刘泌光
产业投资顾问
买家仅是“租户”，
你能接受?
关于最近市场火热的美迪尼（Medini）私人租赁计划（Private Lease Scheme，PLS），大家又知道多少？
这是马来西亚房地产市场中少见的土地持有模式，尤其是在柔佛依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）的核心区域——美迪尼，其计划吸引了许多国内外投资者的关注，同时也彰显了依斯干达特区作为区域经济引擎的独特优势。
首先，我们来了解私人租赁计划的定义和机制。
它是一种土地使用权的长期租赁模式，有别于永久产权（Freehold）和99年租赁产权（Leasehold）。在美迪尼，土地主要由政联企业大马美迪尼依斯干达私人有限公司（Medini Iskandar Malaysia）持有，并通过租赁形式提供给投资者或买家。
买家通过租赁合约获得土地使用权，但不持有土地所有权。租赁期通常为30年、60年或99年，到期后需协商续约或归还土地使用权。
至于美迪尼为何要采用私人租赁计划呢？
作为柔佛依斯干达经济特区的旗舰区域，美迪尼的土地管理模式承载了特区的核心发展战略：
●灵活控制土地用途
通过租赁模式，土地拥有方可以更有效地管理土地开发，确保其与区域整体规划相符，同时避免土地投机现象的发生。
●吸引外资参与发展
降低投资门槛和复杂性，使外籍投资者能够更方便地参与美迪尼的发展。
●政策支持与经济发展
作为特区的一部分，美迪尼享受政府的特别支持政策，租赁模式与其国际化发展目标高度契合。
我认为，美迪尼作为依斯干达经济特区的心脏地带，是区域内最具发展潜力的板块之一。私人租赁计划看似与传统土地产权模式有所不同，但它在投资成本、政策优惠以及灵活性上有着显著优势，这为中短期投资者提供独特的机会。
随着柔佛整体经济环境的持续改善，尤其是新加坡与柔佛之间经济联系的加深，美迪尼作为国际化商业与住宅中心的地位将进一步稳固。
投资美迪尼不仅是对土地的选择，更是对区域经济增长的一次参与。相信未来，美迪尼的土地模式会为投资者带来更多灵活性和可能性。
私人租赁计划优缺点
优点：
●较低的投资门槛：相较永久产权，初始购置成本更低。
●外籍人士的便利性：不受外国人购房最低价格限制，可进一步吸引国际买家。
●政策优惠支持：享有免印花税、免房地产盈利税（RPGT）等特区专属政策。、
缺点：
●续约条款的不确定性：续约时的费用和条件可能因市场变化而波动。
●资产价值的时间敏感性：随着租赁期接近尾声，土地或物业价值可能面临折损。
●贷款限制：部分金融机构的贷款额度可能较低。
对买家的影响
对买家来说，选择美迪尼的私人租赁计划需要特别注意以下几点；
●投资策略：适合短期或中期投资者（例如5至10年），而不是长期持有。
●物业转售：需要了解租赁期剩余时间是否会影响转售价值。
●法律咨询：建议在签约前咨询专业的房地产律师，确保理解租赁条款中的续约权利、义务及可能的额外费用。
适用范围
私人租赁计划主要适用于以下情况；
●商业地产，如办公楼、酒店、公寓式服务住宅。
●某些住宅发展项目，尤其是高端公寓和综合发展区域。
可转为永久产权？
尽管目前美迪尼的私人租赁土地尚未有转换为永久产权的案例，但我认为，政策的灵活性，为当中的可能性留下空间。
马来西亚的土地政策一向因地制宜，雪州地区就曾允许部分租赁产权土地申请转换为永久。只要投资者密切关注政策动态，未来特区内出现类似机会并非不可能。
转换为永久的潜在条件包括：
●政策调整：政府可能为吸引更多外资或优化区域经济发展而放宽限制。
●支付溢价：买家或开发商需支付一定溢价费用以完成产权转换。
●谈判与申请：投资者可与土地拥有方协商，通过合理申请推动转换可能。
作为柔佛依斯干达经济特区的亮点，美迪尼享有一系列政策支持，进一步增强了其投资吸引力；
●免除外国人最低购买门槛：外国买家无需满足100万令吉的最低购房要求。
●免房地产盈利税：在特定情况下，转售物业可免除盈利税。
●免印花税：部分物业交易可豁免印花税。
总结：
抓住发展红利
美迪尼的私人租赁计划虽然对传统土地持有观念提出了挑战，但其政策优惠、投资灵活性及区域经济潜力让它成为投资者关注的焦点。
对于中短期投资者来说，这是一片充满机遇的土地。
房地产投资的核心不只是购买一块土地，而是把握时代的机遇。美迪尼以独特的土地模式和政策支持，为市场带来了更多可能性。只要我们抓住特区的发展红利，未来一定大有可为！