报道：陈美玲
水灾削弱资产价值
甚至影响建筑质量
说到水灾，从前年尾刮起东北季候风时，东海岸三州便得做好准备应对随风而来的大水，近年，水灾已不分季节和地点发生。在半岛，不管是城镇、乡下，还是内陆、海边，一雨成灾逐渐形成常态，一下豪雨就突发水灾，人民和各单位已疲于救灾。
水灾原因种种，有气候变化、快速城市化、排水系统低效等。在房地产领域，遇水灾“不发”是真理，在水灾易发区的住宅或商业单位，价格都会比水灾安全区低5%至10%。
水灾不只削弱资产价值，甚至影响建筑物质量，业主需要额外成本维护或改造，这些负面因素直接降低了潜在买家和投资者的购买意愿。
《南洋商报》访问了马来西亚房地产发展商会（REHDA）彭亨州分会主席彭奎程、跨国产业顾问公司亨利行总营运邓志明、环境、社会与监管（ESG）资深培训师李文爱及资深保险从业员郑典武，从多个角度剖析水灾对我国房地产的影响。
暴雨对房地产影响有多大？
洪水可能淹没地下室，导致电气系统损坏，而山体滑坡可能直接摧毁房屋，这种损害不仅需要昂贵的修复费用，还会导致房屋价值下降！
回看大马近年的“灾区”，水灾不再是东海岸的年度“事件”，反而西马多州已沦陷，成了新灾区；随着国家发展力度越来越强之际，人民却引来一场又一场的无情水灾摧毁家园，同时也引发房产投资要严选地点的考虑，确保房产价值不受天灾影响，面对经济上的损失。
高风险区贬值10%
自然灾害对人类生活的影响是广泛而深刻，对房地产的冲击尤其重，我国虽然未有地震和火山，但洪水和飓风最近都在国内房市起了不同程度的改变，投资者和购房者都需加倍留意。
马来西亚房地产发展商会（REHDA）彭亨州分会主席彭奎程说，被大水淹过的房产，价值肯定受影响，水灾高风险区的房价一般比安全区低5%至10%，尤其是价格低于30万令吉的可负担房屋，影响更大。
价值停滞不前
跨国产业顾问公司亨利行总营运邓志明说，水灾破坏房地产的结构和价值，在发生严重水灾时，靠近河岸的房子还可能遭到结构性损坏。
根据分析，雪隆一带，莎阿南和巴生一些地区已成了水灾新区，是否导致房价走下坡，则得视有关单位日后推行的防洪政策而定。
根据亨利行提供的资料收集，在雪隆，受水灾影响的地区如莎阿南25区太子园、附近的24区、17区和27区，即使在经济最好时期，房产价值也往往停滞不前，或增值幅度低于其他不受水灾影响的地区，如巴生中路和吉隆坡斯迪亚旺沙花园。
邓志明说，水灾导致灾民经历诸多不便和经济损失，会阻碍人们购买、租赁或搬迁到水灾易发区的意愿。
“业主可能急着搬离这些地区，而出售，都会影响该区的房产价值。由于需求减少，不管是短期还是长期，房产价值和租金水平都会受到抑制，除非有关当局能采取有效措施，永久解决水灾问题。”
防洪良策挽救屋价
只要有良策脱离灾区，房产价值也会“华丽翻身”。
彭奎程说，购屋者通常会长期避开每年发生水灾的地区，像关丹一些易发区，尽管房价比较实惠，也乏人问津。
“不过，在政府和相关机构出策缓解水灾之后，一些水灾‘黑区’已多年没再发生水灾，现在变得更具吸引力。”
他坦言，如果能很好地缓解和控制，房产价值是可以保持稳定，甚至有所上升。
“水灾也会发生在非易发区，这通常由人为因素所致，如沟渠被垃圾堵塞、餐厅没安装油水分离器、流出的油污黏附沟渠等，随着时间推移，排水口被堵得越来越小，排水功效低，大雨来临时，沟渠来不及排水导致大水溢出地面，形成淹水。”
他补充道，未有妥善开发发展项目也是导因之一，当中缺乏完善的排水系统，更无人清理垃圾，一场滂沱大雨，垃圾即冲到排水沟，影响排水，加剧水灾风险。正确的做法是，必须符合建造道路和排水系统要求的开发商，才会获得水电表和完工及合格证（CCC）。
多管齐下减少灾害
东海岸水灾几乎是年度事件，业主和政府单位都已采取相应防洪措施。
彭奎程说，拥有空地的业主通常会将土地填高，甚至高于当地政府要求的高度，确保未来建在其上的房子免受水灾影响。被水淹过的物业业主一般会更换防水的家具和配件，如铝制橱柜和可移动的家具。
“两层楼以上的排屋拥有更高市场价值，水灾发生时，家私可搬到更高楼层置放。像林明这个小镇，由于每年都发生水灾，居民通常备有船只。”
