独家报道：陈美玲
“宠物友好”楼盘成独特卖点
随着人口结构变化、消费者偏好改变、城市居民尤其是年轻购房者日益重视与宠物共处同一个屋檐下，因此宠物的“身分地位”越来越高，这一迹象可从宠物应用品和宠物服务业的市场供需来印证。
人宠家具一应俱全，宠物美容店、宠物殡葬和宠物友好楼盘大有市场，以往公寓都不允许住户饲养宠物，现在“宠物友好”楼盘已成为独特卖点，吸引大批买家询问。
猫猫狗狗需要活动空间，要如何合法合规饲养宠物，如何照顾没养宠物的住户感受，方方面面都需平衡照顾。那么，公寓能不能养宠物是谁说了算？发展商、联合管理机构（JMB）、管理机构（MC），还是地方政府？
过去，公寓高楼社区往往对宠物饲养有严格的限制，许多住户不得不放弃饲养宠物，或选择其他居住形式。然而，随着社会观念的变化以及宠物在人们生活中地位的日益提升，一种全新的居住概念——宠物友好公寓正逐渐兴起。
曾经，公寓管理方出于对公共区域清洁、安全以及部分住户对宠物的抵触等多方面考虑，对宠物饲养采取禁止态度。如今，越来越多发展商反而开始意识到宠物市场的巨大潜力，以及养宠人群对住房需求增长，人们不仅接受宠物进入公寓，还专门兴建起宠物友好的公寓项目。
全球消费者情报公司Standard Insights于2023年针对大马宠物饲养趋势，作出一份调查报告，广泛被业内人士参考。
根据报告，养一只宠物的群体有24.7%；养多只宠物有26.4%，意味着国内有51.1%人群饲养宠物！另有26.2%虽未养宠，却有兴趣饲养，其余22.7%则不感兴趣。
从这些占比解读宠物友好住宅，确实需求殷切。随着城市化进程的加快，越来越多人居住在高楼，养宠人群在城市中占据相当比例，住户渴望生活的同时，也能与自己心爱的宠物相伴；宠物友好公寓的出现，恰好满足这需求。
然而，高楼养宠这趋势的发展也面临诸多挑战。在法令和监管方面，相关规定尚未完全跟上市场的发展步伐。宠物能不能养在高楼公寓，可由多个层级决定，包括发展商、联合管理机构（JMB）、管理机构（MC）和地方政府。
地方政府有最终决定权
发展商在初始规定分层产权时，便有权力决定公寓可否养宠物，但各地方政府的管理条例，则有最终决定权。
高楼住宅受到2013年分层管理法令及2015年分层管理（维护与管理）条例管辖，根据此法第14条文，住户不能饲养对他人造成困扰，或违反地方政府条例的宠物。不过，法律允许一定的弹性，让联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）在年度大会寻求通过公寓养宠物议案。
一旦获得四分之三票数支持，议案方可生效，该规定将成为公寓的正式条例，具有法律效力。随议案出炉的指南，可列明详细规则，如限制宠物的品种、只能养不超过15公斤的小品种猫狗、公共区域守则等。
TFMJ产业顾问公司董事林礼豪博士告诉《南洋商报》，要合法合规在高楼住宅饲养宠物，就必须经过这样的途径。
“宠物友好公寓会要求宠物主人向物业管理登记宠物资料，如品种、年龄、体重、宠物照片、接种疫苗证明，如狂犬病疫苗、地方政政府宠物牌照等。”
尽管存在挑战，但宠物友好公寓的兴起，无疑为城市居住模式带来新的活力和思考方向。
设专区减磨擦
同一个社区，宠物住户与非宠物住户两个群体会有许多交集的机会，为了避免不必要的纠纷，发展商和物业一般会设置宠物专区、步道或公园，以减少不愉快事件，同时要求宠物主人对宠物行为负全责。
振兴产业集团首席执行董事郑子融说，发展商在设计项目时，会平衡养宠物和没养宠物住户之间的需求，力求住户和谐共处，如划分宠物友好区域，设在相对较少人流的地方或在底层，避免对其他住户造成影响。
林礼豪指出，若宠物狗的吠叫影响邻居休息，物业可提出警告；在宠物专区，宠物主人必须随身携带袋子，以及时清理宠物排泄物；若宠物损坏物业设施，业主需承担维修费，物业将根据损坏情况索赔。
