抵押逼售的房地产
大幅上升62%
新加坡房地产市场在今年早些时候经历低迷，导致当地房地产拍卖市场连续3年下跌之后，今年首11个月有所上升，求售房地产数量达405单位，比去年同期的339单位多（上升19.46%），甚至超越去年全年的369间，拍卖底价总值超过17亿8184万新元（约58亿8253万令吉）。
其中167间属于抵押逼售房地产，与去年相比，增长了62%，其余238间则是业主自愿出售，仅增长0.8%。
SRI执行合伙人莫思思对《联合早报》说，今年早些时候，狮城住宅市场低迷，可能促使一些业主寻求其他销售方式，以加快交易，从而推动拍卖房地产的数量增加。
“抵押逼售的数量上升，是受此前较高的利率影响，一些业主面临财务压力，难以偿还贷款。此外，贷款环境收紧、破产申请增加、企业倒闭等问题，也导致更多房地产被贷款方收回并进入拍卖市场。”
她说，2025年，利率稳定可能有助于缓解因财务困境引发的强制出售，抵押逼售才有可能适度下降。
工商企业倒闭
地产流入拍卖市场
在整体拍卖的房地产中，住宅虽占主要部分，但商业和工业地产数量却正在增加。今年以来，抵押逼售的商业和工业地产，同比分别增加了106%和148%。
根据新加坡会计与企业管制局的数据，今年首10个月内，有4
9687家企业停止运营，比去年同期的4
1616家，增加了19.4%。
SRI研究与数据分析部主管莫汉指出，这些倒闭企业的相关房地产，尤其是商业和工业空间，很可能通过抵押逼售进入拍卖市场。
“对投资者来说，特别是在市场适应更广泛经济压力的情况下，这一趋势提供了以具竞争力价格获取资产的机会。”
MCST出招
拍卖拖欠维护费与累积基金房地产
拍卖房地产数量上升的另一显著原因，是狮城出现了分层地契管理委员会（MCST）拍卖房地产。
戴玉祥产业提供的数据显示，今年有5宗MCST求售的房地产，而去年完全没有这类房地产拍卖。
戴玉祥产业拍卖与销售总监陈紫萍说，这一增长主要归因于业主拖欠每月维护费和累积基金，促使MCST行使合法权，启动单位出售以收回未付款项。
该行的数据也显示，虽然今年拍卖市场求售的数量高于去年，但成功拍卖的房地产仅15间，低于去年的21间。
陈紫萍说，投资者在高借贷成本的压力下，变得更为谨慎，导致整体交易量略降。
高利率和额外买方印花税（ABSD）则对外国买家影响较大，对住宅拍卖领域造成一定的冲击。从另一角度来看，外国买家减少促使竞争降低，狮城当地买家在市场中找到了适合自住的购房机会。
拍卖市场明年有望复苏
展望2025年，陈紫萍预测拍卖市场将会逐渐复苏，利率稳定可能会恢复买家和投资者的信心，市场活动因此会增加。
她说，拍卖作为一个战略性和透明的交易平台，越来越受买卖双方认可。具有重建潜力、永久地契、整栋出售潜力，或靠近名校、地铁站等优势的房地产，将继续吸引竞标者，并可获得有竞争力的价格。
ERA产业董事经理陈添裕指出，过去几年，有越来越多业主通过拍卖的方式出售房地产，推动房地产拍卖逐渐成为比传统私人协议销售更受欢迎的选择。预计2025年房地产拍卖市场将继续保持良好状态。
他预计，在就业率保持健康及狮城政府实施防止购房者过度负债的政策下，2025年上半年不会出现大量抵押逼售房地产进入拍卖市场。