2022年10月23日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
如何定义多余停车位归谁
房屋发展中多余的停车位，是属于共管楼宇的一部分，还是属于发展商的？
在Sri Keladi Sdn Bhd（清盘中）v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中，讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。
案情:
1. 上诉人（发展商）是Bukit OUG Condominium的发展商，该公寓项目是由住宅和商用产业组成（发展项目）。
2. 发展商清盘后，清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位，清盘师随后刊登广告出售，以变卖发展商的资产套现。
3. 申请人作为发展项目的联合管理机构（Joint Management Body），以149个停车场为共同产业的一部分为由，入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。
4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议，因为该项目尚未发出分层地契，并辩称作为土地拥有者和发展商，它有权处理有关149个停车位。
5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉，并裁定149个停车位是发展项目的一部分，旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决，立即提出上诉。
6. 发展商认为，高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示，停车位不是该发展项目的共同产业，因此不应由联合管理机构管理。
争议点:
管理停车位拥有权的工具或文件是什么？有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义？
判决:
1. 149个停车位是否为共同产业的一部分，取决于买卖合约的条款。
2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业，不包括上述149个停车位。
这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此，149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。
因此，联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。
关于联合管理机构认为在默认情况下，应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下，是一个错误的看法。
买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读，并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此，高庭的裁决是错误的，并与上述附表清楚明白的字眼不相符。
3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约，在没有对共同产业作出任何定义的情况下，因此没有规定须视停车位为共同产业。
4. 至于商业单位的买卖合约，其涵盖与附表H买卖合约不同的规定，其中第32条文阐明，停车位属发展商拥有。
5. 停车位不能属于单位业主，也不能被视为共同产业；停车位属发展商所拥有。
结语:
一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权，将取决于买卖合约的条款。
联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。
在没有对共同产业作出任何定义的情况下，过剩的停车位将不被视为共同产业。