独家报道：陈美玲
咖啡店越开越多
拯救商铺租用率
咖啡是全球消费量最大的饮料，人手一杯已成生活常态；通过开发更多不同品种的咖啡豆，目前各消费群体都能负担从前被喻为“高端”、“有钱人喝”的咖啡，上班前甚至上学前，都会光顾咖啡店外带一杯香浓咖啡，不仅仅是精神饮料，更多是生活一部分。
正是这种悄然改变的习惯，马来西亚商场和商圈皆迎来了强烈的“咖啡风潮”，进行着一场内卷，且相互纠缠的局面！
数据显示，马来西亚是东南亚品牌咖啡店市场增长快速的国家之一，国际咖啡连锁品牌不断涌入我国，不管是购物商场或商区店铺，咖啡店和精品咖啡店越开越多；逛商场时不难发现，一排店铺就有好几家咖啡店，这除了说明喝咖啡这种生活方式的趋势有增无减外，还带出了“咖啡热救商场空置率？”的信息。
日益兴起的咖啡文化，成功将大马的连锁咖啡市场蛋糕扩大，市场潜能诱人，国内外业者皆相继抢滩，这是地产界最乐于看见的“画面”，找到了救命稻草，借助改善商场和店铺的租用率。
乍看目前的咖啡消费市场，竞争虽不至于头崩额裂，但绝对是争夺斗艳！让我们来看看业界人士，如何看待这股咖啡风对商场刮起的变化。
马来西亚连锁咖啡市场有多夯？为什么有能力成为商场的续命丹？
竞争日趋激烈的国内连锁咖啡店市场，最近传出即将再迎来中国瑞幸（Luckin）的消息，业内消息还透露，我国咖啡连锁市场不仅被中资企业相中，还有许多海外连锁品牌“排着队”要进驻，抢“饮”我国的咖啡市场。无论是日益涌现的本土咖啡品牌，或来自东南亚地区的咖啡连锁业者，都彰显出我国的咖啡连锁市场，正走向一个竞争激烈的营运环境。
分店大增
来自咖啡连锁业者非官方的自估数据显示，我国的咖啡连锁分店数量超过2000家，并预计数量将持续大幅增加。例如，本地咖啡连锁店ZUS咖啡营运商——Zuspresso，早前有消息指将挂牌上市筹措2亿5000万令吉，在已拥有超过400家分店的营销网络上，进一步开设更多门店。
由此可见，我们将在购物商场上，看见更多咖啡连锁店的足印；冠病疫情后，我国购物商场出现供过于求的窘境，如今或可向咖啡连锁借东风，帮助减缓商场偏高的店铺空置率。
跨国产业顾问公司大马莱坊零售管理与咨询董事袁美珠接受《南洋商报》专访时说，咖啡店的趋势正在兴起，人们对咖啡店的要求，无论是便利性、价格还是地点都很关键。
业者大肆布局
“最近几个月，大马零售市场出现不同品牌的咖啡店，各种价位都有，卖的不只是咖啡，还主打喝咖啡是一种生活方式，可能上班第一件事就是手上一杯咖啡。”
后冠病疫情时期，市场活动趋向多元化，丰富了品牌概念，成为海外咖啡连锁品牌进驻大马市场的基石，纷纷到来抢滩，是咖啡爱好者所乐见其成。
除了本土品牌Zus、Gigi Coffee、Richiamo、Eight Ounce Coffee等，也吸引了来自英国的EL&N，日本% Arabica、香港The Coffee Academics、意大利illycaffe、印尼Tanamera Coffee、Kopi Kenangan、摩洛哥Bacha Coffee、越南Cong Caphe、美国Reborn Coffee、Ralph’s Coffee等海外著名咖啡连锁品牌。
当中，韩国最大咖啡连锁店Ediya Coffee大胆宣布，计划2030年前要在大马开设200家门店，大规模的分布计划，将进一步振兴国内商场的商铺出租。
袁美珠说，欧美国家在评价亚洲市场和开拓东南亚市场时，一般会首选新加坡，其次是泰国，才轮到大马。
“有许多因素影响零售市场，尽管大马无法领先东南亚，但大马市场潜力巨大，消费者对品牌持开放态度，该消费时消费。”
长远之计靠振兴旅游
咖啡连锁的热潮难以长期维持，欲解决商场供过于求的问题，长远看，必须提振国内旅游业，从而带动零售热络，才是明确方向。
零售业与旅游业关系密切。譬如，航空公司通过扩展航线、增加航班次数，或其他旅游活动，从中刺激各区域的零售活动。
以中国游客为例，大马人能说中文的环境，让他们容易融入，加上马中互免旅游签证的便利，是国内零售增长的一大助益。
袁美珠说，巴生谷零售市场仍充满动力，TRX商场和白沙罗高原柏威年（第一阶段）2023年开业以来，皆取得不俗的入驻率。此外，上月开张的吉隆坡蒲种路Bloomsvale商场，店铺出租率也达到85%，当中咖啡连锁品牌如Gigi Coffee、Zus Coffee等，都不会错过在新商场“插旗”的机会。
