工作内容比大众认知
更广泛、繁复且专业
【产业人的辛与勤·建筑测量师篇】
报道：洪诗迪
购买房子对许多人来说是毕生奋斗的目标，是人们耗尽大半辈子拼搏所换来，因此若买到“瑕疵屋”将是巨大的打击。
但早期因人们的要求不高，房屋质量问题并不突出，新屋主在拿到钥匙后，往往都迫不及待投入装修；但随着房地产市场的迅猛发展，部分发展商为追求规模、速度或利润，忽略了质量，新房的瑕疵问题越发常见，包括漏水、墙面开裂、油漆剥落和地板凹陷等，引发大量房屋纠纷。
正因如此催生了“验屋师”或“验楼师”的角色，在新屋主拿到钥匙后先找相关人员做检查，这个职称便开始深烙在普罗大众的脑海中，普遍认为他们的工作，就只是对房屋进行简单的目测检查。
实际上，他们更正式的职称叫作“建筑测量师（Building Surveyor）”，工作内容比普罗大众认知的更广泛、繁复且专业。
“我经常接触的都是管理阶层，他们很重视建筑测量的专业性，反倒是国家需要尽快立下法规管辖这行业。”——关亚强
“虽然有越来越多的屋主都懂新屋检验的重要性，但还需要有更多醒觉，包括聘请对象是谁？是否合格？有否受到真正保障？”——康伟龙
已在业界深耕多年的康伟龙回忆道，初入行时，他告诉别人自己是检验房屋的专业，但人们对这职业却毫无概念，几乎都以为是“工料测量师（Quantity Surveyor）”，致使他们不得不以一个较容易理解的称呼，即“验屋或验楼师”介绍自己的职业。
笼统来说，建筑测量师的工作内容，确实是针对建筑状况做检查，然后提供一份检查报告，但这份职业却比普罗大众认知的要“专业”得多，而且与工料测量师、土地测量师（Land Surveyor）和房产估价师（Property Surveyor）一样受大马皇家测量师协会（RISM）的行为准则约束。
所谓合格的注册测量师，简单来说就是要在大学完成测量学科后，先到一家测量公司工作，并在相关人员的监督下完成2年的“工作日志（Log book）”，达到一定标准后便可参加面试，当他们认为你已达到要求后，才会赋予你“测量师（Sr）”的头衔。
小知识：
在建筑领域中合格且已注册的专业人士，亦跟医生（Dr.）专业一样，享有不同的专业头衔：
建筑师 – Ar.
工程师 – Ir
测量师 – Sr
景观建筑师 – LAR.
室内设计师 – Idr.
需上庭作证
可在康伟龙看来，虽然大部分屋主都意识到新屋检测的重要性，但他们一般上都不会聘请合格的注册建筑测量师，而更倾向选择收费便宜且未注册的“验屋师”，他说：“正如你生病时会找个有牌的医生，因为你知道无牌医生会有什么风险，为何面对自己住的房子却没有这样的意识？若真出事了，谁要负责？”
但由于“建筑测量”这一行业，目前仍不受国家法律监管，所以未受正规教育的“验屋师”是近乎泛滥的程度；关亚强认为，目前就只能靠消费者自己小心，并了解自己所聘请的“验屋师”能否提供法律保障，其报告是否具法律效益等。
他续说：“像我们合格注册的建筑测量师，有时候还需要上庭做‘专家证人’，譬如一个产业出问题，相关人士会找我们去做检测，检测看看是否人为因素，再上庭提供证言。”
4要素确保架构安全
为何要一直强调“合格性”和“专业性”很重要？建筑测量师要做的，不只是简单的目测检查，而是针对各种表面瑕疵提出相应的整改建议，确保建筑安全和使用寿命，以下“4大要素”更为重要：
第一、结构安全性
包括地基、承重结构和楼板等都是很重要的检测环节，若出现下沉或其他问题就要尽快解决，以避免不必要的意外发生。
康伟龙说：“身为建筑检测师的我们不能‘飞天遁地’，但有很多隐藏在地底下的问题，其实是会逐渐显现在建筑周围，就看有没有人发现当中的征兆。
“譬如，泥土流失导致建筑下沉时，因为有移动，会发现建筑上出现裂痕。
“我曾经就有一个客户发现自家柱子开裂，不只是裂痕而已，是已经见骨的程度，试问你敢继续住吗？”
第二、漏水问题
