刘泌光
产业投资顾问
住宅VS店屋
谁更胜一筹？
近年来，柔佛房地产市场持续发展，尤其是靠近新加坡的地区，成为投资者关注的热点。无论是住宅还是商业地产（如店铺、工厂），都各具优势，关键在于如何根据自身需求和市场趋势做出明智的投资决策。
首先，我们来了解住宅与商业地产的投资区别；
-投资对象：
-公寓、排屋、独立屋等，用于个人或家庭居住。
-需求来源：
-本地居民、外籍工作者、长期租客，受人口增长、经济发展及政府政策影响。
-投资周期：
-一般为长期持有，投资者主要通过租金收益和未来资本增值获利。
-市场表现：
-柔佛新山住宅市场长期稳定，特别是靠近新加坡的区域，如苏丹依斯干达大厦（CIQ）、百万镇（Permas）、美迪尼（ Medini）、武吉英达（Bukit Indah）、Eco Botanic，吸引大量跨境通勤人士。-柔新捷运系统（RTS）预计2026年通车，届时新加坡工作者更容易在柔佛置业。
-风险因素：
-若如马来西亚“PR1MA房屋计划”鼓励本地人购房，可能影响投资回报。-部分地区房产供应量较大，可能影响租金回报。
-政府支持政策：
-为外国投资者提供长期居留权的马来西亚第二家园计划（MM2H），有助推动高端住宅需求。
-如新山、依斯干达经济特区等产业园区的发展，将带来良好的基础建设。
-商业地产投资（店铺、工厂等）投资对象：
-店铺、办公楼、商场、工业厂房等，主要面向企业和商家。
-需求来源：
-受经济活动、行业发展及政府招商引资政策影响。
-投资周期：
-一般持有期较长，租赁期通常为3至10年，投资者可通过租金收入和资产升值获利。
-市场表现：
-新山市中心、Austin Heights、Setia Tropika等商业区的店铺需求旺盛。巴西古当（Pasir Gudang）、士乃（Senai）等工业区吸引外资企业，将推动厂房需求增长。
-风险因素：
-受经济环境影响较大，商业市场波动较大。
-店铺租户稳定性较差，可能出现空置风险。
-政府支持政策：
-柔佛经济特区所提供的税务优惠，将吸引国际企业入驻，带动商业需求。-政府为外资企业提供税务减免，将促进工业地产发展。
未来5年发展前瞻
住宅市场：稳定增长
-柔新捷运系统的建设将提升房价，并促进周边房产的投资价值。
-马来西亚第二家园计划重新开放，可吸引更多外籍买家，进而推动高端住宅市场增长。
-住宅租赁市场稳健，尤其是针对新加坡通勤族的房产。
商业地产：稳中有升
-店铺需求与经济增长、旅游业发展有关，商业区仍具投资潜力。
-工业地产随着新山制造业发展，特别是巴西古当、士乃、振林山（Gelang Patah）、古来（Kulai）等区域，厂房需求预计持续增长。
-柔佛经济特区的进一步发展可促使商业区扩张。
投资需求全覆盖
首次投资者
建议：优先选择住宅，如公寓或排屋，租赁市场较稳定，资金门槛较低，适合长期持有。
推荐区域：百万镇、武吉英达、Eco Botanic和丽园（Austin Heights）。
经验投资者
建议：可考虑店铺或小型商业，提高回报率。
推荐区域：Mount Austin商业区、Setia Tropika商圈。
经商者或高资本投资者
建议：可投资厂房、办公楼等，获取长期租赁收益。
推荐区域：巴西古当、士乃工业区。
总结：商铺收益稳定 新手慎入
我作为一名房地产顾问，更倾向于店屋投资，主要基于以下几个因素；
供需关系：店屋的供应相对少，而市场对商业地产的需求长期存在，特别是在发展迅速的商圈。
收益稳定：店屋的租赁期一般较长，租客稳定，有助减少空置期的风险。
资产增值空间：商业地产的价值通常随着区域经济发展而上升，尤其是政府规划重点发展的地区。
然而，店屋投资的入场门槛较高，适合有一定资金实力的投资者。
如果是初次投资，还是建议从住宅入手，逐步积累经验。
至于如何做出最佳决策，我认为，无论是住宅或店屋投资，都有独特的市场价值。
投资者在决策前应考虑几点：
1.分析目标区域的供需情况，确保选址具备长期需求。
2.评估自身财务状况，计算现金流，确定是否适合长期持有。
3.考虑租赁市场，住宅适合长期稳定出租，店屋则需关注商业氛围。
4.寻找专业建议，咨询房地产顾问或投资专家，避免盲目入市。
最终，房地产投资没有标准答案，只有适合自己的策略。通过深入研究市场、合理规划投资，才能在柔佛房地产市场中获得最大收益。