王水丰
产业实习估价师（PV2667）
MBA（策略管理）
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灾后谁埋单？
近来天灾频发，缅甸和泰国的建筑物在地震中轰然倒塌仍历历在目，而大马布特拉高原天然气管爆炸事件所毁坏的房屋，所引发的房屋损毁问题，都使公众对保险理赔开始了广泛讨论。
许多人辛勤工作，将大部分积蓄用于购房和偿还房贷，然而一场天灾就可能摧毁多年的努力。更令人担忧的是，部分业主因保额不足（underinsured），理赔金额不足以覆盖房屋修复费用，最终不得不自行承担部分维修成本。
因此，除了购置房产，我们还需善用房屋保险来保障自身权益。
以下是关于房屋保险最常见的五大疑问：
1、房屋保险不是一样的吗？
许多人误以为房屋保险只有一种，但实际上我国有四种房屋保险，业主可根据需求选择适合自己的方案。让我们一起来看一下是那四种？又要如何选择。
1.1 基本火险（Basic Fire Policy）火灾是导致房产损毁的主要原因之一。一旦房屋被烧毁，其价值也随之化为乌有。因此，银行会要求业主必须为每处房产投保基本火险，这是房屋贷款必附带的最基本保险。
它所承保最主要的范围：因火灾及雷击造成的建筑物基本结构、固定装置 (Fixtures）与室内的财物损失。
保障范围有两大类：
A）标准保障范围此类标准火险保单的保费率、条款内容及保障范围，均需遵循大马普通保险协会（PIAM）发布的《修订火险费率表》规定。
B）特别保障范围 （Extended Cover）国家银行也考虑到业主对其他受保范围的需求，而允许保险公司推出非标准火险产品。投保人可通过支付附加保费，将保障范围扩展至以下特殊风险：
-自然灾害：地震、火山爆发、风暴、洪水，地陷与滑坡
-意外事故：爆炸、航空器撞击及其坠落物、水槽和管道爆裂，倒塌的树干
-社会风险：暴乱、罢工及恶意破坏（Riot strike and malicious damage）
-商用产业专属风险：电气故障、丛林火灾，商业烘炉等
业主需注意的事项：
·不同保险公司的条款可能存在差异，投保前需仔细阅读保单细则。
·投保人需了解自身产业或商业所需的特殊保障，及所能负担的保费来决定保险的配套
基本火险：保障建筑物的基本结构，固定装置和室内财物损失
1.2 屋主保险（HouseOwner Policy）问题来了：许多业主在房屋装修上投入大量资金，因此除了建筑物结构外，人身安全与装修保障同样重要，业主需要有更广泛的保障，“屋主保险”也就这样应运而生，专为住宅物业（包括独立屋、公寓、组屋等）设计，提供比基本火险更全面的保障。
关键提示：有地房产业主需确保装修工程已取得地方政府颁发的完工及合规证书（Certificate of Completion and Compliance, CCC）。确保保额足以覆盖当前的重建成本，包括装修升级部分。
屋主保险承保：保障建筑物的结构及装修和业主家人的人身安全
1.3 住户保险（HouseHolder Policy）若您的住宅内有安装名贵吊灯、大理石地砖或收藏昂贵的珠宝首饰，住户保险可提供额外保障。
在以下的情况下，投保人将可获得保险公司的赔偿：
·偷窃
·火灾或水灾重要提示：
·贵重物品（如珠宝、艺术品）需单独申报并保留购买凭证，否则可能影响日后理赔金额。
·每家保险公司对索赔条件有特定要求，比如业主需证明房子的门窗已上锁，不存在疏忽行为。
住户保险：这个产品聚焦室内贵重财物保障（遗失或损坏），或投保人残疾或身亡的赔偿。
1.4 全险保单（All Risk Policy）：提供最全面的保障，仅排除保单明确列出的免责条款。其它的物件一律受保障。当然，保费也相对较高。
在选购保险时可选择两种赔偿金的计算方式：
• 重置价值（Reinstatement）：重新建造相等的建筑物的费用，然后再扣除折旧后所得的赔偿数额
• 替换价值（Replacement）：参照同等类比物品的价值进行核算，并假设为业主进行替换为前提。
2、我听说过有些业主得不到他们应得的赔偿，为什么呢？该如何避免？
