外资涌入与旅游带动
纳闽房地产逆势吸金
独家报道：陈美玲
纳闽（Labuan），作为东马唯一一个联邦直辖区，凭借其独特的政策优势、战略性的地理与经济地位吸引众多投资者。与吉隆坡和布城这两个联邦直辖区相比，纳闽房地产市场规模较小，发展相对有限，但在金融、能源、旅游业等推动下，市场仍具备一定的增长潜能。
这里的城市景观以较旧建筑为主，现代建筑发展有限，基础设施项目规模也远不及吉隆坡。为了突破限制，联邦政府推出多项举措，如2030年纳闽发展蓝图、填海项目、拟议中的纳闽-美南卜大桥等，推动经济多元发展。
此外，联邦政府在2025年财政预算案拨款3291万7000令吉用于发展纳闽，涵盖升级基础设施和环境治理。这些举措反映了政府对改善纳闽基础设施的承诺，这可能间接影响土地利用和发展政策。
《南洋商报》访问了纳闽机构总执行长莫哈末苏古兰泰益及马来西亚房地产中介师协会（MIEA）沙巴分会主席黄智慧，畅谈纳闽房地产契机。
从房地产市场的角度来看，纳闽不比吉隆坡庞大、成熟和多元化，也不比布城拥有大规模发展规划，然而它却比隆市和布城更具针对性开发。
纳闽土地面积约92平方公里，房地产市场主要由金融、旅游和能源行业推动，涵盖住宅、商业办公楼、酒店、购物中心、工业区和物流中心等多个投资领域。考虑到当地人口仅约10万人，房地产市场无法完全依赖本地需求。
黄智慧对《南洋商报》说，纳闽作为国际商业金融中心的战略地位及拥有免税政策，房地产吸引了大量外部需求，尤其是在金融和能源行业。这些投资者和离岸公司高管通常会购买或租赁豪华住宅，用以长期居住，从而推动高端住宅市场的发展。
逆势吸金
“虽然关于纳闽豪宅市场变化的具体数据有限，但可以合理推测，它与全球趋势雷同，在冠病疫情期间因旅游限制和经济不确定性而经历了一定的放缓。疫情后，随着经济活动恢复，国际人员流动性提高，对高端住宅的需求可能逐步回升。”
不过她提醒，如果房地产开发未能匹配外部投资需求，而本地人口规模又有限，整体市场可能面临需求不足、空置率上升和投资回报率下降的问题。因此，房地产项目需要精准定位，以吸引外国投资，并满足特定行业的需求，从而实现可持续发展。
莫哈末苏古兰指出，纳闽房地产市场受到经济成长和投资环境左右。无论是住宅还是商业地产，积极的经济增长将会提升当地房地产需求。随着更多公司和投资者进入，它们对住宅、办公空间和其他设施的需求也随之增加。
“未来3至5年，纳闽的房地产价格预计保持稳定，也有可能根据需求而上涨。政府推行各项发展计划来提升纳闽基础设施，这将吸引更多投资并提高房地产价值。而政府实施的房屋政策，将确保可负担房屋足够供应。”
确保当地人买得起房
纳闽的住宅市场与经济活动紧紧相扣，市场若有大量高端住宅专门为外籍专业人士建造，当地居民或难以负担，导致市场供需脱节。
市场需要在高端、中端和可负担房屋之间取得平衡，确保当地人买得起房子，这需要战略规划政策干预。
政府发展商应共同合作
黄智慧说，政府和发展商应共同合作，确保住宅项目能够满足不同收入群体的需求，如实施可负担房屋计划、为建设中端和可负担房屋的发展商，提供激励措施及规定新开发项目，必须分配一定比例的住宅用于可负担房屋。
“这些措施在大马其他地区已取得一定成效，可以根据纳闽的市场需求进行调整和应用，合理满足当地人和外籍人士的住房需求。”
基设要跟得上发展
房地产发展仰赖有规划且强大的基础设施和交通连接性支持，然而与吉隆坡和布城这两个联邦直辖区相比，纳闽的基础设施相对欠发达。
目前，纳闽的基础设施由《2030年纳闽发展蓝图》主导，这份蓝图旨在推动纳闽经济多元化，减少依赖油气行业，并加强旅游业和服务业增长。
莫哈末苏古兰说，纳闽机构作为地方政府和联邦代表机构，它的职责综合了市政管理和区域发展。纳闽经济活动的增长推动了更完善的基础设施建设，如道路、公共交通、电力、水供以及其他设施，从而推动房地产市场增长。
黄智慧说，沙巴当前的基础设施举措包括，改善供水系统和正在讨论中的纳闽-沙巴大桥。政府于2024年财政预算案拨款3亿令吉，用于解决纳闽供水问题，这表明政府重视纳闽的基础设施建设，并支持居民的生活和经济活动。
游客暴增 掀酒店投资热
纳闽机构提供的统计数据显示，该地旅游业正呈现强劲增长，去年纳闽游客人次按年上升14.4%，达113万9766人，凸显纳闽的旅游吸引力正不断上升。
其中，国内游客占多数，从2023年的95万3850人，跃升至2024年的110万3367人，年增幅高达15.7%。
值得关注的是，2023年共有25万4277人入住纳闽酒店，而2024年，暴涨62.9%，飙升至51万5254人，反映出住宿需求正迅速攀升。
花卉节料吸引5万访客
莫哈末苏古兰说，截至2024年，纳闽有2274间客房，从商务型至五星级酒店皆有，短期内仍能应付当前需求。但随着人流持续扩大，住宿容量已被纳入纳闽结构规划与本地规划中，作为优先应对课题之一。
“今年，纳闽将举办2025年婆罗洲花卉节，预计吸引5万名国内外访客，并同步推出6项大型活动，同时恢复船员轮换服务，都将迅速推高住宿需求。”
他表示，市场已开始担忧现有客房供给恐无法满足未来旅游热潮，也正正为酒店、公寓与度假村发展提供扩张契机，吸引更多投资者进驻。
甲级办公楼热租 年回酬10%
作为国际商业与金融中心的纳闽，正吸引越来越多来自金融、能源与专业服务行业的机构设立营运基地，甲级办公空间需求显著上扬。
产业顾问黄智慧指出，纳闽的金融公园综合体（Financial Park Complex）目前是岛上最具代表性的甲级办公楼，提供从私人办公室到高端服务式办公室的多样化租赁方案。
“私人办公室面积介于75至161平方尺，月租介于118令吉至3151令吉；而服务式办公室则以约700令吉，适合初创团队和外资代表处灵活进驻。”
“纳闽的标准办公空间和零售商铺市场整体保持稳定，并提供多种选择，约100平方尺的标准办公空间，月租约1250令吉。”
2024年初，高端服务式办公室供应商USO（Universal Serviced Offices and Management Ltd）在金融公园综合体扩大业务，增加可5506平方尺服务式办公空间，以满足来自金融服务和油气等行业日益增长的需求。
莫哈末苏古兰指出，商业地产如办公室和零售空间的租金收益，通常高于住宅产业。年平均租金回报率介于6%至10%。然而，商业地产的需求不比住宅地产稳定，受经济好坏影响，存在不确定性而有着较高风险。