住公寓一定深有体会，漏水是令人万分头疼的高发问题，往往涉及天花板、墙壁和邻里间的管道渗漏等，这种问题不仅仅会造成财产损失，甚至会引发邻里纠纷，一定要严正看待，尤其旧建筑更要留意。
第三、机电系统
一定要确保建筑内的机电系统符合安全标准，避免老化或不合规范的电路带来火灾隐患，对财产与生命安全造成威胁，甚至会缩短建筑的使用寿命。
第四、建筑规范
合格的建筑测量师须熟知国家和地方的建筑规范、标准和规程，并了解各项指标的要求，以确保建筑和社区安全。
老旧建筑更需检测
不只是新屋，旧建筑更需要检测。
很多人以为只有“新屋”才需要“验屋”，再将所有瑕疵列出交给发展商，以让他们能在瑕疵报告呈交后的期限内进行修复。
实际上，不管是新屋或旧屋都需要专业检测，像关亚强专攻的就是旧建筑的检测，因依据1974年道路、沟渠及建筑物法令第85A条文，所有超过5层高及10年楼龄的建筑都需要定期检测，针对其现有的健康状况做评估。
话虽如此，康伟龙认为我国在这方面的缺失，是没有像其他国家般“强制执行”。
“当1993年发生淡江高峰塔倒塌事件时，大家开始重视旧楼保养，但一段时间后似乎又逐渐淡忘，包括最近的地陷问题也一样，其实很多意外都是有先兆，只是我们没有定时做检测，所以就没有提前发现问题，政府真的有必要更加重视这一环，尤其我国有越来越多的建筑已步入高龄。”
对周遭要观察入微
针对建筑测量师在买卖交易中扮演的角色，康伟龙分享了一个案例：
曾经就有一位医生来找我，他想买一间角头间的屋子，因为地产经纪告诉他售价是100万令吉，比市价便宜20万令吉，确实是很诱人的价格，所以他有很高的意愿，但他需要先确认屋况。
暂且不论屋内的状况，我只告诉他两个重点：
第一、这屋子靠近山坡，外面的围墙已出现下沉问题，极有可能会倒塌；倒塌的话，你需评估届时要花多少钱维修？
第二、隔壁屋主在屋外做了一个鲤鱼池，并且已出现漏水问题，而漏水还渗透过来，影响到了底层的房间，因为我看见了水印。你大可以刷油漆解决，但问题根源不解决，就会一直恶性循环，你可以忍受？你可以说服隔壁屋主解决根源问题吗？
管维修 找缺陷
除了要确保安全性，检测在房地产买卖交易中也很重要，譬如说卖家针对一栋楼开出的价格是2亿5000万令吉，买家势必会找合格建筑测量师做检测，要知道建筑的现状是否符合开出的价码。
岂不是和估价师的工作相似？对此康伟龙解释：“估价师是管市场价格，我们是管维修价格。譬如我们检测后，发现那栋楼有不少需要维修的部分，维修费需要5000万令吉，此费用就要扣除在卖家开的价格上。”
他举例：“在万达镇的一座双层排屋，估价师告诉你市值120万令吉，但并不是每个单位的情况都一样，特别是屋子内部，从显性到隐性的问题都要找出来，这就是建筑测量师要做的工作。
他指出，其实在美国、英国和澳洲等国家，他们在买卖屋子时都会要求专业的验屋报告，否则成交会遇阻碍，但我国消费者还没有这样的醒觉，特别是在买卖二手屋时，都是完全听信地产经纪的“好话”。
施工前扮演要角
除了新旧建筑外，其实新发展项目开启之前，市议会都会要求发展商先聘请建筑测量师做检测，目的是要避免施工后引起不必要的“纠纷”。
例如在一个发展项目开启后，你的住家开始出现漏水问题，或施工工地有东西跌落在你家造成损失，你要如何解决？直接找发展商谈？若发展商告诉你，你如何确定问题是由我们的施工造成？你该怎么办？
康伟龙说：“这就是市议会要求发展商先对周遭环境做检测的原因，确保施工前，周遭环境的情况是如何，当问题出现时才有‘证据’证明是否由施工造成。”
当然，除了发展商，屋主也可以自己聘请建筑测量师，但一定要确保是合格的，因只有他们提供的报告具法律效益，甚至要向相关的保险公司索赔也需要呈上专业报告。
其实公共工程局（JKR）也经常需要接触建筑测量师，譬如说国内有一座很老旧的医院，相关部长需评估其建筑状况是适合维修或重建，尤其以前有不少建筑都不符合现代的建筑条规，那重建会是更好的选择。
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