张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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物管急需有效监督执纪方案
2013年分层管理法律经过国会三度通过后，并在房政部于2015年6月公布生效后，把管理权授予业主，让有合格合法的投票人（Qualify Voter）以投票的方式，民主地遴选管理委员。
如今迈入第9年了，国内的共管楼宇生活素质是否提高了呢？
共管楼宇的管理工作是否因新法令生效后，更加清晰了呢 ？马来西亚大约900万居住在共管楼宇的业主，其觉醒度是否也成长到合理的水平了？
年会12小时马拉松
根据笔者的观察，越来越多业主了解共管楼宇的年会之重要性，甚至发展到抱团而来，导致今时今日，年度的常年大会发展成了马拉松赛，数百名单位业主抱团而来，都做足了准备功夫，仔细钻研2013年分层法令，召集懂得会计的业主，详细剥析财务报表，每个字每条文，详细发问。
如果有特许会计师出席年会，单单透过财报的动议都可托上2到3小时以上。
还有些业主，更是委任执业律师成为代表（proxy），引用法律条文，争辩各自对某某条文的理解，并要求以他/她的理解来办事，活生生的常年大会转变成了律法辩论会。最糟糕的是，耗了4小时以上，都还在原地踏步。笔者今年也因为受聘去协助常年大会，从早上8点左右，拖到傍晚7时多，才勉强完成年会。
如此可见，业主是否觉醒了呢？笔者认为有，共管楼宇单位业主对2013年分层管理法令的认知越来越高，常年大会的复杂性也越来越高，管理委员得做好事前准备功夫，不然在年会将被点名提问，分分钟被各式各样的提问问得不知所措。
定时定点开年会成负担
笔者呼吁房政部长拨出时间，正视共管楼宇的纠纷难题，毕竟单是西马半岛，建好的共管楼宇已经超过2万4000项，个别单位突破200万，共管楼宇已是三分之一马来西亚公民的住所，也是超过64%在都市讨生活人的居住选择。
定时定点办年会成了楼宇的负担。
2013年分层管理法令明文规定共管楼宇每年须要办年会，或年会与年会之间的差距不可超过15分月，就以2万4000个共管项目推算：
2万4000个共管项目除以365天，每天须办65.7场常年大会，如果都选在周末，2万4000项目再除以52周，每周要办4615场！马来西亚有这么多资源处理如此大量的年会需求？
一人独大
每一次办年会都需要投入不少资源，包括人力、物力、财力等。
而，法令也规定，每一次办年会都要从出席的法定投票人里，民选出一位大会主席。
同时，法令也在第二列表，第17条文明文指示，Manner of deciding matters at general meeting，可通过“举手”或“持有单位比重”来表决，并明文表示，只需要一位业主要求以“持有单位比重”进行表决时，该常年大会的决议案，就必须以“持有单位比重”表决。
吁政府正视问题
表面看没问题，对不？
其实问题很大。每每发生在拥有单一大业主的共管楼宇，一项共管楼宇如果有商场，而商场又是旗下物业，公司自然可派公司代表出席年会，加上商场的面积通常都不小（占整个共管楼宇约30%总面积），如果商场的企业代表，表示以“持有单位比重”时，按照2013年分层管理法令的条文，那是他的权利，而持有小面积单位的小业主，虽然数量很多，但持有的面积比重，终究难以抗衡单一大面积的大业主。
这类年会通常是一企业代表说了算，因全场出席的合规合格法定票数比重，远远无法动摇商场的大面积比重。
合法但不合理
请问，2013年分层管理法令，岂不是合法但不合常理吗？
一场年会，百万业主出席，算不算民意？如果算，一人独大的票数比重，如何公平？笔者呼吁房政部正视当中问题，不然市场上的混合型共管楼宇（ Mix-used development） 将演变成理不清，切不断的民事纠纷。