刘泌光
产业投资顾问
平台查数据
中介识陷阱
在这个房源随手可查、AI数据精准分析的时代，很多人开始质疑：“我还需要中介吗？”
一个能讲得出投资回报率、懂市场行情、能跑数据、会用ChatGPT写广告的人，几乎随处可见。
加上近年来AI与平台科技的爆发式发展，不少人自信满满地说：“买卖房产，只要我会Google就可以了。”
我曾经也是其中一员——一个觉得靠自己努力研究就能搞懂市场的人。直到真正进入这行才知道：真正决定你买对或买错的，从来不是资讯，而是判断力。
中介才能帮你判断
要谨记，平台只能给你选择，中介才能帮你判断。我们来看几个最常见的误判：
1.房子看似便宜，一查之下才发现产权是“私人租赁（Private Lease）”，贷款难度高。
2.以为高楼层风景好，结果是朝西晒，电费贵得离谱。
3.投资型的公寓买来出租，结果整个区域饱和，半年没人租。
4.以为发展商有品牌，结果项目停工，无法交屋。
这些不是资讯查不到，只是你没查到；也不是平台不给你看，是你不懂怎么筛，资讯丰富往往让人更容易掉入信息迷宫，而一个专业的中介是你最需要的“信息过滤器”和“风险辨识器”。
AI算不出人性
曾经有一个客户，他决定卖掉自己的公寓，换一间带花园的房子，方便一家人居住。然而，他的要求很特别，即必须同时完成卖掉公寓和买入新房的手续，否则中途就没有地方住了。
这种情况下，许多人可能认为只需要“简单的买卖操作”，但实际上这涉及到非常复杂的流程与协调。我们不仅要和卖家的律师团队和买家的银行协调，还需要确保所有文件都同步完成，避免他在过渡期无家可归。
为了能顺利操作，我与我的团队及律师楼密切配合，确保每一步都按计划推进。最终，他既顺利卖掉了公寓，也成功买下了新家，然后还可以在旧家交接钥匙时，直接搬进新家，避免了任何过渡期的不安。
这正是中介的价值所在，不仅仅是帮助客户找房，更是提供一站式解决方案，确保每一个环节都能顺利衔接。
决策提醒器
好的中介，是“资讯导航器”更是“决策提醒器”。
一个好的中介，会让你意识到：
1.你说要的是投资，其实你在意的是安全感。
2.你想换更大的家，其实你怕承诺。
3.你以为要升值，其实你需要的是生活便利。
其实我们不只是“卖屋的”，我们是“帮你看清自己需要的人”，曾有客户相中一间精装修的高楼单位，他说对这间屋子“有感觉”，想马上下订。
但我反问他：“你不是说你妈腿脚不好，要住有单层的有地住宅吗？”他愣了一下，随后笑说：“你竟还记得。”
其实我们这些中介，就是客户“说出口”和“没说出口”之间的连结者。
识破投资陷阱
● 能帮你看见未来的风险，并掌控市场第一手消息
比如在买土地时，表面上是不错的投资，价格吸引且地形方正，但中介看的却是：
1.地契归属是不是独立、清晰？
2.能否转换土地的用途？
3.未来会否涉及政府重划计划？
4.附近是否有强制征地或环保限制？
● 其土地的世界，没有你想的简单
很多人以为买卖土地就是看地、讲价、成交，其实里面的陷阱比你想象的还多。
我曾经接过一位客户介绍的地段，地点优越且价钱也不错，对方还说“文件齐全，马上可签约”。但我总觉得哪里不对劲，便帮客户深入查了地契、规划、地用途和土地拥有权。
结果发现：这块地根本不是“卖家的”，而是三手转介绍，产权还有争议，根本无法合法交易！若客户直接自己去谈，或只是靠网上看广告，很可能就一头栽进去。
过滤风险
甚至还有很多人不知道，土地是农业用地或建筑用地？政府未来有无发展规划？有没有限制？有没有牵涉到原住民地？这些信息，不是一句“价钱便宜”就能解决的。
