王水丰
产业实习估价师（PV2667）
MBA（策略管理）
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如何让继承不伤感情？
最近有个东马朋友受以下状况所困扰：他的父亲一生劳碌，多年前买了些店屋、土地和厂房（价格不详），然后平均分配给3个孩子，每人各得三分之一。
其本意是想做到公平分配，不料却适得其反，引发兄弟间的纠纷；面对一个想卖、一个不想卖的僵局，让他深陷两难境地，不知如何是好。
于是，我针对他的问题，给出一些建议：
【问题1】现在应该出售吗？感觉价格不太好，卖了不就亏大？
许多家族会长期持有祖传产业，一心期盼价格能持续上涨，然而随时间流逝，产权结构变得越来越复杂，最终演变成难以处理的庞然大物，导致无法顺利出售。这不仅无法让后代从这些资产中实际获益，反而可能引发家族纷争。
换个角度想，这些资产并非通过个人努力获得，本质上属意外之财，因此即使今天只能分得5万令吉，那也是额外的5万令吉；甚至只能分到5000令吉，仍然是实实在在的“收益”，不是吗？
如果能引导大家认清这个本质，便能更理性地分析现状，心平气和地共同商讨解决方案。
应将产业视为一门生意来打理，表现良好的保留，欠佳的尽快脱手，有时能及时止损也是一种胜利。
【问题2】我想保留这个产业，待价格上涨才出售，可以吗？
当然，谁都希望能把产业卖个好价钱，关键就是要看产业的具体位置。
如果是在如吉隆坡市中心般的黄金地段，确实值得耐心等待；但如果是偏远地区，几十年来的价格都未见起色，就该考虑简化产权结构。要么让其中一位兄弟以优惠价格买下，要么直接找外部买家接手，每个兄弟都能拿到现金，再透过其他方面的投资赚钱，以弥补当前错失的潜在收益，也不失为一个皆大欢喜的解决方案。
【问题3】现阶段我真的不知道该如何抉择，我还能做什么？
其实跟我朋友一样的人不少，长年在吉隆坡打拼，很少回到家乡，更别说去了解家乡产业的具体情况。有时候左手接过律师的文件，右手就塞入家里的橱柜底层，对文件的详细内容一无所知，这样又如何能作出明智的决定呢？
因此我建议朋友随同兄弟回家乡走一趟，带上当地的地产中介实地考察产业，了解当前租户的情况、续租意向及当地房产市场的走势等，说不定隔壁的地主也有意购买你的产业。
此时，建议你按步骤有序实施相关举措：
步骤一、找估价师或房产经纪确定产业市值，并咨询会计师，计算出转名或出售涉及的税务成本。
步骤二、咨询专业人士，包括找律师阐释地契里注明的土地使用条款和局限，还有买卖转名法律程序，再向银行咨询贷款重组或融资方案，请税务师优化印花税和产业盈利税等税务成本。
步骤三、一定要与其他继承人充分协商，避免日后产生纠纷。
【问题4】为何地契很重要？不都是按现行法律处理吗？我还需要看吗？因为我也看不懂那些文件。
地契就跟我们的身分证一样，是记录产权状况的重要文件，上面清楚写明你能或不能用这一块地做什么。尤其有一些产业是在战前买的，当时的法律和现在可能不一样；但不管怎样，现在的业主仍旧得按照地契上的规定来使用和交易土地。
而且地契上偶尔也可能出现错误记录，譬如明明是店屋，写的却是仅供住宅用途；明明地契的期限还有80年，系统里的记录却只有70年。
这种情况就得赶紧去当地的土地局，或该州的土地和矿物矿务局问清楚。
要是碰上地契文件模糊不清，或记录土地范围的字迹已看不清的情况，也可以向以上两个部门查询。当然，你也可以花钱找律师帮忙厘清状况。
地契条款直接影响产业的价值与用途限制，只有了解清楚内容，才能作出明智决定。
教你计算产业盈利税
【问题5】但我们去年才转名，过了一年就要卖掉，听说产业盈利税（RPGT）要交30%呢！这间店屋已涨好几倍，我是不是要交一大笔税？很肉痛啊！政府到底
是如何计算这个税收的呢？
根据马来西亚产业盈利税法案，通过“爱心过户”获得的产业，意即父母以非金钱交易方式，将产业所有权转让给子女，计算盈利税采用的购入价就是以转名当天的市价为准，而不是当初父母购买时的价格。
以具体例子来说明，你会发现需要缴纳的税额，比想象中要低很多：A先生通过爱心过户将产业转给儿子B。一年后，B以52万令吉出售该产业，税收局通知B转名当天该产业市价为50万令吉。
B需要缴纳的产业盈利税计算如下：
30% ×（卖出的价格52万令吉 – 转名时市价50万令吉）= 30% × 2万令吉 = 6000令吉
【问题6】被采用的市价是如何评定的？如果他们定的价格太低，我可以提出异议吗？具体要如何上诉呢？
业主确实有权向马来西亚税收局提出反对意见。而在这种情况下，税收局会委托马来西亚国家估价局重新评估房产价值，以审核你的申诉。
其实业主也不必过度担心，因政府给出的估价通常都是合理的。
此外，只要在持有5年后才出售，便可免除这笔产业盈利税。
【问题7】我就等5年后再卖，可是在等待期间我还有其他的选择吗？
我的建议是，先评估自己的生活状况，看看是否有能力和时间打理以下选项：
第一、出租给当地人，赚取被动收入；亦可自己使用，譬如住宅产业可供自己居住，农业地则可以用来耕作创收。
第二、若是位于旅游热点区域的产业，可考虑靠短租模式获取更高收益；乡区产业，则可考虑与当地人合作经营民宿，通过附加活动来增加收入来源。
第三、商用产业可抵押给银行，以获取各种低息的商业贷款，作为改善公司的现金流，扩充你的生意。
第四、若产业已完全还清贷款，可向银行再融资获取现金，作为改善生活品质或支付子女教育的费用。
3招避开家族资产纠纷
【问题8】若继续联名持有，会带来什么后果？
联名产业需要所有业主一致同意才能出售或出租，这通常会引发以下几个常见问题：
第一、只要有一方不同意出售，整个套现计划就会泡汤。
二、租户问题该由谁来负责处理？
第三、当产业需要维修时，维修费该由谁承担？
第四、如果其中一位业主去世，他的继承人将自动获得该产业的话语权，产权架构就会越来越复杂。即使这一代人能和平相处，也不能保证下一代不会产生纠纷。
【问题9】我个人也持有产业，我该如何避免给后代留下同样的问题？
基本上有3种策略：
第一、善用专业理财工具，如富豪常用的信托基金，以及投资者常用的投资控股公司。
此方案的优势在于通过股权明确所有权比例，也可通过股份交易套现，只是需达到一定的规模才能负担管理成本。
第二、优化产业组合，譬如保留收益稳定的优质资产、选择流动性强的住宅类房产、逐步淘汰偏远地区的低效资产，确保后代继承的是易管理且保值性好的产业。
第三、尽量避免“多人共同持有”一套产业，平均分配“一人一套”会更理想，然后辅以其他价值补偿措施，让每个子女都能独立处置名下产业，这样就能减少纠纷。
总结：4口诀妥善处理遗产
产业继承是一桩美事，如果处理得当，必将福泽后代。因此你必须谨记以下4大口诀：
第一、专业为先：务必咨询律师和会计师等专业人士。
第二、理性分析：客观评估产业价值与潜在问题。
第三、量力而行：在能力范围内寻求家族共识。
第四、进退有度：若遇僵局，不妨以退为进。