南区高楼住宅中档价
满足B40住房需求
报道：陈美玲
蕉赖是首都吉隆坡一个发展成熟的地区，人口稠密且繁华，当地产业蓬勃发展并非无因。
蕉赖地理位置优越，经过多年发展，区内基础设施的建设愈发健全，拥有多样的产业选项，经济领域活跃，成为当地居民和许多通勤者的活动中心。
覆盖广阔的公共交通网络，包括捷运布城线、轻快铁安邦线和公共巴士，四围环绕多条高速公路，有东西连贯大道（East-West Link Expressway）、第二中环公路（MRR2）、加影外环公路（Kajang SILK Highway）及蕉赖-加影大道，这些都是蕉赖产业发展的优势。
产业界人士对蕉赖产业的评价趋向正面，尤其近年当地产业因蕉赖北区的土地利用几乎饱和，发展焦点逐渐往蕉赖南区，有望推动当地产业升值。
50多年前，蕉赖原本属于雪兰莪乌鲁冷岳县辖下。1974年2月1日，由于吉隆坡联邦直辖区成立，蕉赖一分为二，跟安邦接壤的北区归吉隆坡市政厅管辖，毗邻加影的蕉赖南区则隶属加影市议会辖下。
产业中介公司Metro Homes执行董事薛国龙接受《南洋商报》访问时，剖析蕉赖产业历久不衰的原因。
“蕉赖靠近吉隆坡市中心，这一个地理优势在80年代高速公路建成后更加显著。”
蕉赖位于吉隆坡和八打灵再也之间，交通便捷，连接多个主干道路和高速公路，如苏丹依斯干达路（Jalan Sultan Iskandar）和蕉赖-加影大道，使该区交通便利，吸引了大量居民和投资者。
蕉赖-加影大道连接了蕉赖和加影，大大缩短来回隆市中心的通勤时间。开通的高速公路促进蕉赖北区和南区同步发展，提供更多的住房和商业机会。
低成本卫星市
这些发展使蕉赖成为理想的居住地，特别是那些希望住得靠近市中心，又要较低生活成本的人群。
高速公路的具体影响是广泛的，它带来交通便利，改善蕉赖与隆市中心及周边地区的交通连接，使出行更便捷，吸引更多人选择在蕉赖定居。
人们选择在蕉赖定居的进一步效应是新兴城镇。随着交通基础设施越趋完善，蕉赖地区出现了许多新城镇和住宅开发项目，从廉价到高端住宅，包括公寓、排屋、联排别墅和独栋别墅等，提供大量新房产选择，满足不同家庭和个人的需求，促进房地产市场更多样和活跃。
交通效率增加、房产需求上升促进商业和服务业发展。蕉赖的商业产业包括购物中心、零售商铺、办公楼等，如蕉赖利双广场（Cheras Leisure Mall）、辉煌广场（Viva Home）、亿国城购物中心（EkoCheras Mall）等，促进繁荣的商业活动。
蕉赖的工业产业虽然相对较少，但蕉赖附近地区有一些轻工业区和仓储设施，支持了该区的商用产业和物流需求。
蕉赖除了有国立学校，私人学校也逐年发达，其他提升蕉赖的居住价值和吸引力的因素还有公立与私立医疗设施、娱乐与休闲，如电影院、健身房、公园等。
这些因素产生的协同作用，使蕉赖的产业市场得以持续繁荣。此后，蕉赖全方位发展，吸引更多人迁入。
北区开发近饱和
过去几十年，蕉赖的产业发展注重在北部，大大小小的住宅项目有好几百个。蕉赖北区的产业是否已经饱和或过度发展了？
薛国龙说，蕉赖北区的土地利用是几乎饱和。
这里一度密集开发住宅项目，过去几十年，蕉赖北部从公寓到高档别墅，建成了大量的住宅项目。
除了住宅，蕉赖北部还建了许多商业中心、购物商场和娱乐设施，早年有利双广场，近年有双威伟乐城（Sunway Velocity Mall）。
由于开发密集，蕉赖北部几乎没有未开发的空地，限制了新项目的建设空间，新项目欲获取土地可能面临挑战。
这些年，土地价格显著上涨，使新开发项目的成本增加，高地价和建筑成本可能会提高房价和租金，进而对新项目的经济可行性产生影响。
“综合上述原因，蕉赖北区尽管已接近开发饱和，但仍有通过高密度开发、升级基础设施和创新项目，实现进一步发展的潜力。”
发展商往南部拓展
