独家报道：何燕羚
邻里型商场占70%
雪兰莪人均商场面积破5平方呎，全国最大零售州正面临“空间多、人不够”的窘境。
根据已上市的佰乐泰产托（PARADIGM,5338,主板产托）招股书中的Savills独立研究报告数据显示，雪州零售面积10年增幅逾1100万平方呎，尽管人口同步增长，但零售供应增速更快，导致空置率长期居高、租金走软，黄金商圈承压明显。
同时，“小而美”商场新风潮崛起，邻里型商场占高达70%，反映零售开发已从大而全的Mega Mall时代，走向生活化、社区化。
在这场空间重构和消费模式转型的角力中，谁能以体验和便利脱颖而出，将决定未来商圈格局。
雪州每人平均“分到”5平方尺商场！
这10年来，雪州的零售供应几乎是“年年有新盘”，从2014年的2600万平方尺增加至2024年的3750平方尺，年复合成长率（CAGR）为3.7%。其中，74.4%是小于50万平方尺的邻里型商场，主打本地社群，反映出零售重心已从“大而全”转向“近而巧”。
2025和2026年的零售供应则预计维持在3790万平方尺。
在零售空间持续扩张的同时，雪州人口也在增长。2024年人口为740万人，预计2026年将达770万人。尽管人口涨了，但零售空间涨得更快，导致人均零售空间从2014年的4.3平方尺，上升至2024年的5.1平方尺，预计2026年则略降至4.9平方尺，显示供应趋缓。
新商场接棒而来，小而美成趋势。
近年，雪州多个大型商场陆续开张或扩建，包括IOI City Mall（二期）、Setia City Mall（二期）、KSL Esplanade Mall、Mitsui Outlet KLIA （三期）等。2024年则新增了Elmina Lakeside Mall和168 Park Mall，两者各有20万平方尺。
而2025年将迎来Sunway SQ Mall（30万平方尺）、位于Setia Alam的Sunsuria Forum（15万平方尺），都属于“中型社区型商场”，不再盲目追求超大规模。
Savills指出，市场逐渐从Mega Mall时代走向生活圈导向的开发逻辑，强调与住宅区的连结性和日常便利性。
人流未回 租金下探
租金走软，黄金商圈租不动了？
尽管商场越来越多，零售租金却不像以往节节攀升。2015年至2019年，黄金地段大吉隆坡（GKL）商场租金曾年年上扬，从指数100点升至115点，但2020年疫情打乱节奏后，租金开始缓步下滑，2024年仅报109点。
吉隆坡市中心和金三角区的底层铺位租金介于每平方尺19.80令吉至200令吉之间，高低落差大。
许多老牌购物商场若无法吸引品牌续租或承租率低，就容易面临租金压力。尤其在疫情后的三年间，新增商场带来竞争，而人流恢复未如预期，使不少商家谈租时握有更多“砍价权”。
在雪兰莪，商场已不只是消费场所，更成为城市竞争力的象征。从百货林立的巨型商场到“麻雀虽小”的邻里型广场，商场数量年年上涨，截至2024年，雪州累计拥有90家商场。
这显示零售市场进入一个“空间多、人不够”的调整期。
每10商铺1.5间空
租不出、撑不住，空置率成隐忧。
再来看商场的实际使用情况。2024年雪州商场平均出租率为83.4%，虽较2023年小升4.4%，但仍低于疫情前2014年的90.2%，出租率已经10年低于90%。这意味着，每10间商铺，约有1.5间是空的。
疫情高峰期时，一些邻里型商场几乎陷入“鬼城”状态，如SACC Mall、Main Place、Atria等皆出现明显空置率上升。反观如谷中城、万达广场等大型商场则通过降租、引入更多品牌维持人流，展现以量制胜的抗压能力。
大马产托（Reits）继续出手
过去几年，雪州零售市场出现多宗显著交易，当中包括去年两宗焦点个案：
一、KIP产托（KIPREIT，5280，主板产业信托股）以3亿2000万令吉收购位于赛城的Dpulze购物中心（30万平方尺），每平方尺为648令吉；
二、 IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）以6亿8000万令吉购入前称Tropicana Gardens Mall的IOI Mall Damansara（110万平方尺），每平方尺达1027令吉。