另外，我们也发现部分零售业者开始涉足咖啡市场，包括MYNEWS控股（MYNEWS，5275，主板消费股）计划2024年在全马增设100家门店，扩大零售业务版图之余，并计划在巴生谷开设首家Maru Coffee门店，搭上日益增长的咖啡文化。
准备上市马股创业板的华阳茶室控股，亦计划2024至2026年间在全国开设15家新分店，宣扬传统咖啡，抢下年轻消费市场。
下半年零售料转弱
大马莱坊最新发布的《2024上半年房地产焦点报告》显示，我国零售销售增长率达7.8%，超越预期7.1%。
如此鼓舞的销售表现主要来自农历新年、从2月至3月为期一个月的学校假期及斋戒月。然而，由节庆日推高的买气，难延续至下半年，因此，全年的增长预期从4%下调至3.6%。
居高不下的通货膨胀，导致整体消费者情绪疲弱；大马经济研究院（MIER）的消费者情绪指数在上半年降至87.1点，这表明市场对就业和收入成长的前景悲观，消费者正努力应对通胀影响。
根据大马莱坊的市调，零售商场的店铺出租率，除了巴生谷5家主要购物商场超过95%外，外州如槟城和柔佛商场出租率却约70%。
阳光广场出租全城最高
吉隆坡阳光广场的平均出租全城最高，去年每平方尺41令吉，出租率达96%；接着是隆柏威年广场，平均月租每平方尺30令吉，出租率为95.2%；谷中城与The Gardens平均月租每平方尺18令吉，出租率高达99.9%；雪州双威金字塔的平均月租同样每平方尺18令吉，出租率98%。
柔佛新山零售业得益于来自新加坡的人流量和柔新捷运系统（RTS）计划，首季零售商场入驻率同比微升3.5%，达69.9%（2023年首季：66.4%）。
槟城零售市场预计保持稳定，首季整体入驻率录得72.8%，环比微跌0.5%（2023年末季：73.3%），由于即将有两间商场竣工，为市场额外增加150万平方尺空间，整体入驻率料下降。
港空店靠夹娃娃机续租
正当大马零售空间迎来各国咖啡连锁品牌进驻之际，香港商场也出现了微妙变化，大量的空置店铺被夹娃娃机店填补，到底怎么回事？
香港店铺租金从2015年的高峰值下降90%！在这座寸土寸金、空间稀缺的都市，年轻商家期望抓住快速获利的机会，纷涌至夹娃娃机的经营市场，这市场变化暴露了香港房地产正在衰退。
夹娃娃机店的崛起被视为一个时代的终结，昔日商店挤满中国游客，每年花费数十亿港元的年代已不复存在。曾经为迎合中国游客而开的珠宝店和药店，如今都被夹娃娃机店取代。
据《日经亚洲》报道，曾经对香港格外重要的中国高消费群，因中国日益严峻的经济前景和人民币疲软而改变了消费模式和态度。
观察员指出，尽管富有的中国人仍携带现金到香港，但却不再把钱花在高定服装或品牌珠宝，反而兑换与美元挂钩的港元，存入高收益存款或保险产品中。
今年4月，香港的珠宝、手表和奢侈品销售价值，同比下跌28.7%，连续第三个月萎缩。知名珠宝商周大福已缩减在香港的直营店网络，从2020年的87家，减至今年3月底的68家。
零售困境向产业市场吹起了寒风，由于市场对商用空间的需求疲弱，租金收益大受影响，商用产业的买家也寥寥无几。
港旺铺靠短租续命
夹娃娃机店走进香港租金最贵的地区—铜锣湾。
香港房地产经纪收到许多客户查询，要在主要购物区，如铜锣湾和尖沙咀开设夹娃娃机店，而店主也愿意以短租，和较以往低的租金出租给低端产业，他们希望在大品牌回归的时候能腾出店铺。
《日经亚洲》引述房地产咨询公司戴德梁行零售服务执行董事凯尔文（译音）的话说，店主已接受租金不会在短期回弹的事实，所幸有别于住宅产业，多数商用产业为全款购买，业主未有偿还贷款的压力。
香港店铺的租金能刷多低？铜锣湾一间旺铺，周大福于2011年以100万港元（约59万8467令吉）租下，如今被夹娃娃机店以14万港元（约8万3794令吉）租用；另一家开在尖沙咀的夹娃娃机店月租仅8万港元（约4万7883令吉），比2016年同一地点的电器店低67%，显然香港业主不能不向现实低头，要降低租金租给夹娃娃机店。
截至今年3月，香港中环、尖沙咀、铜锣湾和旺角，共开29家夹娃娃机店，2021及2022年分别只有9和15家。
短期租约难救市
夹娃娃机店的热度，会否延烧至大马商场？
袁美珠说，夹娃娃机店突然增多是一种过渡期现象，好处是这类短租灵活性高，但无法取代长租约，难以做到救市，租金肯定比长期营运的实体店逊色。
“大马和香港不同，不过我国的夹娃娃机店确实越来越多。”
市场刚从冠病疫情中复苏，房地产的趋势变化不定，营运夹娃娃机店需要一定资金，除了租金，还要购买价格不菲的设备，必须要多人“夹”，投资者方有利可图。