它能涅槃重生
重现昔日辉煌吗？
独家报道：洪诗迪
这座屹立在武吉免登，曾经是吉隆坡潮流文化的风向标、年轻人和游客们趋之若鹜的圣地，如今在多数人的眼中，仅仅是一座经已褪去昔日光辉，仅留下青春印记及一声声叹息，正在垂暮挣扎的过气购物商场。
然而，在部分业内人士看来，它却依然是一个举足轻重的商业地标。
若你已许久未踏足金河广场（Sungei Wang Plaza），你也许不知道，这座在商业竞争浪潮中，逐渐成为繁华闹市中一座“沉睡巨人”的购物商场，近年来已悄然发生蜕变，一股不容忽视的复苏力量正在涌动。
这不禁令人好奇：它真能在激烈的市场竞争中涅槃重生，重现昔日辉煌吗？
如今的年轻人，或许难以想象，昔日的金河广场曾是何等辉煌；然而，对前几代人而言，那份记忆却格外深刻且鲜明。
曾经的金河广场不仅是“亚洲最大购物商场之一”，更曾连续30年蝉联人流量冠军，几乎每月都能吸引逾2400万游客，坊间更流传“若你没有去过金河广场，就不算去过吉隆坡”这样一句话。
也正因销售的都是平价的潮流服饰，加上有戏院、溜冰场和卡拉OK等娱乐场所，所以70、80和90年代的年轻人都爱光顾金河广场，尤其是充满港味的“6楼后座（HK Station）”，独特的“啦啦文化”也在此生根发芽。
甚至对许多本地品牌来说，当年的金河广场就是“成长催化剂”，推动了众品牌的繁荣发展，包括本地珠宝商多美（Tomei）、鞋履品牌Vincci和餐饮品牌大人餐厅（Esquire Kitchen）等。
虽然这里的肯德基（KFC）分店早已关闭，但早期的它，还曾创下“全球年度销量最好的分店”纪录。
针对金河广场能兴旺逾30年，大马购物中心协会（PPK）副会长林育利认为，以下3大因素是主要驱动力：
1. 前瞻性设计
回溯40多年前，尽管金马购物中心（Campbell Complex）、安邦购物中心（Ampang Park Shopping Centre）及第一购物中心（Pertama Complex）均更早开业，但金河广场的设计理念，仍属前瞻性；包括他们的空调系统、停车设施和逾800间零售商店等配置，均被视为是顶尖水平。
2. 交通便利性
金河广场和武吉免登购物中心（Bukit Bintang Plaza）自开业以来便密不可分，经常被喻为连体双胞胎。
这样的设计，开创了“共享设施”的概念，包括共同的入口和停车场，并与苏丹伊斯迈路（Jalan Sultan Ismail）、燕美路（Jalan Imbi）和武吉免登路（Jalan Bukit Bintang）紧密相连，形成独特商业生态。
这种“通行权”协议，不仅提供了交通便利的显著优势，亦提高了人流量，这样的规划至今仍可谓无可比拟。
3. 租户组合
当年的金河广场是许多知名国际品牌来马设门店的首选据点，譬如英国的玛莎百货（Marks & Spencer）；本地的百货公司，则有百盛（Parkson）和美罗（Metrojaya）。
而除了服装零售之外，金河广场还设有两间电影院、溜冰场和美食广场等；如此多元的租户组合，在当时的其他购物商场极少见。
“复合式”先驱
金河广场共同管理委员会前主席吴逸琛亦表示，比金河广场早开业的金马购物中心、安邦购物中心及第一购物中心都只有零售商店，即使有餐饮店也很少，但金河广场不仅有多元的零售商店和娱乐场所，更是首批引入美食广场的购物商场。
换言之，在“巨型购物商场（Mega mall）”、“复合式商场”和“综合商场”等名词普及前，金河广场早已实现了相似的超前模式。
内斗致租金暴跌
那金河广场在过去10余年间，究竟经历了什么，以致盛况不再？对此吴逸琛叹道，背后涉及诸多复杂的因素，其中的3大关键点包括：
1. 内部纠纷
当时金河广场内部发生人事纠纷，导致一大批商家撤离，还四处散播负面信息，5至7年内的店铺租金便暴跌近70%。
3. 孟商崛起
租金暴跌后，大批孟加拉商家便趁机入驻，而且占据的都是优势位置的店铺，这样的形象也渐渐深植在人们脑海中。
3. 人潮阻断
包括捷运（MRT）的建造工程，以及武吉免登购物中心一拖再拖的重建工程，导致金河广场的人潮被阻断，而形同一座被遗忘的孤岛，与周边的繁华形成鲜明对比。
吸引力不再
房产咨询师侯碧云补充道，7、80年代的年轻族群普遍经济水平不高，对名牌或奢侈品的认知度低；所以能在金河广场买到“经济实惠”的“流行服饰”，对他们来说已经是很了不起的事。
“但时下年轻族群的消费观不一样了，他们不仅有更高的经济能力，也愈来愈崇尚名牌或奢侈品，所以金河广场提供的中端商品和服务，已无法满足他们的需求，自然就不再光顾金河广场。”
独立于行业波动
