2024年01月7日
与网购物流关系密不可分
报道：陈美玲
从冠病疫情爆发，到如今的后疫情时代，电子商务、网购、物流与仓库建立了密不可分的正向关系，共同创建工业产业连年的亮眼表现。
从市场活动发现，一些知名发展商从传统的开发住宅市场转战工业产业领域，看准机会收购策略地点的土地，足见他们对整个工业市场有坚定的信心，也为工业领域设立强而有力的发展指标。
踏入2024年，接受《南洋商报》访问的工业产业顾问，异口同声地继续唱好工业产业前景，特别是物流和仓储领域将会稳步发展。
大马莱坊执行董事沈颂能对《南洋商报》指出，从最近市场的收购活动，可以看到双威产业在雪州轰埠及万挠收购土地，绿盛世也在柔佛古来收购土地，相信这两大发展商在未来几年会把更多重心放在工业产业。
Rahim & Co产业代理总执行长西华山卡也说，在众多产业次领域之中，因冠病疫情推动网购活动，工业产业市场得以稳健增长，尤其是仓库市场崛起为工业领域的佼佼者。
不过，他观察到现时的住宅、服务式公寓等较难销售，办公空间又难找租户，凸显工业产业高回报率的吸引力。正因为工业领域表现火红，一些向来没有投入工业产业的发展商，正在盘算如何开拓工业市场。
工业产业炒风吹起
自此之后，市场出现越来越多用来进行投机活动的工业建筑。一直以来，工业市场的投机建筑少之又少，现在却已越来越多了。
因此西华山卡认为，2024年工业空间的供应会稍微过剩，尤其是仓库，要找租户填满所有可租用的工业空间，显得有点难度。
然而，工业产业热点，例如巴生谷的莎阿南、武吉拉惹和巴生、柔佛的士乃和巴西古当，以及槟城峇六拜及峇都加湾，需求依然强劲，不愁没人入驻。
“问题出在租金方面，工业建筑在找到合适租户之前，会出现较长的空置期。”
工业产业的回报率可以达到6至7%，现在下降了相当多，平均在5.5%、5.6%或5.75%之间波动，预计回报率不会在2024年恢复。这是因为有大型基金、大企业和房地产投资信托涌入，导致价格稍微上涨，回报率下降。
工业蓝图巩固大马地位
工业市场的发展受到国内外因素影响，例如2030年新工业发展大蓝图（NIMP 2030）、基础设施发展、大马投资发展局（MIDA）效率、内阁改组、地缘政治引发的世界局势紧张、令吉货币汇率疲软等。
沈颂能说，政府于去年9月1日公布2030年新工业发展大蓝图，欲打造大马的工业领域，成为全球领先地位。整体的目标是通过制造业活动扩大国内各行各业的联系，促进全国的财富创造，巩固大马在全球价值链中的地位。
我国拥有强大且全面的基础设施，海陆空交通无缝衔接，为蓬勃发展的物流领域奠定了基础。而隆新高铁有望重启，西海岸大道（WCE）特定路段预期完工，将进一步扩大交通网络的连接性。
改善营商环境
大马意识到促进国内投资环境的主要挑战是改善营商环境的监管。现有31个投资促进机构（IPA）导致重叠和重复的职务，还有繁琐的官僚流程。
为解决这个问题，大马投资发展局被授予任务，集中推动投资和市场营销，简化所有投资促进机构的角色和职责，同时向投资、贸易和工业部（MITI）献策，提供一些列推动工业增长的建议，积极参与刺激大马经济发展的角色。
上个月12日，首相拿督斯里安华改组内阁，部门从原来的28个增加到31个，增设第二财政部长，由拿督斯里阿米尔韩查担任，也分拆数字通讯部，法米为通讯部长，哥宾星出任数字部长。
新内阁迫切需要应对经济环境的不确定性，缓解通胀压力，减轻不断上升的消费成本负担，并加快所承诺的改革步伐。
留住熟练人才
此外，令吉货币汇率在去年表现疲弱，显示政府需要迫切采取策略应对。
沈颂能说，在工业领域，政府需要关注一系列的挑战，包括熟练劳工短缺、留住熟练人才，以致于能无缝衔接数字转型。
如果政府忽视以上种种挑战，将阻碍工业领域的成长和竞争力。政府正视这些问题，拟出策略性的措施，为工业领域乃至国家整体经济做出贡献。
推数措施应对全球局势
此外，俄乌战争持续将近2年、以巴冲突延续3个月、中美冲突、中台关系紧张，这些地缘政治影响全球局势，导致全球能源市场价格浮动，也打乱了全球供应链。
