柔佛工业地产年增12%
柔新经济特区（JS-SEZ）不只带动了柔佛房地产火热景象，更因具备价格优势和政策激励，吸引新加坡制造商进入设厂。
新加坡土地稀缺、地价昂贵，根据高力国际（Colliers）提供的数据，过去5年，新加坡与柔佛的工业用地平均差价达96%。
2024年，新加坡工业用地的平均尺价为192新元（约635.13令吉），远高于柔佛的中位数尺价89新元（约294.25令吉）。
《联合早报》报道，高力国际亚洲房地产咨询主管高文星指出，柔佛不仅地价具有吸引力，工业地通常可提供较长租期，相比之下，新加坡裕廊集团工业用地的续约机制仍存在不确定性。对需要投入巨额资本的投资者来说，掌握一定的确定性是非常关键的。
橙易集团首席研究与战略总监孙燕清也观察到，一些制造商更倾向于直接投资自用型厂房和物流空间，这种趋势为发展商提供了打造现代化即用设施的机会，尤其能满足工业房地产的二级市场需求。
农地转工业地需1年时间
当地的马来亚银行房地产总监张豹威补充，柔新经济特区的税务优惠政策将进一步刺激工业地产需求。随着工业活动提升，相关细分领域如物流和制造中心，也将随之发展。
根据马来西亚国家房地产资讯中心（NAPIC）的统计，大马工业地产市场在2024年增长显著，总值达46亿令吉，年增幅为12%。
据报道，并非所有柔佛的土地都已完成用途转换，新加坡商家买地面对一定的风险。经济特区涵盖9个旗舰区，尽管其中一些区域已定位发展制造业，但部分地段仍维持农业用地身份。
日前，在马来亚银行与新加坡产业发展商公会（REDAS）联办的“柔新经济特区房地产研讨会”上，大马投资发展局（MIDA）驻新加坡公使级参赞维诺坦说，外国人一般不能投资大马的农地，因此投资者必须了解所购地段的法定用途，审慎评估风险，土地用途转换的行政程序通常需要12个月。
新加坡制造商总会会长陈展鹏坦言，目前正式完成用途转换、地段理想且价格合理的土地稀少。有些制造商即使明知未完成用途转换存在风险，仍愿意提前布局。有些农业用地虽然还没转换，但位置优越、交通便利，为了抢占好位置，只能承担风险。
他强调，并非所有制造商是为了买便宜地才冒险，而是迫于现实考量，尤其是理想地段供应有限，需求有殷切的情况下。
至于哪一个旗舰区最具潜力，高文星说，这需视企业的运营与生产布局而定。如果产品要从经济特区运回新加坡，那么靠近大士和兀兰关卡的区域自然更具吸引力。各旗舰区已划定招商产业，企业选择会受限。
至少3年消化滞销住宅
另一方面，柔佛住宅市场正面对去库存的挑战。NAPIC数据显示，截至2024年第四季，柔佛滞销住宅单位接近3000个。按NAPIC定义，滞销单位是指已完工并取得合格证书，但开盘销售9个月后仍未售出的房产。
张豹威指出，当前滞销住宅大多是5年前竣工、主要面向住过买家的项目，因受限于中国的资本管控，交易未能兑现。反观，近3年内完工的单位，在滞销总量中占比不到3%。
尽管如此，柔佛房地产仍具吸引力。孙燕清表示，许多新加坡人仍看好柔佛住宅，尤其是退休族群倾向购买第二住所。不过，寻求高回报的投资者则趋于保守。
高文星认为，滞销住宅需要3至5年才能完全消化。他形容柔佛房地产市场仍在发展初期，从发展阶段买入资产交易阶段，整体市场要形成稳定流动性，可能还需10年时间。