转型酒店改造成本低
且能够更快投入运营
独家报道：游燕燕
近年来，共享居住空间（Co-living space）在大马的短租市场逐渐兴起，跳上了共享经济的列车。
实际上，在冠病疫情之前，共享居住空间已逐渐流行，而在疫情期间及后疫情时代，这一趋势更为明显。
无论是由经济型酒店（Budget hotel）转型的共享住宿，或是专门打造的共享居住空间，市场规模都在不断扩大。
相比传统租房，虽然共享居住空间的租金相对较高，但这种住房模式仍成为现代租房市场的重要选择，为短租市场提供了更便利的解决方案。
今期，房地产估价师陈飞霏与我国最大的共享居住空间与连锁酒店业者之一——Swing & Pillows创办人李泳来，探讨我国共享居住空间的发展趋势、市场需求及未来前景。
我国共享居住空间主要集中在市中心，如巴生谷、柔佛、槟城、马六甲等，以迎合学生、上班族和外籍人士的需求，提供灵活的租赁方式以及完善的生活设施。
这类新兴短租趋势之所以在疫情期间和后期不断增长，原因之一是有不少经济型酒店或三星级以下的酒店面临经营困难，纷纷被收购转型。
据陈飞霏估算，迄今已有上百家酒店完成转型，进入共享生活市场。
她表示，相较于从零打造的共享居住空间，转型酒店的建筑较为成熟，改造成本更低，且能够更快投入运营。
“一些转型酒店仅专注于共享居住空间的运营，而一些则同时保留部分酒店业务，提供短租和长租的租赁服务。”
她指出，大部分转型酒店都是由一个租赁平台运营，统一管理这些物业。租客无需通过房产经纪即可在相关网站直接办理租赁手续，无需支付额外佣金。
针对转型酒店的合法性，她认为，这些物业原本就持有酒店执照，现仅更改经营模式，理论上不涉及违法。
年轻群体为主
共享居住空间主要吸引年轻学生、在马工作的外籍人士和背包客，相较传统租房更具灵活性，无需长期合约，并提供家具齐全的居住环境。
陈飞霏指出，有些年轻人尚无购房能力，或不愿承担买房的经济压力，而且传统租房的短租选择较少，通常要求至少一年租期，还需要预先支付2至3个月的押金。
“通过共享居住空间，他们可以自由选择租期，避免因提前解约而损失押金。虽然共享居住空间的月租较高，但胜在灵活性强，不受长期合约束缚。”
至于短期在大马居住的外籍人士，他们更倾向选择共享居住空间。他们的租期可能是几周或几个月，而租期越长，租金会越便宜，短租则费用较高。
尽管大马的共享居住空间近年来有所增长，但普及度远不及香港和英国，主要原因在于这些地区盛行游牧式生活方式，与共享居住模式相辅相成。
“相比之下，长期稳定租房或直接购房在大马住房市场更为普遍。”
价格居中
瞄准中端市场
相较于专门打造的共享居住空间，转型酒店的价格较为便宜，但依然比传统租房稍高。
陈飞霏举例，转型酒店的每月租金大约介于800至1500令吉间，而传统租房若签约一年，租金则大约介于600至700令吉间，相对便宜。
“至于专门打造的共享居住空间，部分会有几种房型供选择，租金则取决于房间大小和租期长短。”
例如，有些最小的房型面积不到100平方尺，仅能容纳一张单人床和一个开放式衣柜，内设浴室，3个月租期每月租金约1200令吉。
“有些租金有包含水电、无线网络及公共设施使用权，视经营者而定，而冷气费通常另计。”
她也提到，转型酒店的房间面积较大，相较之下更具性价比，但目标群体不同。
“转型酒店更适合追求经济实惠的租客，而共享居住空间则更吸引中高收入的上班族或外籍人士。”
成年轻人“避风港”
随着物价持续上涨，社会新鲜人的薪资水平与15年前相比变化不大。按照常理，他们在这个阶段难以负担购房成本，因此共享居住空间便成了年轻人的新宠儿。
李泳来表示，共享居住空间的市场需求极高，其中25岁以下的租客占比超过60%。
“年年都有18岁，你可以想象这个市场需求有多大。他们通常会优先考虑靠近工作地点的区域及具备高性价比的居住选择。”
年轻人对灵活居住方式的需求持续增长，共享居住空间的潜力无可限量。
他指出，现代年轻人的购房观念已发生改变，不再认为必须在年轻时买房，反而更倾向于“能租则租”，以避免过重的经济负担。
“这正是共享居住空间存在的价值所在，也彰显了其未来发展的广阔前景。”
更具经济效益
若单看雪兰莪地区，许多在职人士来自外地，通常会先选择租房，而不是立即购房，以降低初期经济负担。
李泳来说：“他们一般不会选择租下整套公寓，因为那不仅需缴付3个月押金，还需额外添置家具，而吉隆坡地区的公寓租金平均高达2500令吉，初期成本可能就超过2万令吉。”
相较于传统租赁模式，共享居住空间更具经济效益，只需支付租金和手续费即可入住。
“租金包含管理费与清洁费，但水电费需自行充值。我们采用电子化智能管理，租客可通过应用程序在线签约、续约、缴租金及充值，既方便租客，也提升了公司的管理效率。”
出租率逾90%
Swing & Pillows的主要业务是将酒店改造为共享居住空间，并提供长租和短租服务，以满足不同租客的需求。
目前，公司已成功改造约120家经济型酒店，房间总数1万1000间，出租率高达91%，预计今年杪提升至95%。
“我们每年平均新增约3000间房。当前，短租比例约占20%至30%，长租比例约70%。”
公司于2022年开始推动酒店转型计划，因疫情的关系，当时正值大量经济型酒店倒闭，他们抓住这一市场机遇，低价收购这些酒店。
“这些酒店本身配备现成的设施和家具，仅需进行小幅改造，例如增设学习区、共享厨房和洗衣房，同时申请酒店经营执照也更为便利。因此，利用酒店发展共享居住空间具有更高的可行性和潜力。”
房源充足
然而，他们目前面对的最大挑战是房源紧缺，供不应求，因此仍在积极寻找更多合适的物业。
据悉，在疫情前，全国持牌的经济型酒店超过5000家，若包括未持牌酒店，数量预计约有7000至8000家，其中高达80%面临经营困难，甚至亏损。
李泳来说：“由此可见，市面上仍然有许多房源。目前，国内低端共享居住空间市场竞争激烈，而我们定位于中低端市场，并计划进一步拓展至高端市场。”
“接下来，我们打算从收购经济型酒店升级至四星级酒店，以吸引中高端租客群体。”
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