
（二）永续发展、
（三）提振社会与经济活动、
（四）美观。
他指出，城镇化水平不断提升城市发展阔步前进，政府预测，我国城市化率今年可达到85%。因此，此时推行城市翻新符合社会与经济需求。
“翻新城市的效益之一，可充分利用黄金地段的土地，用作兴建更多可负担房屋给流向城市的人口居住。”
推高氛围和声誉
沙米占表示，透过优化公共空间、增加或改造城市公园或广场、创建广阔又绿色的空间，能提升城市的宜居性和居民生活质量，一并刺激社会和经济活动。
他再说，城市翻新能解决多种社会问题，如贫困、拥挤，提升社会的安全和社会融合。
城市翻新后，将以焕然一新的形象示人，提高城市的整体氛围和声誉。
发展总值近4000亿
经大马城乡规划局（PLANMalaysia）统计，西马半岛合计有534个区存在翻新潜能，发展总值料达3553亿令吉，单单吉隆坡就有139区被鉴定为需要翻新，占地3206英亩。
随着翻新工作即将启动，意味着我国未来将有更多智能城市的落成。
城市翻新分4大类
城市翻新项目可由政府主导，也可通过国有子公司或与私人界组织联营公司一起合作。
沙米占说，城市翻新分4类，即
（一）城市重建、
（二）城市更新、
（三）城市活化、
（四）城市保育，皆涉及城市规划与发展，惟侧重点各异。
城市重建（Urban Redevelopment）
着重拆除年久失修的建筑，重新建造新建筑。通过各项措施或方案，全面改进建筑结构，包括清理大楼、拆除建筑、优化土地用途等，进而提升建筑的安全、功能及美观。重建将改善当地经济、基础设施、公共设备、建筑结构，成为宜居地点，为城市增值。
城市更新（Urban Regeneration）
专注复兴老旧、破烂及废弃的场所，更新或建设新道路、供水、排水、电力等基础设施，建造和翻修建筑、改善城市的设计、布局、功能及居住环境，从中复兴当地经济、社会和环境。
城市活化（Urban Revitalisation）
通过翻新、升级建筑和美化景观，为已出现社会经济活动衰退和老态的区域或建筑注入活力，重点在于修复外部老化的地区或建筑。
城市保育（Urban Conservation）
保护具有独特性和文化特征的遗产及历史遗迹，同时进行适当的开发。采取保护、保存，以维持建筑的价值。
同意门槛主宰翻新成败
城市翻新成功与否，同意门槛（Consent Threshold）是主宰因素。
执行城市翻新时，相关的利益方，如业主、居民、租户等需要达成受认可的标准或人数，方能执行，通常由政府或相关法令规定，确保翻新计划得到足够的支持率。
大马的同意门槛是多少？根据1985年分层地契法令（318法令）第57条文，在终止任何分层建筑的分层地契之前，必须达成一致决议。这意味，分层建筑的同意门槛必须获得业主100%的一致同意，才能够翻新大楼。
沙米占说，经多方洽谈，包括土地及矿物局、地方政府、州政府和大马购屋者协会，城市翻新法案提出的初步建议是，楼龄少过30年的安全楼宇，同意门槛为80%，如果楼龄超过30年，则75%。
“我们的建议是，外观及结构都被工程师定性为危楼，翻新的同意门槛是51%。废置项目也是51%，意思只需要51%业主同意，就可拆除原地重建。”
他有所保留说，以上建议会否被接纳，则有待城市翻新法案提呈至国会时，才能知晓。
然而，大马购屋者协会（HBA）曾强烈表态，反对设定任何的同意门槛，坚持任何重建项目都必须获得全数同意，以保障每一位业主的权益。
位于隆市中心的Desa Kudalari公寓，是我国第一个高楼公寓项目，于1984年竣工。2016年，公寓管理机构建议出售整栋公寓，经过长时间的谈判后，最后因管理机构无法获得业主们的一致同意，提议被搁置。
解救废置房屋计划
城市翻新可解决政府数百项废置房屋项目。
沙米占说，根据国家房屋局数据，属于政府的废置房屋项目有362项，属于发展商则21项。在城市翻新的倡议下，政府拟出三种方法处理项目问题。
第一，是正在拟议中的城市翻新法案。
第二，政府提供财政援助，保护废置房屋项目。
第三，利用房屋及地方政府部推行的“爱的关怀”活动。
在第12大马计划下，政府承诺在2025年之前，兴建50万间可负担房屋。中央政府负责财政和兴建，州政府提供土地，私人发展商则负责兴建当中30%至40%可负担房屋。
截至2023年9月30日，已完成10万5992间（21.2%）单位，16万8266个单位兴建中（33.6%），另22万5742间（45.2%）规划中。
房政部下有6种可负担房屋，即人民组屋（PPR）、青年过渡房屋（RTB）、人民亲善房屋（RMR）、国家房屋公司住宅（SPNB）、公务员房屋计划（PPAM）、一马房屋（PR1MA）。
在城市翻新计划下，有助政府提供更多可负担房屋。以吉隆坡市政厅批准的廉价组屋为例，楼龄20至30年的可负担组屋目前已破旧不堪，建议中的城市翻新法案，便是鼓励发展商在推展项目中，维持兴建可负担房屋。
沙米占指出，城市翻新项目应包含混合收入的房屋发展，结合可负担房屋、中价位房屋及豪宅为一体。政府因而可在翻新城市时，通过相关法令和规划政策，鼓励开发可负担房屋。
城市翻新一般涉及政府机构、发展商和非盈利组织之间的合作。另一种方案是转变用途，把现有建筑或空置的产业改为可负担房屋。
翻新成功案例
【案例一：隆拉萨廉价组屋】
过去，政府实现了翻新廉价组屋，吉隆坡的拉萨廉价组屋（Razak Mansion）便是其中一例。
为低收入群体而建的拉萨组屋，建于1960年代，楼高4层，共15座，600个单位，每单位的建筑面积介于350至400平方尺。高楼不设电梯、保安或其他便利设施。
在2000年代，拉萨廉价组屋蜕变为现代化公寓，建筑面积为700至800平方尺，配有电梯、安全设施等。2013年，通过集体出售方式，出售给发展商Impianika Development。
【案例二：新山市中心】
苏丹依斯干达大厦（CIQ）是新山的海关、出入境及检疫大厦，于1990年代重建，包括拆毁武吉查卡和Lumba Kuda的组屋。
重建之后，CIQ及周边地区转变为一个主要的交通枢纽，成为南方国际门户。
【案例三：新山金马扬城市广场】
新山士古来大道旁的金马扬城市广场，是一座7层楼大厦，却在1998年沦为废置项目。
2012年，WCT控股（WCT，9679，主板建筑股）以1亿8000万令吉买下金马扬城市广场，并进行改造工程。2017年11月28日，新山Paradigm Mall开业，正式取代金马扬城市广场。