互相包容
遛狗遛猫也一样有规定，必须全程用牵引绳绑着宠物狗，部分公寓规定狗狗须佩戴嘴套；小型宠物如猫，则须装在宠物包或提篮，避免随意走动。
“若违反规定，物业在法律赋予的权限下，违规者可被罚款最高200令吉。”
针对宠物狗，物业也须遵循大马回教发展局（JAKIM）制定的宗教指导方针，包括限制狗只进入电梯，鼓励狗主用楼梯或宠物电梯，或避开公寓住户进出的高峰时间；在公共区域设立“宠物友好区”和“宠物禁区”；带宠物出门必须系上宠物绳、装在宠物包或推车，避免宠物接触他人、须预备穆斯林友好情节站（samak），让意外接触到宠物狗的穆斯林住户进行净化仪式。
由他管理的一座宠物友好公寓，自年会通过养宠物政策，养宠物和没养宠物的住户之间，明显多了一份包容。
买家考虑3关键因素
宠物友好公寓的买家和租户，主要是小型家庭、年轻专业人士、尚未生育孩子的夫妻、投资者或外籍人士，这些群体的宠物饲养率较高。
跨国产业顾问公司大马仲量联行（JLL）董事经理邓文安说，宠物友好公寓通常定位于中高端市场。在选择宠物友好公寓时，买家和租户至少会考虑三项关键因素。
首先，物业是否提供宠物相关设施，如宠物公园、步道、清洁站；其次，楼宇政策是否允许饲养宠物，以及是否制定过于严格的限制；最后是周边配套，如兽医诊所、宠物商店、宠物友好餐厅和开放空间等。
“养宠趋势上升，宠物友好公寓的需求预计也将持续增长，宠物在年轻购房者和外籍人士的心中占据重要地位，因此房产发展商和投资者在这一细分市场，会发现较强的长期增长潜力。”
郑子融说，公司的物业管理团队尚未提供宠物的周边配套服务，不过会根据市场需求，增设宠物寄宿、兽医诊所或宠物训练课程等。
带动卖价租金上行
发展商的市场嗅觉确实意识到市场对宠物友好型住宅的需求正在升温，越来越多高楼住宅项目朝宠物友好楼宇发展。
郑子融说，市场调查显示，宠物友好设施是宠物主人购房的重要考量因素，公司旗下多个项目在设计阶段，即纳入宠物友好元素，设有宠物花园和活动设施。
随着宠物友好型住宅的需求提升，爱养宠物的购房者和租户也非常关注，这将成为房价和租金溢价的理由。
邓文安说，目前，大马尚无官方统计数据，追踪宠物友好型与非宠物友好型物业之间的价格或租金差异。然而，市场观察显示，宠物友好型住宅往往定位于高端市场，通常位于富裕社区，深受外籍人士欢迎，而且他们的宠物饲养率较高。
基于这一趋势，可以合理推测宠物友好型公寓具备一定的租金和价格溢价。
但这不仅仅是因为“宠物友好”属性，更可能是由于它的地理位置优越、目标客户群的消费能力，以及优质配套设施的吸引力。
专注于这一细分市场的发展商，往往会设计更大的单位布局，提供宠物友好专属空间及高端设施，综合因素共同推动房产价格上升。
郑子融说，宠物友善项目在市场上越来越受欢迎，尤其是年轻购房者对宠物友善的
需求不断增长，相信宠物友善住宅在定价、销售速度及投资回报具备一定优势。
传统观念阻碍 供应有限
尽管宠物友好公寓的需求日益增加，但目前市场上的供应仍相对有限，主要的挑战之一，是许多现有物业的业主和管理公司仍持传统观念，对高楼住宅养宠物有抵触情绪。
因此，许多公寓，尤其是较老的开发项目，仍实行严格的宠物限制，使宠物主人难以找到合适的居住空间。
林礼豪说，在新楼宇执行宠物友好规则确实比旧楼宇容易许多。
市场趋势显示人们的传统态度正逐步转变，随着越来越多大马人将宠物视为家庭成员，发展商和物业管理公司也意识到宠物友好型住宅是必要，预计将会有更多发展商将宠物友好元素纳入开发项目中。
虽然这一变化可能需要时间来实现，但购房者和租户的需求增长，会推动市场朝这一方向发展，使宠物友好型住宅成为大马房产市场中，更普及的选择。
相关新闻：