房价涨幅明显减缓
独家报道：洪诗迪
尽管大马房产市场表现出了需求强劲、交易活跃、房价上涨和建筑活动复苏等积极信号，但数据却显示房价涨幅明显减缓，过去10年累计涨幅不足50%，让市场感到惊讶！
难道“买砖头”已不再保值了？
此景引发市场对大马房产投资价值的广泛讨论，在当前经济形势变化及政策调整的背景之下，大马房产能否继续保持投资吸引力？投资者该如何理性看待大马房产市场，并做出明智的投资决策？
据全球房产指南（Global Property Guide）统计，截至2024年9月的10年来，大马房价涨幅仅有47.85%，排在台湾之后位居33名。
产业估价及服务局（JPPH）的数据亦显示，截至2024年第二季，全国房价指数仅涨0.88%，明显较2024年第一季同比增长3.52%、2023年第四季的3.85%、2023年第三季的3.3%和2023年第二季的4.33%大幅放缓。
对此，房产咨询师侯碧云接受《南洋商报》访问时表示，每个国家的房产都会有上涨迅猛的时期，而大马的高峰期是在10年前，现在已经进入房市最低迷之时；但与其说是增长缓慢，地产中介王盈萦倒认为是“稳定中寻求增长”，而不是“泡沫式增长”。
可再看回全球房产指南的统计表，你会发现大马房价的涨幅，其实是排在东南亚第一名，胜过排在第40名的新加坡（35.03%）、第42名的泰国（34.61%）和第44名的印尼（30.76%）；这是否表示，大马房产一直被市场低估了？
侯碧云和王盈萦都异口同声道：“大马房产的确是被低估了。”
优先投资商业产业
大马哪些房产类型值得投资？
王盈萦表示，不同地区、不同房产类型的升值空间都有所不同。
若以地区来看，她认为，吉隆坡靠近双峰塔、满家乐（Mont Kiara）和武吉免登（Bukit Bintang）等活跃的商业地段，或靠近购物中心的房产升值空间都很大。
反观槟城的投资潜力，则更集中在短租公寓和度假型房产，尤其槟岛是依托蓬勃发展的旅游业，因此具备独特的优势。
投资住宅慎选地点项目
侯碧云补充道，近港口或工厂的房产升值空间也大，譬如巴生港口（Port Klang）和槟城，因能为进出口贸易带来便利，所以特别受中国买家的青睐。
然而比起投资住宅项目，王盈萦更推荐商业产业，譬如店屋（Shoplot），她解释说：“住宅不是不能投资，但就要格外谨慎，我们都看到公寓拍卖案例正在增多，表明市场供应是比需求高，真的要慎选地点和项目。”
升值未必好事
侯碧云表示，她每到一个国家都会留意当地房地产，最近去了台湾，发现台中每平方尺价格要4000令吉，而且还不在市中心；上海市中心则是1万令吉起跳。
相较之下大马房产就便宜多了，以邻近城中城（KLCC）最便宜的房产来说，每平方尺只要1300至1500令吉。
加上我国近期有不少大型发展项目，表示大马正在发展中，正如我国当年发展双峰塔和吉隆坡塔的时候，那个年代又回来了，“这些发展势必会带动房产市场，所以大马房产还有升值空间。”
房价上涨对投资者来说当然是好事，但对租客就不是那一回事了。
侯碧云直言，这就是为何政府一直推出各种政策鼓励人民买房。她说：“房产升值有好有坏，不升的话，整个市场都会不好，包括国家经济也会走下坡，升的话确实又会很多物价随之上涨，两者必须拿捏得当。”
柔房产投资风险大
最近柔佛频频传出大型发展项目的消息，让很多人认为，当地房产具备高投资价值，进而激发购房热潮。
但侯碧云说：“柔佛房产一直存在供应过剩问题，几乎是众所周知，数据也是如此显示，所以我认为要在柔佛投资是还蛮危险的，而且现在也不是购买，反而是脱手的好时机。”
购房热潮3因素
针对柔佛房市出现购房热潮，她归因于3大因素：
1.FOMO心理
很多人担心房价持续上涨或房产资源不足等原因，错过了最佳的购房时机，因此产生“害怕错过”（Fear of Missing Out）的心态，于是盲目跟风入市。
2.新基建项目
柔新捷运系统等基础设施建设的推进，带动了人们对柔佛未来发展的乐观预期。
3.新币升值
新币升值及低利率环境，使得购房成本相对降低，刺激了购房需求；对此王盈萦也观察到，近期确实有不少新加坡人到依斯干达特区购厂，准备将工厂迁移到大马，这都有助刺激柔佛房产需求。
投资须考量2因素
在侯碧云看来，若真的要投资柔佛房产一定要冷静分析，不能盲目追涨，以下2点是必须慎重考量的因素：
1.供需失衡
柔佛土地面积广，但人口相对少，长期来看供应过剩的问题难以根本解决。
2.短期热度难持续
当前的购房热潮更多是受短期因素刺激，这些因素一旦发生变化，市场有可能会迅速冷却。
需求强劲升值却受限
其实整体来看，2024年上半年，大马房产市场所呈现的发展态势依然是积极的，尤其多个地区的交易量和交易额都呈增长，表明市场需求强劲。
国内房产予市场一种感觉，即陷入“有市（需求强劲）无价（无法大步升值）”的怪圈。
产业估价及服务局的数据显示，2024年上半年的住宅交易总量，同比增长6.1%至12万1964个单位，住宅交易总额亦同比增长10.4%至494亿3000万令吉；此外，未售房屋库存也下降中，住宅供应过剩总量为2万2642单位，总价值142亿4000万令吉，较上一期下降了12.3%，去年同期下降13.9%。
丹州增幅最大
然而，不同地区间的住宅交易总量涨跌幅仍存在巨大差异，其中要属吉兰丹的同比增幅最大，高达84%，其次是49.2%的布城和33.6%的马六甲；紧接着是霹雳（16.2%）、吉隆坡（12.7%）、沙巴（12.7%）、彭亨（8.8%）、雪兰莪（6.7%）和纳闽（6%），柔佛和槟城则分别仅增长3.8%和0.9%。
反之森美兰的降幅是最大的，高达22.9%；其次是玻璃市（-18%）、砂拉越（-7.1%）、登嘉楼（-7%）和吉打（-0.6%）。
总体而言，雪兰莪在2024年上半年占据了主导地位，约占大马住宅交易总量和总额的22.3%和30.6%，其次是分别占了15.3%和18.2%的柔佛。
短期投资难有收益
随着全球经济形势不断变化，我国凭借优越的地理位置、稳定的政治环境及政府提供的诸多优惠政策等，成为了海外投资者的投资热点。
众多跨国企业纷纷选在我国设立办公室或分公司，这不仅为我国带来大量就业机会，也为我国房产市场注入新活力；尤其相较于新加坡等东南亚国家，大马对外国买家的限制比较少。
因此，侯碧云和王盈萦都相当看好大马房产接下来几年的表现。但无论是本地或外国投资者都要对大马房产市场的短期回报保持谨慎态度，因市场环境复杂多变，且会受多种因素影响，短期内难有大丰收。
王盈萦建议投资者以长期投资为目标，并选择稳定成熟的地区和房产项目，以实现资产的长期增值。
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