在这种高风险的领域，你不需要一个“推销员”，而需要一个会为你查清楚每一个细节的“守门人”。中介的存在，不只是介绍买卖，更是帮你过滤掉风险，并识破陷阱的“第一道防线”。
我不会说自己永远不会犯错，但我可以肯定地说：凡是我经手的交易，我一定尽责查核到底，有问题我也永远不会推卸责任。
● 真正能帮你赚钱的，并不是“运气”，是懂市场的人
还记得行动管控令（MCO）期间，许多人都不敢动产，但我有一个客户却想找一间保值、抗跌、未来还能升值的物业。
我建议他考虑茂奥斯汀（Mount Austin）区的一间三层楼的店屋，当时的售价是150万令吉，地段优越，人流潜力强，但很多人因疫情不敢出手。他犹豫了一个星期，最终选择了相信我。
事隔不到5年，市场估值已逼近300万令吉。
这不是“运气”，而是我们中介长期掌握市场的第一手消息：我们知道哪里的发展将带动人流，哪里有大型项目进驻，哪里即将升值。
助客户精挑细选
有些客户不是“没钱买”，而是“不相信自己能买”。
曾经服务过一位40多岁，带着两个孩子的单亲妈妈，他们就租住在一间简陋的排屋。
她很节俭，每个月的开销都精打细算，从没敢奢望自己能拥有一间属于自己的房子。
第一次见面，她语气小心翼翼，连问问题都带着不安。但我知道她不是不想买，而是不敢相信自己能买。
接下来的4个月，我陪她一步步走，看了好多个地点，过滤掉那些不实际的广告；我帮她试算贷款、规划首期付款；我们一起研究适合单亲家庭的安全社区、邻里环境和交通便利度。
这一路，她从犹豫不安到逐渐坚定，最终成功签下了人生第一间房子，在签署买卖协议（SPA）合约的那一天，她握着我的手有点颤抖并眼眶泛红地对我说：“我从没想过自己也有资格拥有一个家。”
那一刻的我，眼眶也湿了，因为我知道，这不只是一间屋子，而是她人生翻篇的起点。
敢说真心话
曾经有位客户想投资新公寓，项目热销、地点热闹，发展商还提供全套家具配套，看起来非常诱人。
但认真地分析之后，我告诉他：“这单位未必适合你，你的预算不足以撑起长时间空置的风险”，他一开始听了有点不高兴，以为我不想卖给他，觉得我在推他去买别的项目。
但我必须坚持，因为根据我的经验，那一带的公寓供应已严重过剩，租金行情也不如他想象中乐观，短期根本看不到回酬，反而可能变成负担。
虽然说，如果他当时买了，我可以马上拿到一笔佣金，但那一刻的我却选择不卖，不是我不想赚钱，而是不愿他“买错”。
一个愿意对你说“不”的中介，才是真正站在你立场思考的人。真正好的中介，不是迎合，而是守住原则；不是只为成交，而是愿意承担你看不到的后果。
出事时不“人间蒸发”
房产交易金额高、流程复杂，任何一个小疏忽都可能酿成大麻烦。
曾经有一次，大年初一有警察突然致电给我，原因是我协助屋主出租的房子，竟然遇上了“毒贩租客”！
当时我毫不犹豫放下手中一切，立刻赶到现场，配合警方开门、清点物品并协助屋主收拾残局。庆幸我当时确定了租赁合同内容，所以屋主没有被牵连。
这一行没人能保证“永远不出错”，但真正负责任的中介，不会在你最需要他时“人间蒸发”。
所以我常说，中介的价值不是体现在顺利成交的时候，而是在“出事”的那一刻，愿不愿意站在你身边一起面对。
比平台更懂“门道”
因此若你遇见的是一个真正负责的中介，请珍惜他。
因房产科技再强，也替代不了人心，AI会越来越聪明，平台会越来越快，但它们无法判断“你的人生到底要往哪里走”。
你可能选对房子，但选错生活；你可能选对地点，但选错时机；你可能选对价格，但选错了决定的理由。
这些，只有人能懂，也只有用心倾听你的人，才能帮你做出对的决定，保护你的利益。这才是真正物超所值的“中介价值”。