其实在许多人看来，购物商场愈建愈多，才是导致金河广场失去吸引力和竞争力的主因。
正如侯碧云说，来自巴生的她，年轻时也很爱光顾金河广场，因彼时的巴生只有百货公司，而没有类似的大型购物商场；但现在的选择变多了，金河广场对她的吸引力也随之减弱。
但吴逸琛和林育利却不认同，反而认为其他购物商场的崛起，并没给金河广场带来影响。
包括乐天广场（Lot 10）、刘蝶广场（Low Yat Plaza）和成功时代广场（Berjaya Times Square）等，不管是规模、历史积淀或所提供的服务等，均无法与金河广场相媲美，反而是为吉隆坡市中心创造了聚集效应，提升吉隆坡作为购物圣地的吸引力，继而带动人流量，让周边的购物商场都能够从中受益。
即使随人口增长向外围扩展，梳邦百利（Subang Parade）、万达广场（1 Utama）和双威金字塔（Sunway Pyramid）等购物商场的出现，均未能对金河广场造成影响，其吸引力依然强劲。
那更别谈与金河广场等级不同的柏威年广场（Pavilion KL）等购物商场了。
跨代收益稳定
尽管大众普遍认为，金河广场已深陷颓势多年，但林育利却有不同的见解。
他表示，以“衰落”来形容金河广场的现况并不恰当，因它不仅依然表现强劲，甚至还超越了许多的竞争对手，从资产类别的表现来看，我国未曾有像金河广场般收益惊人的投资。
当然，也不能空口说白话，据他掌握的记录显示，1980年代的第一代业主确实获得了巨大回报，包括租金收入和转售价值都实现了5至10倍的资本增值，同时也使多代的业主和经营者们获益匪浅。
除此之外，知名不动产集团凯德集团（CapitaLand），于2008年以7.24亿令吉收购了62%单位，亦突显了金河广场的价值，尤其这一价格还比已故丹斯里张国林，当年以1亿令吉投资兴建金河广场多了7倍。
入驻率达90%
至于租金方面，2015年的数据显示，购物商场的平均租金，每平方尺仅为14令吉，位置显眼的小型单位租金则可高至100令吉。
但金河广场在2008年的高峰期，每平方尺的平均价格约为1400令吉，部分单位更可高达3000令吉或低至300令吉，具体取决于单位的面积和位置等因素。
吴逸琛更表示，在疫情爆发前的2019年，金河广场还有超过70令吉的尺价，目前的入驻率也高达90%，人流量也恢复了不少，特别是游客，其中有70%来自印尼。
进退两难冰火相逼
与其说是衰落，林育利认为，金河广场更像是已达到前所未有的成就，既无法再前进也“无法退休”的“超级巨星”。
原因是金河广场与梳邦高峰广场（Summit USJ）和槟城武吉占姆广场（Bukit Jambul Complex）等购物商场一样都属于“共管商场”，即分层产业。
简单来说就跟共管公寓和办公楼一样，受2013年分层管理法令（SMA）管制；因早期的业主都是直接将单位买下，所以有逾400名业主都是小股东，而高达62%股权由凯德集团持有，大众区域则由共同管理委员会管理。
而这正是金河广场目前面临的最大挑战，因不同的业主会有不同的利益考量，导致统一决策和战略协调变得复杂，此情况在所有老化的共管商场中极普见。
林育利说：“有朝一日，如果金河广场能成功整合所有权，转变为单一管理，它将能释放更大的潜力，并如涅槃般重生，甚至像一颗全新核弹般震撼市场。但要实现这样的整合，暂时几乎是不可能的。”
他说，因为根据现行的法律制度，要终止分层地契所有权，需获取股东们100%同意。
“但这是不可能实现的。”
需数年全面开放
很多人认为，金河广场唯一的出路，正是将之拆除重建并重新发展。
正如侯碧云说的，金河广场的土地价值已上涨不少，但建筑设计过时，现在要回到以前的高峰期非常难，最好是拆除重建。
“因面积够大，所以很适合做成酒店配广场的综合发展项目。”
只可惜共管商场无法轻易被拆除重建，而只能在可行范围内进行有限的升级。
这也是金河广场正在做的事，吴逸琛回忆道，当金河广场几乎处在谷底时，凯德集团前来跟我协商转型的事宜。
“因为他们面对的问题是，有足够的资金装修好自己的空间，但剩余近40%的业主，以及管理层负责的门面和大厅没有装修，整个情况并不会改善。”
简言之，正是所涉及的每一方都须达成共识，即同意装修和重新定位，金河广场才能继续前进，而装修工程目前已在分阶段进行中。
如果你曾在近期光顾金河广场，你就会发现金河广场不一样了，尤其在活动场馆加入后，多场演唱会带动了人流量向金河广场转移，但装修工程要100%完成，吴逸琛坦言还需要数年时间。
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