他表示，总的来说，多管齐下的措施能减少水灾灾害，如教育公众正确处理垃圾的重要性、强制餐厅使用油水分离器、防止没有完善排水系统的非法开发、确保未来的项目位于洪水位之上，政府应支持在易洪区建设更多排水系统或防洪屏障，并定期加深河床。
气候危机充斥房市
气候变化，“暴洪”（flash floods）日益频发；房地产面对气候危机，业主和投资者何去何从。
ESG资深培训师李文爱说：“从长远看，气候变化确实提高了水灾风险，位于水灾易发区的住宅、商铺和公司企业，都会受到影响，沿海地区的水灾风险更高。”
她表示，投资者和发展商为了避开风险，都会减少易洪区的开发项目。居民迫于无奈，可能会迁离到安全区，导致易洪区的房产需求下降，进而降低房产价值。
她指出，若水灾风险高，产业的保费也有可能随之增加，或被限制受保的覆盖范围。
李文爱主要为企业客户处理气候报告，以呈交给大马交易所。如果客户有资产位于水灾易发区，则必须在评估状况之后，在财务报告里列明资产的减值损失（impairment）。
人为因素值得关注
她说，如果人们没有解决气候变化的问题，与气候相关的风险可能会在2050年或本世纪逐渐出现。
提高人们对气候变化慢性风险的认知已刻不容缓，我国各相关单位应善用媒体、政府机关、教育和企业等，让全民关注。
她直言，水灾成因很多，虽说气候变化或加剧水灾，但人们不能假设以前和现在的所有水灾发生，都是由气候变化引起。由气候变化引发的水灾，具有长期或慢性的特征，这在沿海及河流区域更为明显。
水灾的其他肇因还包括自然和人为因素，如排水系统不完善、砍伐森林、结构性缺陷、水库和大坝泄洪、建筑施工、城市化和农业活动等。
房屋险取代水险
房子遭遇水灾是很不幸的事，人们该如何为灾区房产购买水灾保险（简称水险）呢？
资深保险从业员郑典武说，住宅的业主已很少购买纯火险或纯水险，他们更倾向于购买房屋保险（也称屋主保险，House owners insurance），保障房屋和附属建筑的结构，如屋顶、地板、天花板、车库、篱笆、栏栅等。
另一种是家财保险（House holder insurance），保障非结构财物，如家具、家电、衣物等。
“纯火险或纯水险是不合时宜的保险产品，房屋现在面对的风险不只是火灾和水灾，只是最近很多地区一雨成灾，水险才获得较多关注。”
买时嫌多赔时嫌少
他表示，水灾不只影响住家，也会影响商业产业。
商业产业的保险形式与住宅不同，它必须先买纯火险，然后附加所需的其他保障，如水险、水管爆裂、招牌、玻璃墙面、汽车撞破、飞机掉落等。
他说，很多人买保险的心态是“买时嫌多，赔时嫌少”，他呼吁大众咨询专业的保险从业员，从中提高保险意识，并依据个人和资产情况客制化所需的保险产品。
水淹房产难投保
被水淹过的房产，产业或被拒绝投保。
郑典武表示，消费者必须注意，面对水灾后的房产，可能会被保险公司拒绝投保，屋主必须自行找寻其他保险公司。
房屋面对的风险很多，如被闪电击中、水管爆裂、爆炸事故、汽车或罗里撞入、动物闯入、风灾、飞机掉落、遭爆窃锁头损坏、水槽部件损坏，水满之后失去自动关水的功能，导致水满溢出，弄湿天花板和墙壁等，这些都有可能发生。
他说，我国没有任何法律强制屋主购买房屋保险，屋主需自发购买。房屋保险里的水险占比，只是0.1%，意思是，如果房产价值是30万令吉，水险保费每年只需缴300令吉，每年需更新。
“没事发生时，先买个保障，一旦发生事故，保费即使提高也无法投保，就如当年淡江高峰塔倒塌，房子塌下来了，事后想买保险也买不成。”
避免投保不足
他提醒公众在买房屋保险时，要特别注意一个细节，就是避免投保不足（under-insured）。
“投保不足的屋主，一般是与银行买保险，而银行是根据产业欠款来投保，例如房产价值为100万令吉，业主只和银行贷款10万令吉，那么房屋保险也仅仅是10万令吉，如果发生火灾或水灾，意味着保险最多也只赔10万令吉，因此屋主必须确保房屋保险是根据房产价值投保，而不是贷款额。”
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