张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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大马物管将陷失控危机
随着城市化进程的推进和房地产市场的扩张，越来越多住宅和商业物业需要进行有效管理。
房政部今年1月份的数据显示，共管楼宇数量已达2万7250个项目，个别单位更突破新高至292万5343，相信要在今年内突破300万并不难。
然而，大马房地产估价师、评价师及地产代理局（LPPEH）的数据显示，我国持牌物业管理人数量却处于不足状态，合规登记的物业管理经理仅2766位，合规登记的物业管理服务公司也只有514家。
不仅如此，物业管理的乱象也屡见不鲜，并主要体现在以下几个方面：
第一、管理服务质量参差不齐
很多公寓的物业管理服务商并没有提供高质量的服务，加上人员流动大，中小型的物业管理公司也无财力为雇员提供专业培训，共管楼宇成长过快（楼多人少）导致雇员缺乏时间底蕴累积相关经验。
第二、收费乱象频生
管理费缺乏透明度，滥收特别物业费（Special levy）的行为屡屡发生。
加上业主对物业管理费预算案的理解不足，以及信息透明度的缺失等，以致部分业主不清楚管理费的实际用途，尤其每月所收取的管理费，根本不足以支付日常开销，导致他们容易对预算调整产生抵触情绪，使年会预算讨论偏离理性轨道，难以达成共识，最终演变成讨伐环节，甚至流会收场。
当然，针对日常费用的具体用途和支出，管理层或物业管理公司往往无法提供充分说明和账单支撑，也是引发业主不满和争议的因素。
第三、缺乏有效沟通
沟通不畅往往是许多纠纷的导火索，例如管理方未能及时向业主反馈管理事务的进展，导致业主在问题发生时无法得到及时的解决方案。
此外，业主大会等重要决策的召开，往往缺乏透明度或充分的数据支撑，导致业主无法充分采纳管理层和物业决定的意见和建议，甚至可能引发为反对而反对的僵局。
第四、责任界定不清
发展商与管理机构之间责任划分不清，也是我国正在面对的问题，并导致问题发生时双方互相推卸责任。譬如设施设备出现故障时，特别是在缺陷保修期的24个月内，开发商和管理机构可能都不愿主动承担责任，以致业主无法及时得到应有服务。
第五、物管与发展商利益捆绑
有时物业管理公司与发展商之间，可能存在雇用关系，让业主利益难以得到充分的保障。
譬如发展商可能会为了降低成本，选择降低物业的维修或维护预算，而物业管理公司也碍于雇用关系不敢明面上提供足够的质量提问。与此同时，物业管理公司对发展商业务的依赖，也将导致他们难以公正地维护业主利益。
第六、不法分子滥用职权
部分物业管理人员滥用职权，私自收取额外费用（俗称“台底交易”），或是在没有业主同意的情况下擅自做出一些决策，甚至利用职务之便从事不正当行为。
第七、维修和设施管理不到位
有不少业主抱怨小区设施在维修和保养上做得不到位，譬如电梯或水管等公共设施出现故障时维修速度缓慢，甚至拖延不修；有些老旧小区，则因管理机构没有足够的资金投入到设施的维护和更新上，导致居住环境逐渐恶化。
第八、法律监管缺失
虽然我国立法委任“建筑物委员会（Commissioner Of Building）”来监管物业管理，但由于法律执行力度不足，物业管理行业中的一些不正当行为往往得不到有效的制止。许多业主反映遇到问题时，官方部门往往相互推诿，想要走法律途径却要面对复杂且耗时的程序，最终难以得到公正解决。
政府须出手整顿乱象
在我看来，若房政部与人力资源部能联手推行以下措施，我国物业管理乱象将有望得到一定程度的改善，从而提升居民的生活质量和物业管理的整体水平。
1）房政部须强化对物业管理业的监管力度，并制定更清晰的法律与政策，以确保物业费用的公开透明及合理使用。
2）人力资源部须介入，为物业管理公司的管理人员定期提供职能培训计划，以提升专业素质与服务质量。
3）管理机构应建立更好的沟通机制，与业主保持定期沟通，并及时反馈工作进展，征求业主意见等等。
4）明确发展商、管理机构和业主之间的责任，避免出现推卸责任的情况，同时确保各方利益的平衡。
5）加强业主的法律意识，鼓励业主通过合法途径维权，而政府也应该加大法律执行力度，确保不法行为得到有效制裁。