最近几年，蕉赖南部的产业市场热络起来，发展商似乎看到蕉赖南部有很大的潜能，纷纷前往蕉赖南部开发项目。
具体来说，蕉赖南区位于第二中环公路（MRR2）东侧，西至新街场边界，南边靠近阿南达迈（Alam Damai）休闲公园，这些地区都属于吉隆坡的范围。
近年，蕉赖的产业发展正朝向南部的雪州无拉港方向前进。
大量未开发土地
薛国龙说，蕉赖南部拥有大量的未开发土地，这里的开发潜力大，为新项目提供了充足的空间。
蕉赖南区的基础设施完善，捷运加影线，从桂沙白沙罗开到加影，经过蕉赖南区，极大地提升该区的交通便利性。
新开通的新街场 – 淡江大道（SUKE）和东巴生谷大道（EKVE）进一步改善当地的交通情况，使蕉赖的交通不再像以前那样拥堵。
蕉赖南区周边地区的发展也牵引了该区的产业。
加影和士毛月的兴起，它们的发展带动了蕉赖南区的产业市场，使它成为一个具有吸引力的中档价格高层住宅开发区。
中档价吸引B40群体
对于低收入的B40群体，蕉赖南区的高楼住宅项目定位在中档价格，可以满足它们的住房需求。
然而，蕉赖南区有几项有待改善的地方，包括维护和扩展交通基础设施及持续改善交通。
尽管新的高速公路和捷运路线改善了交通状况，但仍需持续关注和优化交通网络。
蕉赖南区的潜力巨大，特别是在交通便利性和开发空间方面。
随着基础设施不断完善，周边地区的协同发展，蕉赖南区有望成为另一个备受关注的新兴区域。
高楼项目陆续有来
跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）在最新季度报告指出，蕉赖南区有许多高楼项目，主要市场有5个项目，次级市场则有25个项目。
大马亨利行总营运长邓志明说，根据亨利行的数据，蕉赖南区的高楼住宅，主要是建于1990年代和2010年之前的组屋和公寓，建筑面积介于570至1442平方尺不等。
1997年亚洲经历金融危机，市场从这场毁灭性的金融灾情复苏之后，Ketumbar Hill共管公寓于2005年推出，才开始有共管公寓进入蕉赖市场。从那时起，高楼住宅项目一直持续不断，直到现在，间中只有6年没有任何项目完工，即2009、2011、2015、2016、2021和2022年。
有趣的是，1997年竣工的Seri Cendekia公寓在蕉赖南区拥有最大的单位空间，面积达1442平方尺，这项殊荣历时17年都没有被打破，直到Altitude 236于2014年完工，单位面积才超越Seri Cendekia，达1798平方尺。
从1997至2014年，高楼住宅的面积明显缩小，这被认为是受到亚洲金融危机的影响，引发其他经济问题，例如生活成本高涨、2008年全球金融海啸、建筑成本增加，以及2012年推出的发展商承担利息计划（Developer Interest Bearing Scheme，简称DIBS）。
另一项的有趣观察是，超过1000平方尺面积的单位，是从2017年开始才较为突出，12个已完成的项目中，有8项超过1000平方尺。
兴建小型单位
2018年建好的Eko Residences @ Eko Cheras及2020年完工的The Annex @ Medan Connaught是最近10年蕉赖南区建好却为数不多的小单位，面积小过600平方尺，这么小型的住房单位，跟全国的服务式公寓单位不相上下。
价格方面，大部分的单位都介于可负担范围的每平方尺301至400令吉。2017年以后完工的项目，价值更高，每平方尺501令吉以上。
然而，The Connaught One、Eko Residences @ Eko Cheras及Riana South的要价最高，介于每平方尺701至800令吉。
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