首尔线下商业
“失血”严重
近年来，首尔多个核心商圈陷入前所未有的空置困境，线下商业生态正迎来深度重塑。
根据全球房地产服务公司高纬环球（Cushman & Wakefield）发布的最新报告，截至2024年底，新沙洞林荫道的商铺空置率飙升至39.4%，成为重灾区。
此外，江南、清潭、弘大和汉南·梨泰院等黄金地段的空置率，亦维持在两位数高位，分别达到20%、17.4%、14.4%和11.5%。除了明洞和弘大以外，大多数商圈的空置情况较去年进一步恶化。
“亚洲日报”4月14日报道，销售数据同样显示出线下商业复苏乏力的现实。与2019年疫情前的同期相比，2024年上半年首尔大多数商圈的零售、餐饮和服务类销售额均有不同程度的下滑，只有医疗等个别行业逆势增长，整体线下消费气氛仍低迷。
法拍市场量增价跌
房地产市场也显露疲态。韩国司法拍卖平台GG Auction公布的数据显示，2024年首尔共有2736宗商铺拍卖案，同比激增78.8%，创下历史新高。然而，拍卖成交率却从2023年的21.1%下降至16.8%，成交价格也从78.9%回落至709%。市场呈现典型的“交易活跃但价格下行”的疲弱特征。
专家普遍认为，电商和外卖平台快速发展正在根本性地改变传统门店的角色定位。
新韩银行房地产投资顾问李官载（音译）指出，单纯依赖客流的门店难以为继，缺乏独特体验的业态正逐步被淘汰。曾因网络热度走红的“打卡商圈”，正在经历急剧缩短的生命周期。
此外，高昂的租金成本也成为压垮实体商铺的另一大因素。为了控制运营成本，不少品牌商家开始撤离租金昂贵的核心地段。一些优质品牌则尝试通过“免租期入驻”等合作模式，与房东重新谈判，传统街区的商业吸引力正在被重新评估。
尽管政府已出台措施，例如将商住混合项目中的强制商业配置比例，从20%下调至10%，但结构性的供需矛盾并未得到实质缓解。
高丽大学商业地产研究中心主任金敏秀（音译）强调，未来线下门店必须从“销售场所”走向“体验空间”转型，提供线上渠道难以取代沉浸式服务。他预计，接下来的3到5年，将是韩国线下商业完成蜕变的关键时期。