国家银行已出台11年
也许很多人还不知道，房贷再融资现金提取（cash out）的偿还期已从35年缩短到10年；大大提高每月的偿还额，有者可能因为偿债能力被质疑，而被银行拒绝再融资，对急用钱的众人来说，绝对是坏消息，弹性大幅受限。
实际上，这项措施国家银行已出台11年，为何至今各银行才相继跟进？
房贷再融资，原本的最大用意就是降低借贷成本，然而，越来越多太过“聪明”的投资者，通过再融资提现，再把资金进行其他投机活动，实现“钱滚钱”的高风险投资。
市场竞争客户需求
最近，《南洋商报》发现众银行开始行动了，缩短房贷再融资的提现偿还期，这是因为银行的不良贷款和坏账恶化了，而导致银行收紧银根？
为了控制家庭债务，并抑制房产投机活动，国家银行早在2013年7月5日，就房贷再融资提现发布新指南，建议银行把提现的款额偿还期，从最长35年缩短到10年，惟这些年，银行界并未严格执行，仍然为再融资者提供长达35年的提现偿还期，才使市场不禁问：原来有这么回事。
财务健康检查平台FinDoctor.my创办人杨景雄接受《南洋商报》访问时说，国行发布新指南逾10年，但许多银行迟迟未追随，主要原因是市场竞争和客户需求所致，银行通过提供更长的还款期限（如35年）吸引贷款者，尤其是当住房市场火热时，市场对再融资提现的需求会更高。
然而，今年6月开始，银行逐步实施10年制提现还款期限，当中原因有二。
一. 监管压力加大。随着家庭债务持续增长，监管机构已加强对银行的合规检查，迫使银行严格执行房贷再融资新指南，避免贷款者过度消费未来收入。
二. 银行风险管理。为降低不良贷款风险，银行开始更谨慎管理再融资贷款，尤其是风险较高的提现部分。
家庭债务1.53兆炸锅
杨景雄说，11年前，新指南一开始实行时，大众银行（PBBANK，1295，主板金融股）便跟随，可惜两三年后便“不再坚持”，原因是没有客源，再融资者都拒绝仅有10年的偿还期，最后舍大众银行而去。
指南有灰色地带
国行2013年也一同缩短个人贷款的偿还期至10年，及收紧各种申请条款，避免国人过度挥霍未来钱，当两者的偿还期都仅有10年时，缺钱者纷纷转向较容易获批的房贷再融资套现，因而激起千层浪，房贷再融资甚至出现了被投机者滥用的情况。
他指出，当时国行发布的新指南亦有漏洞和灰色地带，仅要求银行在审批再融资计划前，对借贷者进行压力测试（stress test），评估10年期限的还款能力没问题，才能批准。
“个中涉及字眼游戏的灰色地带，银行只要求为10年的还贷能力进行压力测试，但私下仍批准最长35年的供还期。”
今年3月，财政部在国会回答提问时，爆出我国家庭债务总额高达1兆5300亿令吉，这项消息像炸开了锅。虽然国行行长稍后缓颊，说家庭债务仍在可控范围，安慰大家无需过度担忧，如今零售银行则纷纷实行缩短再融资提现的偿还期，难道市场出现了“变化”？
目前，两种情况下的提现仍可享有35年偿还期，即房屋装修和教育用途，两者皆需要提供证明文件，如装修报价单和大学入学文件。
还贷额涨40%
月供压力更大
房贷再融资所提供的提现，一直是很多人资金周转的选项。
跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）董事经理鄧文安对《南洋商报》说，一般房产再融资的原因是创业、扩展业务、装修或子女教育问题，而需要周转资金。
“缩短提现偿还期的影响是一体两面，每月还贷额肯定会更高，因此屋主抵押房产再融资时，务必三思。从另一个角度看，由于借贷者能提早偿清提现款额，从中降低了银行的风险。”
审核过程严谨
房贷再融资的批准过程是如何？
鄧文安说，银行收到再融资申请后，会先评估申请者的财务状况，以确定是否符合资格，会要求申请者提交财务状况证明和信用的文件。
银行随后会评估申请者的房产，确定市场价值，再用以计算再融资金额。一旦获批，申请者需要签署相关协议和文件，银行最后才发放款项。
缩短偿还期限
打击债务重组
提现是债务重组的救命稻草。
杨景雄说，房贷再融资市场尚不能说“明显泛滥”，但确实是处于增长趋势。市场充斥着许多再融资优惠配套，让贷款者可在免付律师费、估价费和印花税情况下申请再融资，进而带动市场日渐活跃。
银行体系仍稳定
尽管如此，大马的银行体系仍相对稳定，不良贷款（NPL）和坏账比率一直保持在可控水平。
截至2023年12月31日，国内银行的不良贷款率仅1.2%，加上国行和政府出台的政策限制，如限制压缩贷款等，房地产投机活动有所下降。
杨景雄说，从房贷再融资的个案来看，再融资提现对于债务重组极其重要，随时成为“救命稻草”。
“希望政府放宽受限范围，除了装修和教育，作为债务重组的再融资提现，可获得35年的偿还期，让真正有需要的人得到帮助。”
例如，家人因健康问题，通过信用卡透支了10万令吉医药费，导致现金流周转不灵，甚至连最低还款额也没能力支付，这时候就能从再融资提现清还卡债，解救燃眉之急。若无法实现债务重组，或面对破产，届时便需要国行旗下的信贷咨询与债务管理机构（AKPK）介入，间接破坏国家声誉。
从房贷再融资提现，能有效重组个人和家庭债务，以更低的借贷利率降低贷款成本。
“国行管制人们胡乱消费是好的，但这项措施会影响真正需要债务重组的人。”
家债比经济增长更高
全国家庭债务增长率高于国内生产总值（GDP），非好现象。
据国行数据，2018年至2023年，全国家庭债务的年增长率为5.1%，虽不至于双位数增长，但仍高于2023年大马经济成长率3.6%，显得格外扎眼。
我国家庭债务占国内生产总值的比重，从2018年的82%，上升到2023年的84.2%。
截至去年底，家庭债务总额达1兆5300亿令吉。
在众多家庭债务当中，住房贷款占最大比例，达60.5%，其次是车贷（13.2%），接着是个人融资（12.6%）。
推高家庭债务增长的因素包括政府和私人界提供各种激励措施，鼓励人们买房所致。
2011年实行、并于2023年4月1日取消的“我的第一间房屋计划”（SRP），让首购族享有免首付买房，正是推高家庭债务的主因之一。
另外，2020年至2022年间，政府为刺激汽车销售市场，而豁免汽车和电动车的销售税（SST），一并大幅提高汽车贷款。
银行债务亚洲第四
杨景雄说，除了家庭债务连年增加，根据经济指标网，去年马来西亚的银行债务占国内生产总值69.4%，亚洲排行第四，前三名依序是韩国（100%）、香港（93.2%）及泰国（92.3%）。
相关新闻：