尽管我国是东南亚最大的石油生产国和液化天然气出口国之一，却一直是净能源进口国，因此受到油气价格波动影响，进而影响能源密集型产业的生产成本。
我国采取积极主动方式，透过多项有吸引力的措施应对全球局势，如区域全面经济关系协定（RCEP）、自由贸易协定（FTA）、东盟单一窗口（ASW）及跨太平洋伙伴全面进步协定（CPTPP）等。
协同效应带动市场
透过这些协同效应，我国已成为外来直接投资（FDI）和国内直接投资（DDI）的目的地。这些有利条件将带动工业市场，为企业带来稳定顺畅及战略优势。
西华山卡说，我国正在与印尼、菲律宾、泰国等竞争，政府振兴工业领域可带来正面效果，因此必须确保一站式投资服务中心真正发挥作用，简化外国投资者审批过程，提供激励措施、豁免税务、税收优惠或减免，及大方发放外籍专才的工作准证。
他预计半岛的东海岸铁路（ECRL）一旦竣工，彭亨关丹因为现有一座港口，将受益匪浅，东铁将带动关丹经济飞跃。
南部柔州地理位置优越，现有两座港口，即巴西古当港和丹绒柏勒巴斯港，还有士乃国际机场，基础设施良好，加上柔新捷运及拟议中的柔佛-新加坡经济特区（JSSEZ），将为柔佛带来显著改变，吸引投资者和工业专才进驻，带动柔州繁荣。
吸引数据中心入驻
我国政府积极推动数字转型、云计算及人工智能领域，可以预见数据中心将会加速成长。
根据大马莱坊的东南亚5国数据中心机会指数（SEA-5 Index），大马位居榜首，成为投资数据中心最具吸引力的目的地。
这是基于我国具备发展数据中心的关键元素，包括近期的接受与供应数据、现有和未来的云可用区（AZ）及海底电缆连接性。
10年容量增14倍
沈颂能说，不到3年，我国吸引了价值760亿令吉与数据中心相关的投资，这是令人震惊的数目。
这引发了一个问题，数据中心的供应逐渐增加，但是我国是否有足够的需求？
目前，我国有40多个投入营运的数据中心，容量在100兆瓦至150兆瓦之间。
随着当前的发展趋势，预计未来5到10年的容量将新增1400兆瓦，是目前的14倍，值得注意的是，目前的容量是历时近20年才达到的。
另外，大马仲量联行（JLL）研究与咨询主管尤丽雅说，过去20年，我国在建造数据中心方面取得显著的进展，而且供应将继续增长。
数据中心的需求持续强劲，主要是受到云计算、大数据分析和互联网服务的推动。来自各领域的公司也推高数据中心的需求，包括电子商务、金融服务、电信和科技公司。
根据仲量联行的资料，目前的供应量约为200兆瓦以上，预计将扩大到约750兆瓦。加上拟议中的数据中心项目，我国的潜在总瓦数有望达到约2700兆瓦。
人工智能推动需求
与区域成熟市场相比，例如新加坡和香港，大马每千人的数据中心供应量显得较低，不过个人和企业的数据使用量却很高，意味着数据中心有很高的潜在需求。
基于人工智能被广泛使用，它将进一步推高数据中心的需求。要有效支援人工智能技术将需要更强大的数据中心。在未来，市场将出现由谷歌、微软、亚马逊、阿里巴巴等公司营运的超大规模数据中心。
西华山卡则说，大马拥有大量土地，充足的电力供应和丰富的水资源，发展数据中心可做得比香港和新加坡更好。
不过他认为数据中心相对属于小众市场、受保护及非常专业的领域。
“我不认为谁都可以建造数据中心，建好才找租户，它的专用性高，需要定制建造，为此我相信在那些被认为适合建造数据中心的地方，会有人投机买地，并期待数据中心进驻。”
将数字投资引入砂州
沈颂能说，虽然柔佛和巴生谷是数据中心的核心地点，不过大马数字经济机构（MDEC）正在策划，将数字投资引入砂拉越，因此砂州需要准备好州内的基础设施及对投资者的激励措施。
一条取名Basics，长700公里的新海底电缆已经启动，连接了砂拉越、峇淡岛和新加坡。砂州山都望拥有我国第一座取得最高等级第4级别认证的数据中心。
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