连中10次乐透也买不起
最新出炉的纽西兰奥克兰房产资本值（CV）榜单揭示，当地最昂贵的10栋住宅合计估值已达惊人的4.29亿纽币（约10.93亿令吉）！
换句话说，即使你中了目前纽西兰历史最高的4400万纽币（约1亿1213万令吉）乐透头奖，也得连中10次，才勉强买下这10栋房子。
然而，对于这串天价数字，业内人士却泼了一盆冷水，多位资深中介一致认为，资本值在高端住宅市场里，几乎没有参考价值。
据《新西兰中文先驱网》报导，本轮估值中，最贵的私人住宅位于奥克兰Orakei区的Hurirao Place，为Hotchin家族所有，资本值从上一轮估值上调了1450万纽币（约3694万3969令吉），来到7250万纽币（约1亿8471万令吉），稳居榜首。
紧随其后的，是前纽西兰首富格雷姆哈特（Graeme Hart）在Glendowie Riddell Road的房产，资本值为4800万纽币（约1亿2228万令吉），比2021年时下调了400万纽币（约1019万令吉）。
至于位于Epsom Mountain Road的总督府，虽然不属私人财产，但资本值亦达到3900万纽币（约9932万9948令吉），较前一轮下跌了200万（约509万3843令吉）。
其他上榜豪宅还包括Mainfreight联合创始人布鲁斯普莱斯特（Bruce Plested）在激流岛的住宅，资本值上升了900万至4100万纽币（约2292万至1亿0441令吉）；而现任纽西兰首富、ZURU玩具创办人Mowbray家族的房产则小幅上涨120万纽币（约305万5910令吉），估值为4050万纽币（约1亿0312万令吉）。
尽管数字令人咋舌，但长期活跃于豪宅交易市场的资深房产经纪人却指出，这些估值数据的实用性非常有限。
当地知名房产经纪人格雷厄姆沃尔（Graham Wall）强调，市议会的资本值评估体系完全无法反映豪宅市场真正的价值逻辑，例如景观视野、朝向、日照情况、建材品质等。
资本值成一种心理游戏
他接受《OneRoof》访问时直言：“资本值不能告诉你窗外是海景还是围墙，阳光是洒进客厅还是照在后院。我们看到很多千万级房产，市场价比资本值高出30%是常态。”
他更举例指出，Orakei那栋资本值7250万纽币（约1亿8464万令吉）的豪宅，即使有人愿意开出8000万纽币（约2亿0374万令吉），也未必买得到。
“因为有些房子，是无价的。”
除了误差大，资本值的象征意义也让人哭笑不得。沃尔提到，有些屋主看到资本值上涨感到成就感，也有人以成功“说服议会调低资本值”以减税为荣。资本值，反倒成了一种心理游戏。
Bayleys Remuera房产中介加里华莱士（Gary Wallace）也认同资本值的局限性。
他指出，如果资本值过高，反而会吓退买家；过低则是利好。
“我们曾成功以740万纽币（约1885万0113令吉）卖出一套资本值仅为560万纽币（约1426万4971令吉）的房子，说明市场才是真正的定价者。”
他提醒屋主，资本值只是一个特定时间点的估算数据，不该被视为交易定价依据。
Ray White Epsom的理查德托德（Richard Thode）则更直接地批评：“资本值根本和高端住宅的市场价值脱节。”
他指出，议会评估人员根本未曾实地踏勘，无法得知屋内花了多少钱改造、厨房是否顶级、景观有多稀缺。
“你花20万纽币（约50万9473令吉）改装厨房，资本值也不会有反应。”
长期经营北部海滨区Omaha和Point Wells市场的中介迪巴里奇（Dee Barridge）也观察到，真正的高端买家更关注房屋本身是否稀缺、位置是否优越、整体生活品质是否出众，而不是数字本身。
她指出：“这些区域以往被低估，如今因基础设施升级和自然环境优势而吸引大量高端买家，他们看重的是价值，而非估值。”