每一家保险公司的产品配套各有特色，核心保障与除外条款（Exclusion）也存在差异。业主应多方咨询保险中介，了解不同公司的保障范围。以下是常见保障与除外条款对比：
核心保障：
·自然灾害：火灾、雷击、地震（注：部分地震风险需附加投保）
·意外事故：爆炸、车辆撞击、水管爆裂
·安全风险：伴随暴力破门的盗窃行为
除外条款 （以下情况不获赔偿）：
·标准的屋主保险是不保因地陷、滑坡等地质风险所造成的损失
·住户保险要求盗窃索赔必须提供暴力侵入证据
·白蚁蛀蚀不获赔偿
赔偿金没有达到投保人预期的原因及避免方法：
原因：保额不足。业主可能沿用多年前投保的投保金额，未考虑通膨导致的建筑成本上涨。
如何避免：业主应该每隔两三年评估产业或家里物件的价值，并根据房屋周围环境的变化，调整投保金额和涵盖范围。
原因：违反保单条款。例如未经过保险理赔人（Loss Adjuster）查勘核损的批准便擅自维修。
如何避免：在意外发生后，第一时间通知保险公司，获批准后，才开始维修房子。
仔细阅读保单条款，重点关注索赔条件。
原因：部分装修升级不获理赔。
如何避免：确保所有的装修升级已获政府准证。
3 我的房屋损坏了，要怎么申请理赔？
遵守以下标准的理赔流程可确保理赔顺利进行：
·及时报案：损失发生后应立即书面通知保险公司和报警，延迟报案可能影响索赔权益。
·细读保单条款：清楚知道那些物件在受保的范围，是什么不受保，以及所需呈交的文件和手续。
·损失鉴定：在还没有开始任何维修前，务必让保险理赔师 （Loss Adjuster）评估物业的损坏程度并列出损坏清单。
·正式维修：永久性修复需先提交维修报价单，获得保险公司书面批准。
·提交申请：需提供完整的警方报告、屋主身分证明、损失清单、购买凭证等文件。
·配合调查：保险公司可能委派理算员现场查勘，业主应全力配合。
理赔要点：
-保留所有维修发票和沟通记录。
-重大损失需等待保险公司查勘后再进行永久性修复。
-注意保单中的“除外条款”（Exclusion）
4. 如果我的保险金额低于重建成本（undervalued），保险公司会如何计算实际赔偿金额？
保险赔偿金额并非根据房屋的市场价格来计算，而是根据建筑的重建成本（rebuilding cost）和火险保额计算。保险公司会应用平均条款（average conditon）计算实际赔偿金额。
让我们通过以下的案例来了解：阿明多年前以50万令吉贷款购房子，投保金额为50万令吉。但大部分的建筑结构在火灾里损坏，造成的损失为30万。保险公司所列出的重建造成本为60万令吉。阿明可获得25万的赔偿金，其获赔金额计算如下：
RM500,000 / RM600,000 X RM300,000 = RM250,000
由于这类赔偿额是根据建筑的重建成本计算，房子的重建成本受通货膨胀率影响而提高，若业主没有提高火险保额，如果意外发生了，所拿到的赔偿金是不足以支付房屋维修的费用，屋内的家私、电器电子产品、钢琴、橱柜、太阳能板等还需自行处理。
资料来源：各大保险公司的保险产品披露说明书 （Product Disclosure Sheet）
5、我住在公寓，好像没有购买火险，如果发生火灾，我该怎么办？
别担心，大马健全的法律规定所有物业共管委员会（JMB或MC）一定要为整个楼盘购买火险。这就是我们所谓的主保单（Master Policy）。
至于个别业主，银行可能会要求购买屋主保险。业主可以索取个人火险证书（Individual Certificate）核对保障细节，再和贷款银行申请免除银行的第2分保单。但批准与否，在于相关银行的政策。
总结：
房屋保险是保障房产安全的重要工具，业主应根据自身需求选择合适的保险类型（基本火险、屋主保险、住户保险或全险），并确保保额与当前重建成本匹配。理赔时需严格遵守报案、查勘和维修流程，避免因保额不足或条款误解导致赔偿缺口。定期审查保单、保留贵重物品凭证，并咨询专业顾问，方能全面规避风险，守护资产价值。
免责声明：上述信息及观点均摘录自大马普通保险协会网站及各保险公司的公开资料。内容仅供参考，且可能因监管政策或市场变动而调整。请以保单合约为准，并咨询专业保险顾问或律师获取最新建议。