真正深受影响的单位之一
是聘请大量外劳的制造业
独家报道：陈美玲
工人宿舍，不论是集中式工人宿舍（CLQ）还是定制型工人宿舍（PBWA），都在迅速崛起为房地产市场中的新兴资产类别。过去，这类宿舍长期处于公众视野之外，多以店屋、排屋等“见缝插针”方式安置外籍劳工，居住环境拥挤、卫生欠佳。
到了2020年，修订并强制执行的《1990年员工宿舍与设施最低标准法令》（446法令）彻底改变了现有模式。根据新法令，雇主必须为外籍劳工提供符合最低标准的住宿，否则将面临高达5万令吉的罚款。
这项法令推动了专业建设集中式工人宿舍与定制型工人宿舍，吸引越来越多投资者关注，并视其为极具潜力的“蓝海”市场。
尽管集中式工人宿舍或定制型工人宿舍具备可观的市场潜力，然而真正深受影响的单位之一，是聘请大量外劳的制造业。故此，《南洋商报》访问了马来西亚厂商联合会（FMM）及跨国产业顾问公司大马莱坊，一起分析外劳宿舍的现况、挑战及发展潜力。
在众多房地产类型中，工人宿舍正崛起为资本市场的新宠。虽然外观低调，却拥有极具吸引力的现金流和稳定租金回报，说它是一块被低估的“黄金资产”，一点也不为过！
根据市场数据，目前每张床位的月租金介于180至350令吉之间；以中位数250令吉推算，一座设有1000张床位的宿舍若达满租，年收入可高达300万令吉！ 若再加上附加服务如膳食、水电包、保安与交通接驳，整体收益更为可观。
成本方面，若以每张床位平均建筑与设施成本为2万令吉计算，租金回酬率将达到8%至10%，远高于一般商业或住宅房产的净回酬水平。这种“以床计价”的营运模式，正逐渐成为投资者眼中的黄金投资机会。
如此吸睛的回酬率，自然吸引重量级资本进场布局。公务员退休基金局（KWAP）在2023年就以2.27亿令吉向新加坡上市公司胜捷企业（Centurion Corporation）收购了3座位于槟城和柔佛的工人宿舍，并签下长达15年的回租协议，显示机构投资者已将其视为长期稳定资产之一。
受私募基金青睐
产业顾问公司莱坊（Knight Frank）大马土地与工业解决方案高级执行董事沈颂能指出，床位月租价格差异来自多重因素，包括地点、服务配套（如免费WiFi、接驳巴士、膳食服务）、建筑密度、是否符合国际标准、以及是否包含水电等。
目前不少营运商已逐步转向低密度、较高生活品质的工人宿舍模式，也就是减少每个单位的床位数量、提升人均空间。虽然开发成本上升，但因舒适度和标准化提升，可支撑更高的床位价格，同时吸引优质客户群。
工人宿舍的性质与工业房地产或其他物流资产相似，具备稳定现金流、长租期、波动低等特征，特别受外国基金、产托（REITs）和私募股权（Private Equity）青睐。对比传统住宅资产波动高、空置率不稳定，工人宿舍更显“抗周期韧性”。
然而，这类资产在大马的发展仍面临制度性挑战。沈颂能坦言，工人宿舍发展在各州属面对土地取得、规划审批程序繁复，以及地方政府对标准缺乏一致性等障碍，这也让许多私人投资者在实务操作中“望而却步”。
“如果政府能推动统一审批机制、简化指南，加快审批速度，工人宿舍或成为房地产投资市场中的下一个亮点。”
冻结外劳或钳制发展
马来西亚的外籍劳动力，正处于关键转折点。截至2024年12月31日，全国共登记了236万8422名外籍工人，其中制造业仍为最大雇主，占比高达77万1327人，而建筑业、服务业紧随其后，构成国家经济不可或缺的底层引擎。
然而，为了将外劳总量控制在不超过全国劳动力的15%，政府自2023年3月起冻结新聘外劳通道。据官方数据，最后一批外劳已于2024年5月入境，此后人数预计将趋于稳定。
这项冻结政策虽旨在推动本地就业与产业转型，却也为工人宿舍产业带来长期变量。房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）大马土地与工业解决方案高级执行董事沈颂能坦言，这波政策冻结，将直接牵动工人宿舍的供应链和投资前景。
“随着中美紧张局势持续升级，越来越多中国企业开始向马来西亚寻求‘近岸外包’（nearshoring）解决方案，我们近期收到的相关咨询显著增加。”
他透露，这些跨国企业在本地设立营运据点后，势必带动大量新外劳需求，政府若持续冻结通道，恐将错失吸引产业转移的黄金窗口。政府可能需要重新评估当前的外劳政策，以应对这些新商业活动带来的劳动力需求增长。
发展速度将被压制
外资设厂并非空中楼阁，配套设施包括劳动力、宿舍、交通和监管体系必须同步到位，否则投资链条难以闭环，最终形成结构性瓶颈。
从区域角度观察，雪兰莪、柔佛和槟城为当前工人宿舍需求最为炽热的三大州属。三地皆具强劲的制造业和建筑业基础，是典型“劳力密集型区域”。根据内政部数据，这两大行业共吸纳全国近60%的外籍工人，形成对工人宿舍资产的高度需求。
