王水丰
产业实习估价师（PV2667）
● 我们不是已经付了房屋买卖合约律师费吗？为什么还要付贷款合约律师费？
● 我们不是给了合约的印花税吗？为什么还叫我们付这一个MOT印花税？为什么这么贵？
● 为什么要聘请估价师呢？他们的费用是多少？
现在经济回稳，大家都开始看房买房。
但看到属意的房子后，中介又要你立刻下订。
要下订嘛，又不知道后续的费用多少。不下订嘛，又担心错失良机。
有些买房者匆忙下订后，就在资金不足的情况下，被逼取消订单，有时订金还会被没收。
孙子兵法：
兵马未动，粮草先行
有心要买房的人，在未签合约前，就该熟悉以下的程序，以准备足够的资金顺利完成交易：
1） 订金(Booking fees)：
● 为什么要给？应该给多少？要如何保护自己？
当你看中某个产业时，中介都会给你签一张购买意愿书（Booking Form），你须支付合约价格的2至3%订金。
● 记得一定要将该订金存入中介公司的银行户头（Client‘s account），避免直接汇入买家或中介的个人银行户口，以受到法律的保障。
2） 头期付款（Downpayment）：
当银行贷款批准后（90%贷款额）， 双方签买卖合约之前，买家就需支付房价7至8%给卖方的律师代为保管。如果日后因为卖方的因素，无法将房产拥有权转名给买家，买家有权索回这10%头期付款。
3） 印花税 （Stamp Duty）
●什么是印花税？
印花税是对各种文件征收的税务，包括法律、商业和财务文件。
所有交易，包括出售、转让、抵押和贷款的文件，都必须通过这项印花税进行法定印章，方为有效。
买房相关的印花税有2种：
3.1 合约印花税：所有房地产买卖合约或贷款合约，须在执行日（文件日期）起的30天内盖章和支付，费用只需10令吉。
3.2 产权转名文件：
●产权转让协议备忘录（Memorandum of Transfer，简称MOT）或
●产权转让契约（Deed of Assignment，简称DOA）
产权转让协议备忘录MOT是一份必须由买方（分层地契或个人地契）签署的文件，以将房地产的产权，从发展商（新发展项目）或屋主（二手房地产）转到新的买家名下。
MOT 的算法如下：
●MOT 是谁征收的？律师还是银行？
MOT是由马来西亚内陆税收局（LHDN）所征收的，一般上由买家委托的律师来协助支付。文件经由LHDN打印印花税证书后，才会成为一份具有法律效用的文件。
MOT印花税可以通过LHDN的印花税估计和线上支付系统（Stamp Assessment And Payment System，简称STAMPS）上网支付。
我看到很多报道说第一次买房的有很多优惠。到底是什么优惠？
2024年买房印花税豁免优惠
A. 首购族可享有印花税豁免
政府在2023年财政预算案中宣布，首次购买价值介于50万至100万令吉之间的房子，可享有75%的印花税减免，
此外，政府在2020年底宣布，购买首间价值不超过50万令吉的房屋，其转让文件（instruments of transfer）和贷款合约可享有100%印花税豁免。这项优惠包括新楼盘或二手房在内。
欲获得这项豁免，必须符合以下条件：
● 首购族须是马来西亚公民；
● 买卖合约须在2021年1月1日至2025年12月31日期间完成；
● 仅适用于住宅物业，不包括SOHO/SOFO/SOVO类型的房产，以及被列为商用产业的服务式公寓（serviced residences）；
● 购房者不能拥有其他住宅物业，包括继承的房产或获赠的房产，无论是个人拥有还是共同拥有，均不符合条件。
此印花税豁免包括两个阶段的产权转让，即从买家或房地产发展商转让到银行，以及从银行转让到买家。
B. 家庭成员之间的产权转让免印花税
若你想将产权转让给你的至亲 （父母和子女、祖父母和孙子女之间），房产价值的首100万令吉将豁免印花税。
100万令吉以后的房产价值，将根据印花税率来计算，且可获得50%印花税减免。此豁免仅限2023年4月1日开始执行的产权转让文件，仅限马来西亚公民。
C. 废弃房屋项目免印花税
若你买的房产是遭搁置的房屋项目，你的贷款合约及有关项目“复苏”之后的转让文件的印花税也可被豁免。
4） 律师费：涉及的有3种律师费：
4.1 买卖合约（Sales and Purchase Agreement）：买方需要聘请一个律师和卖家律师接洽，共同拟出一份双方都满意的买卖合约。然后代表买家向各有关单位呈交相关的文件。完成产业拥有权转让的所有程序。
4.2 贷款合约 ： 通常由银行的指定律师处理，费用由买家负责。
根据2023年7月15日开始生效的最新算法如下：
●50万令吉以下房产 ：房价的1.25%
●50万1000令吉以上房产 ：房价的1%
●超过75万令吉的房产 ：可恰议但不可超过1%
4.3代为处理转名手续（MOT）的律师费用：合约律师费的50%
律师费的算法：
5） 产业估价费用（Property valuation fees）
大部分人都会向银行贷款买房。在接到贷款申请后，银行会在指定估价师会评估该产业的市场价格后，决定贷款的数额（最高是房价的90%）。
银行在批准贷款前会向买家（贷款者）征收该估价费用。
所需支付给专业估价师的费用计算如下：
例子：
一个70万令吉产业的估价师费用如下：
估价师费用
＝10万令吉@0.25%+ 60万令吉@0.2%
=250+1200令吉
=1450令吉
6）产业中介费用（Property agent fees）
在大马，一般上都是卖方使用房地产中介（Property Agent）推广他们的产业，所以2至3%的中介费是由卖家负责的，而不是买家。
买家可以事先和经纪达成共识后，才开始使用他们的服务。
总结：
- 专业的服务最重要过省下来的几百块
- 用对的专业帮你处理你的文件是非常重要的。
- 别太在意价钱的高低，只要合理就可以了。
免责声明：以上各费用的算法是根据截稿时官方制定的算法，仅供参考。请咨询相关专业人士以获得实时的费用。
若你有什么心得交流，请电邮：[email protected]