独家报道：游燕燕
节前难掀“买房热”
买套房，好过年？！
每逢农历新年前后，大马房地产市场都会呈现一定的季节性变化。不过，买房有比像买年货般说买就买如此简单吗？肯定不是。相反的，节前一般都难以掀起“买房热”。
据业内人士的说法，今年“季节性变化”的节前购房活动会稍微放缓或无显著差异，而节后楼市或出现回暖，买家的成交意愿有望提升。
再者，自今年1月1日起，在政府的新政策下，首购族可享有最高7000令吉的房贷利息个人所得税减免。这一惠民措施会否激励买家节前购房，抢先喝“第一口汤”？
在面对政策变化和经济环境的波动下，农历新年是否会成为推动房产交易的催化剂？而买家需求和卖家行为会发生怎样的变化？
今期有锐鼎发展（RADIUM）集团董事经理拿督颜佳祥、大马亨利行（Henry Butcher）企业房地产营运总监特别助理龙仕权、房地产顾问刘泌光和傅玮蒖一一剖析解答。
农历新年文化的习俗同时也影响市场经济，新年前后成为国内人口流动最大的节点，也是促进消费提高的自然态势。
对于房地产来说，新年前后也相继出现了两种不同的看法，有些人觉得节前买房是一个机会点，同时也有部分人觉得节后再买房才是窗口期。
以大马节前的楼市情况来看，购房活动一般较为缓慢。
年前花费太大
龙仕权表示，尽管没有官方统计数据显示节前的交易量和交易价值，但根据以往经验，相较于其他月份，一年中的12月到隔年的1月和2月通常是一个较为冷清的时期。
“主要原因是人们通常在年底期间享受假期，或者忙于为圣诞节、新年、农历新年以及新学期做准备。
“由于年底的花费相对较多，在这段‘分心’时间很少人会专注于购房，因此大多数房地产发展商会推迟新楼盘的推出，直到农历新年之后。”
傅玮蒖指出，如果说是为了投资而买房，节前一般都是观察期，投资者不会大展身手，反而刚需住宅的需求常年都有稳定交易。
“据我观察，现在节前的销量呈下滑，而房产价格则悄悄上涨，尤其是新项目。”
促销吸引游子带旺槟柔霹
话虽如此，一些发展商会趁节前、节间和节后开展促销活动，吸引外地（如吉隆坡）工作回乡过节的游子，创造更多销售机会，尤其是在槟城、怡保和柔佛。
龙仕权说：“这些促销活动提供特别折扣和优惠，以提升正在建设或已完成项目的整体销售。”
一般上，巴生谷一带的发展商不会在节间做促销活动，因为这段时间很多人外出回乡或出国度假。
房地产顾问刘泌光表示，由于地理位置上的特殊性，柔佛新山的楼市需求在节前仍保持一定的活跃度。
投资者爱节前交易
“随着购房需求的变化，特别是投资型买家往往会选择在节前进行交易，以便能在新的一年获得租金收益或资产增值。”
“再加上政策上的利好，如首购族房贷减免政策，房价整体可能会保持稳定，甚至部分区域会出现小幅上涨。”
至于改善型需求者，则更多表现为家庭购买更大或更适合生活的房产，尤其是在靠近学校或便利设施的区域。
“由于节庆因素的影响，改善型需求可能会相对增强。尤其是在柔佛，随着经济稳步增长，民众的收入水平有所提高，也使得买家在选择住宅时更倾向于高质量的房产。”
另外，高端物业需求可能受到投资需求驱动，但相较于自住房子，通常买家需要更多的决策时间，因此高端物业在节前的成交量可能较为平稳。
春节后或降价套现
对于希望趁节前促成交易的买家，卖家会否趁机涨价，或选择调低价格皆大欢喜？
刘泌光认为，卖家的策略在节前和节后存在分歧。
“节前销售较为缓慢，部分卖家会选择降低价格吸引买家，从而完成交易。但也有一些卖家会等到节后，市场回暖后再出售，以期待节后需求上升。”
另外，降价与否也取决于卖家的财务状况。
傅玮蒖说，尽管有些发展商会在节间办促销活动，但二手市场的卖家除非是急于用钱，否则并不会在节前或节间降价卖房。
“直到节后，一些卖家可能会因为需要用钱想尽快促成交易，不惜降低房价以快速成交。”
二线城市渐受落
随着我国城乡差距的缩小和政府政策的支持，农历新年前后，部分人群或对二线城市地区的房产感兴趣，但总体市场热度仍集中在一线城市。
刘泌光指出，在新山一带，节前最活跃的房产交易区域通常是靠近市区、商业中心以及新加坡边境一带。
“相比之下，较远离市中心的郊区，房价的涨幅可能相对较低，成交量也会出现下降，而一些开发中的区域可能会出现价格调整。”
新加坡买家需求高
同时，他也提到新加坡买家或对新山的房地产市场产生重要影响。他们在节前的购房需求可能较高，尤其是购买度假型住宅或投资型物业。
因此，新加坡买家的购买行为可能会推动某些区域的房价上涨，尤其是在交通便利的地段。
颜佳祥称，雪兰莪和吉隆坡的城市地区仍是最活跃的市场，房价保持稳定。而郊区地区由于对可负担住房需求的增长，房价也出现小幅上涨。
退而求其次
“郊区市场吸引了那些寻求更大或有地房产且价格更实惠的买家；而对二线城市的兴趣正在上升，主要得益于其相对较低的成本和日益改善的基础设施。”
傅玮蒖认为，不少买家因经济能力问题选择退而求其次，购买二线城市性价比较高的房产。
“一般上，华人市场较偏向于投资二线城市的拍卖产业，而二线城市的需求和就业机会与人口比例息息相关。现今，很多发展商也陆续在二线城市投资进行大规模的发展项目。”
新年效应迎回暖潮
自2025年1月1日起，首购族可享有最高7000令吉的房贷利息个人所得税减免，这一政策或将可提振买家的情绪。
颜佳祥说：“许多首购族已在2024年成功获得贷款，但他们选择等到2025年才完成购房交易，以符合该税收减免条件。这预计将在2025年第一季度引发交易量激增。”
他称，此类政策将对市场行为有显著影响。然而，市场上对重新启动购房计划（HOC）的呼声依然强烈。
“此前，该计划免除了贷款印花税和房产转让契税（MOT），在刺激房产需求方面发挥了关键作用。若重新实施，预计将进一步推动房地产市场的发展。”
刘泌光补充，较低的贷款利率也使得借款成本较为可控，刺激了购房需求。
他也预测，市场在节后可能会出现一定的“新年效应”，迎来回暖潮，成交量和价格或有所回升。
“人们会在节后更积极地参与购房，尤其是在节日期间有所放松的情况下，许多人会在新的一年开始时重新审视个人的投资和住房需求。”
节后呈3趋势
颜佳祥认为，节后的楼市会出现3种趋势，分别是节后市场激增、持续需求以及市场韧性。
●节后市场激增：在假期结束后，买卖双方通常会重新评估计划，市场活动随之激增。
●持续需求：对于战略性地段和可负担房产的需求预计将保持稳定，这得益于政府政策的支持和持续进行的基础设施项目。
●市场韧性：被压抑的需求以及乐观的消费者情绪可能会推动该领域的持续增长。