若政府在劳工政策上继续“紧箍咒”式控管，工人宿舍市场虽具潜能，但发展速度将被压制。
国家若要承接全球供应链大转移，外劳政策不能一成不变。我们不否认自动化趋势重要，但现实是：不少行业仍需人力支撑转型过程。政策若脱离市场实际，就等于掐住了未来投资的咽喉。
落实法令制度化
政府推动集中式工人宿舍和定制型工人宿舍政策，是为了履行446法令，以改善外劳的居住条件。
沈颂能说，不管是集中式工人宿舍还是定制型工人宿舍，指的都是工人住宿的同一范畴，且必须遵守《446法令》及相关法规。
目前，工人宿舍在我国属于开发和实施初期至中期阶段，政府已正式颁布监管和政策框架，为业界提供全面指引。雇主和相关业者对工人宿舍的意识有所增强，并逐渐认识到采纳集中式劳工宿舍模式，最终将有利于业务发展、建立企业良好声誉，并确保工人身心得到妥善照顾。
“选址是集中式工人宿舍开发中的主要挑战。若地点距离工业区太远，将增加通勤成本与时间；而靠近住宅区则会遭当地社区强烈反对。因此，购地前应进行充分的尽职调查。”
李祖国：外劳住宿多元安置
在庞大外劳人口的现实下，厂商采用多种住宿模式来安置员工。
大马厂商联合会（FMM）副总会长李祖国说，目前的安排方式涵盖集中式工人宿舍、临时工人宿舍（TLQ）以及由第三方服务商管理的外包工人宿舍。
雇主多倾向在厂区内或附近设立工人宿舍，以方便管理和通勤，尤其是在需要提升营运效率的制造业环境中。不过，由于部分地区尚无法设立集中宿舍，许多公司仍需依赖临时工人宿舍来安置外劳，通常是租赁或公司持有的住宅、公寓、组屋或店铺单位。
集中宿舍成本高
大马城乡规划局（PLANMalaysia）的指南容许在过渡期间沿用临时工人宿舍，期限至2026年，届时全国预计将有足够的集中宿舍供给，以满足《446法令》的规范。
李组国说，厂商联合会收到许多会员反馈，委托第三方运营的集中宿舍在成本上，远高于以往由公司内部管理的住宿安排，尤其在单位供不应求的地区。这种外包模式虽然减轻行政负担，却带来不小财务压力。
部分雇主原本在厂区附近的住宅区设立临时工人宿舍，以方便上下班，但因地方政府要求搬迁至指定的集中式工人宿舍，导致交通成本增加，也拉长通勤时间，影响生产效率和员工士气。对于利润空间有限的制造业而言，这是实际且持续的挑战。
在自建与外包之间，厂商的选择取决于规模、财力与营运需求。规模较大、营运稳定的企业更倾向自建集中式工人宿舍或定制型工人宿舍，以掌控标准、成本与审计要求。而中小企业则多选择外包方案，以迅速应对法规、缩短执行时间及降低初期投入。
各州执法不一致
与邻国新加坡或印尼相比，大马发展劳工宿舍的劣势在于执行和执法不一致。沈颂能说，各州和地方政府发展的规则和执行上存在差异，导致地主或发展商面临不同的标准。相较之下，新加坡拥有更高标准和一致性。
李祖国说，集中住宿的本意是让外劳拥有体面和人道的生活条件，尽管业界支持《446法令》，但许多公司表示政府的要求过于僵化，尤其是位于高成本城市及翻新现有建筑方面，比如建筑改为工人宿舍的审批流程不仅耗时，还复杂、成本高，且各地规定不一致。企业常因申请程序延误或相关要求解释不一，难以顺利合规。
举例，槟岛市政厅不允许宿舍设在住宅区，强制要求将宿舍迁至店铺单位，增加了装修和用途转换成本；威省规定企业在申请前需取得州议员的推荐信，导致流程冗长；芙蓉禁止外劳住在住宅区，要求公司将工人迁至其他地点的工人宿舍；梳邦再也市政厅对外劳住宿亦设有诸多限制。
不少企业曾投入大量资金翻新宿舍，提升住宿条件以符合《446法令》，如今却需再次搬迁，面临重复投资压力。李祖国说，一刀切的政策忽略了工业区分布和公司规模的多样性，特别是中小企业在偏远地区难以遵守相关规定。
“与其强制搬迁所有临时工人宿舍，不如审视是否已达到集中式工人宿舍所需标准，若合规便应允许转为正式的工人宿舍。”
他说，厂商联合会建议政府在继续推动宿舍建设的同时，允许过渡期的灵活安排，协助企业在程度上更顺利完成申请。
厂商促政府协助推动
雇主希望政府提供财政、政策与监管支持，协助推动集中式工人宿舍。李祖国说，厂商联合会向政府提议，促成公私联营合作，建立与管理工人宿舍，并根据宿舍模式发展宿舍设施，包括商业零售空间、食堂、小贩摊位、便利店、理发店等，以可负担价格让业界购买。
政府受促允许私人界重新开发废弃建筑物为集中式工人宿舍，并赋予地方政府权力向业主发出产权证，这不仅提升市貌与社区环境，还能刺激经济发展，优化土地资源。
此外，该会建议政府批准投资者或业界将商业店铺改造为一星级工人宿舍，这类宿舍将提供基本设施，如床位、床品、洗漱用品，并配有接待区。
沈颂能说，目前国内尚缺乏关于工人宿舍的官方数据，不过在关键地区由私人界或公私合营推动，工人宿舍将稳步发展。
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