全球排33
大马房产属透明经济体
报道:游燕燕
凭着物流和工业等增长领域的优异表现，大马在东南亚房地产市场的透明度位居第三，全球排名第33位；邻国新加坡首次进入全球高度透明度类别，排名第13位，亚洲中位居第二。
据仲量联行（JLL）最近发布的《2024年全球房地产透明度指数报告》（GRETI）指出，大马和泰国是仅有的两个东南亚国家被归类为透明经济体的国家。
仲量联行的房地产透明度指数，一直致力于追踪全球房地产市场透明度，是业内广泛使用的房地产透明度评估基准，也是房地产投资者、发展商、企业用户以及需要参考的国际基准。
仲量联行（马来西亚）研究与咨询部负责人尤莉亚表示，此次排名将使大马定位为物流和工业等增长领域的热点，并在“中国+1”战略的实施中发挥了关键作用。
欧洲高度透明
“此外，大马被视为数据中心的战略位置，成为许多业界人士的首选目的地，这一声誉反映在大马数据中心的高配置上。”
今年，每两年发布的报告涵盖了全球89个国家和地区。尽管自2022年以来，大多数国家和地区的透明度都有所提高，但该指数发现欧洲仍然是最透明的区域。
在全球进步显著的国家中，美国、加拿大、法国和澳洲名列前茅，而新加坡凭着对可持续性和数字服务的关注，首次进入“高度透明”类别。过去两年，这些领先国家共吸引超过1兆2000亿美元（约5兆令吉）的直接商业房地产投资，占全球总额80%以上，使其在资本市场活动增加时，引领流动性的周期性复苏。
亚洲方面，相较于2022年，今年的平均透明度获得明显改善。全球范围内，印度进步最大，其数据覆盖范围和质量从工业到数据中心等各个物业领域都有所提高。
相比之下，撒哈拉以南非洲地区在透明度方面进展最少，尽管肯尼亚、尼日利亚和加纳出现一些改善迹象。
地缘政治紧张 寻更大透明
仲量联行资本市场总执行长理查德布洛克萨姆说：“在全球房地产市场中，投资者对透明度的关注极其强烈，因为地缘政治紧张局势和选举周期等外部挑战，在短期内引起了更多关注。”
他指出，展望未来，人工智能以及更高的可持续发展义务和报告标准等额外驱动因素，将继续促使投资者寻求更大的透明度。
LaSalle投资管理公司全球研究与战略负责人布赖恩克林克西克表示，具有透明定价和基本面，尤其是在各种专业领域和子领域的国家，可能会引领房地产流动性的复苏。随着可投资领域的广度和复杂性不断扩大，投资组合的多样化将变得至关重要。
需关注三大领域
1. 人工智能服务领域
人工智能的迅猛发展加快了对房地产领域影响的预期，估计目前有超过500家公司提供房地产特定的人工智能服务。
对人工智能的投资正在呈指数级增长，虽然许多应用仍处于探索阶段，但它已经在整个行业中提升了透明度，包括帮助筛选和总结大量法律文件、自动化楼宇管理、推动互动城市和建筑设计，并在估值和分析方面实现前所未有的速度和细节水平。
然而，要从人工智能中提取全部价值，需要在创建合适的架构和治理上进行大量努力和投资，以捕捉可以输入模型的标准化数据，而这是大多数公司和政府目前仍然缺乏的。当这些能力逐步建立时，人工智能将为生产力和透明度的显著提升，提供巨大潜力。
同时，专家和政策制定者也提出了人工智能的风险，并引入了如美国《行政命令》和最近通过的《欧盟人工智能法案》等政策，以确保负责任地部署这一技术，以维持透明度。
2.可持续性领域
可持续性领域的改进最为显著，各国正在争相在2030年前将碳排放减半，以满足《巴黎协定》的目标，并引入强制性脱碳路径，制定了新的建筑性能标准、可持续性报告要求和企业承诺。
法国、日本和美国在可持续性方面脱颖而出，成为实施现有和新建筑能源性能要求、能源使用报告和生物多样化保护。尽管取得了显著进展，可持续性指标仍然是全球最不透明的指标之一。除了最透明的市场以外，强制性的建筑性能标准、建筑能源使用的公开披露、气候风险报告和弹性规划仍然有限。
建筑脱碳改造的速度需要提高3倍，才能与净零碳排放路径对齐，而绿色建筑的需求显著超过了供应。到2030年，全球主要市场中低碳办公空间的需求可能只有30%能够得到满足。
展望未来，随着新的要求实施，美国、欧盟、英国、中国、日本、韩国、加拿大和澳洲等，全球主要经济体的可持续性透明度预计将在未来两年内提高，这将有助于解决低碳建筑的显著短缺，并让使用者能够自信地进行选址和空间决策，帮助政府实现脱碳目标，投资者也能为其投资组合做好未来防护。
3.债务市场、洗钱法规领域
债务市场、洗钱和受益所有权是需要关注的透明度关键主题之一。大约3兆1000亿美元（约13兆令吉）的全球房地产资产将在2024年至2025年间面临债务到期，而其中2兆1000亿美元（约9兆令吉）的债务将需要再融资。到2024年上半年，约30%的再融资已完成；然而，随着非银行贷款机构的扩展和对传统信贷来源的补充，货币当局对透明度相对不足的潜在风险表示担忧。
尽管商业房地产贷款主要由受监管的银行主导，但随着债务基金、养老金和保险公司等新信贷来源的出现，贷款方的格局已经扩大。
这种多样化创造了一个更为平衡的市场，但也导致了许多国家融资状况的透明度降低，进而引发了新的透明度问题。
此外，在洗钱和受益所有权法规方面，金融行动特别工作组（FATF）发布了新指南，要求各国确保能够追踪公司的真实所有权，加上不断扩大的金融制裁制度，为改善反洗钱（AML）和受益所有权（BO）法规提供了持续动力。
印度、印尼、阿联酋和美国等国家已经对AML和BO法规进行了调整，以促进透明度，美国、新加坡、瑞士、加拿大、澳洲和欧盟也正在制定更多的相关法规。
不过，现有法规的有效性仍在接受审查，实施和定义常常不一致且相对容易规避。
随着地缘政治紧张局势和风险的上升，以及更严格标准在更多司法管辖区的引入，投资者和企业将需要投入更多资源以确保合规，并且会越来越倾向于选择具有健全监管体系且声誉和财务风险较低的市场。