大马零售产托与私人资金仍持续活跃于并购市场。包括Rubberex更是在2023年以1亿8000万令吉入股Empire City Mall，展示产业投资者对零售产业的长期信心。
什么在撑起零售市场？
1、人口
根据统计局，雪州人口预期在2035年前突破800万人，意味着未来还有更多消费人口支撑日常商场营运。
2、就业增长与电商融合
雪州失业率仅1.7%，反映居民消费力稳定；同时，线上线下融合的趋势，将刺激部分品牌进驻实体店展示与体验。
3、游客上门
2024年我国接待了2500万人次国际游客（增长24.2%），带动零售消费从71亿3000万令吉大幅升至1022亿令吉，旅游带来的“顺带消费”，正逐渐回归。
4、交通基建推动人流
轻快铁第3路线（LRT3）预定2025年9月30日启用，连接巴生谷西线，将为商圈注入更多人流。
综合来看，雪州零售市场虽有供应趋饱迹象，但租金合理化、商场微型化、人口支撑力强，依然构成可持续发展的基础。
未来商场的竞争关键将落在“体验与便利”商，谁能让顾客留下来拍照、坐下来喝咖啡、逛到晚上都不想走，谁才是真正的赢家。
【商场新字典】
按市场定位规模
商场可区分为三大类
别只会叫“商场”了！你逛的是哪一种？
走进雪兰莪琳琅满目的购物中心，从谷中城、万达广场到双威金字塔，表面看似皆为“shopping mall”，但其实每一座商场背后，都有清楚的定位分类。
根据Savills的独立研究报告，商场可按市场定位（market positioning）和规模（net lettable area）区分为三大类，即高端型（premium malls）、中端型（mid-market malls）与大众型（mass-market malls），并进一步细分为巨型商场（megamalls）、区域商场（regional malls）、邻里型商场（neighbourhood malls）和生活商场（lifestyle malls/retail podiums）。
一、高端型商场：高富帅最爱的战场
位于吉隆坡市中心的高端商场，正乘着城市扩张和高收入族群的消费力迅速崛起。百威年（Pavilion KL）、城中城阳光广场（Suria KLCC）和The Gardens Mall等，正是这类商场的代表。它们不但主打奢侈品牌，也深受外国游客青睐，是打卡、吃精致餐厅（fine dining）、带外国朋友参观的首选。
二、中端型商场：大众化的城市客厅
中端商场主打中产阶层，涵盖百货、连锁品牌和超市，功能全面且亲民。像IOI City Mall、万达广场、Central i-City等，虽不是最奢华，但百姓最常去、最爱逛、商家密度高、人气稳定，是零售和休闲融合的商场。
三、大众型商场：实用为王的平民地标
这类商场以实惠、近社区为特色，主打日常消费和价格优势。例如，Setia City Mall、Central i-City，品牌组合以大众品牌为主，不求惊艳但求实用，适合家庭购物和周末走走。
按面积区分
商场常客多属于哪种？
一、巨型商场
面积超过100万平方尺，是零售界的“航母”。谷中城、万达广场和双威金字塔就是这个级别，定位往往也与高级品牌、外资零售商挂钩。
二、区域商场
面积介于50万至99.9万平方尺，吸引力扩及数公里外的人潮，常见于市郊或交通枢纽附近，如IOI Mall和Melawati Mall。
三、邻里商场
面积介于25万至49.9万平方尺，顾名思义就是“住家楼下的商场”，步行或10分钟车程可达，商家组合以超市、餐饮和便利服务为主，如Main Place和Starling Mall。
四、 生活商场
通常面积介于15万至25万平方尺，多为混合发展项目附设的零售楼层，例如Damanasara City Mall或Megah Rise Mall，服务周边居民、餐饮品牌集中，是工作族下班聚餐的热门选择。
这套商场百科，不只是投资者看趋势的工具，也能帮助消费者更清晰理解自己逛的商场是什么定位、目标人群是谁。
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